"서울 아파트값 비싼게 아니다" 5개 키워드로 오를 집 찾아라

이상우 유진투자증권 연구원. /사진=김사무엘 기자

최근 서울의 부동산 상승세가 심상치 않다. 연초만 해도 정부 규제와 금리인상, 보유세 강화 등의 이슈로 올해 부동산 시장은 보합 내지 하락을 전망하는 시각이 많았지만 서울의 집값 상승속도는 오히려 지난해보다 더 빠르다.


KB부동산에 따르면 지난달 서울의 아파트 매매가는 평균 7억3170만원. 강남은 물론 강북에서도 매매가 10억원을 넘는 단지들이 속속 등장하고 있다.

"그래도 서울 아파트 값은 비싼게 아닙니다. 집값이 오른 만큼 가계 소득도 늘었기 때문이죠. 집값에 영향을 미치는 요인으로 인구변화, 금리, 공급물량 등을 꼽지만 부수적인 것이고, 제일 중요한 건 소득입니다."

지난 13일 만난 이상우 유진투자증권 연구원(애널리스트)은 최근 서울의 부동산 동향을 이렇게 진단했다. 가계의 소득 증가를 고려하면 집값 상승은 당연한 결과라는 것이다.

그는 지난해 3월 펴낸 책 '대한민국 부동산 대전망'에서 가계 재무재표, 순소득, 가계 자기자본이익률(ROE) 등을 근거로 들어가며 가계소득과 집값과의 상관관계를 설명했다. 요지는 한국 가계의 재무구조가 탄탄하고 임금상승도 꾸준해 당분간 집값이 떨어질 일은 없다는 것이다.


많은 논란이 있었지만 결국 그의 예상대로 지난해 부동산시장은 활황을 이어갔다. 올해도 비슷한 상황이 이어지면서 최근 펴낸 ‘대한민국 아파트 부의 지도’도 주목받고 있다.

이 연구원은 "작년에 낸 책을 읽고 '집값이 오를 수밖에 없는 이유는 알겠는데 그럼 어디에 어떤 집을 사야하느냐'는 독자 문의가 많았다"며 "오를만한 집인지 따져볼 수 있는 5가지 키워드를 이번 책에 담았다"고 말했다.

그가 책에서 꼽은 5가지 요소는 △고소득직장 △교통 △교육 △자연 △도시계획이다. 소득과 집값은 비례한다는 그의 설명대로 우선 고소득직장이 어디에 있는지 파악하는 게 중요하다. 그리고 이들이 감내할 수 있는 집값이 어느정도인지 봐야 한다.

자신의 소득에 맞은 적당한 주택 가격으로 이 연구원은 'PIR'를 제시했다. 이는 연소득 대비 주택가격 비율로, PIR이 10이면 소득을 한 푼도 쓰지 않고 10년을 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미다.

PIR은 KB국민은행, 한국감정원, 한국주택금융공사 등에서 매달 발표하는데 보통 서울의 PIR은 8정도다. 이 연구원은 이를 기준으로 서울에서는 집값이 자기 연소득의 8배 수준인 주택을 사는 게 적당하다고 했다.

PIR 8 기준으로 교통, 학군, 주변 환경 등의 요소를 고려해 자신에게 맞는 집을 골라야 한다는 것이 이 연구원의 주장이다. 추가로 재개발·재건축 등 도시계획도 참고해야 한다.

이 연구원은 "5가지 요소를 모두 충족시키는 집을 찾긴 어렵다"며 "자신의 소득과 생애 주기 등을 고려해 2~3가지 요소를 기준으로 삼아야 한다"고 설명했다.

집값 오름세가 이어지면서 수요자들의 고민은 깊어지고 있다. 과연 지금이라도 오른 가격에 집을 사는 것이 맞는지 모르기 때문이다. 이 연구원은 "집값은 언제나 내일보다 오늘이 싸다"며 "오르는 집은 지금도 숨어 있다"고 강조했다.