아파트 지을 명당 찾는 '21세기의 지관'

"산업공학 석사를 마치고 입사했는데 부서에 통계를 할 줄 아는 직원이 저 밖에 없더라고요. '통계할 줄 안다' 한마디에 8년째 부동산 빅데이터만 보고 있어요."

조영광 대우건설 하우스노미스트(36)는 국내 건설업계에서 유일한 타이틀을 갖고 있다. 계량경제 모델링을 통해 시·도별 미분양을 사전예측하는 게 업무의 핵심이다.


"집을 뜻하는 하우스에 경제전문가를 뜻하는 이코노미스트를 합쳐 하우스노미스트(house+economist)에요. 제가 직접 만든 타이틀이죠."

건설사는 집을 사는 소비자 못지 않게 시장예측이 절박하다. 분양흥행을 점치고 사업 후보지를 추리려면 빅데이터를 활용한 사전분석이 필수적이다.

"입사 3년차 때 전국 시·군·구 대상 유망 사업지 예측 시스템을 개발했어요. 주택시장분석 외에 신규 분양단지의 청약률과 초기분양 예측을 도맡다 보니 진짜 봐야하는 데이터가 보이더라고요."

사업검토와 분양 사이에도 시장이 고꾸라질 수 있다. 실입주까지는 이 같은 리스크가 더 커진다. 미분양으로 시행사가 어려움을 겪으면 건설사도 공사대금을 제 때 못 받거나 떼일 수 있다.


"주택경기가 살아나기 직전이나 상승장 초기에 있는 사업지를 찾아 분양하면 소비자와 건설사 모두 윈윈이에요. 호가 기준의 KB시세와 국토교통부 실거래가를 비교해 실거래가가 시세선을 우상향하면 순환주기상 상승국면으로 봅니다."

전세가율과 입주량도 지역별 주택경기를 예측하는 핵심 지표다. 호재가 있어도 쏟아지는 물량 앞에선 버틸 재간이 없는 법. 반대로 신규 입주량이 수년간 적은 지역이라면 흥행이 어느 정도 보장된 곳이다.

"광주가 대표적이에요. 전라도는 경상도보다 구매력이 낮아 임대주택을 뺀 일반 공급분이 수년간 적었어요. 하지만 2016년 광주 유니버시아드 힐스테이트 4000여 가구가 큰 파장 없이 입주를 마치자 이미 상승장이 예견됐죠."

주택시장을 분석할 때 인구 노령화보다 중요한 게 주택 고령화다. 부산처럼 고령주택이 70%이상인 지방 대도시가 그 예다.

"부산은 전체 미분양물량의 80%가 기장군 특히 일광신도시에 집중돼있고 나머지 지역에선 미분양을 찾기 힘들어요. 주택 고령화로 새 주택을 선호하는 수요가 많기 때문이에요."

내년 주택시장은 완만한 둔화로 보고 있다. 입주 충격의 8부 능선을 통과하고 있다는 분석이다. 다만 올해 44만가구에 달하는 역대급 입주물량에도 불구하고 악성 미분양으로 분류되는 준공후 미분양은 연초보다 2000가구만 늘었다.

"전체적으론 완만한 둔화 장세에요. 하지만 서울은 여전히 '집맥경화'죠. 집주인은 파는 대신 증여를 하고 신규 주택공급은 계속 미뤄지고 있으니 말이죠."

조 하우스노미스트는 올해 쌍둥이 딸 바보 아빠가 됐다. 아빠가 되고 보니 살고 있는 동네와 이웃이 새삼 더 소중하게 느껴진다고 했다.

"MSG(L-글루타민산나트륨)만 잔뜩 뿌린 재테크 책이 넘쳐나죠. 팩트(fact) 체크를 꼼꼼히 하고 지금 살고 있는 '우리 동네' 주택에 관심을 더 갖길 바랍니다."