신축빌라 투자했다 망한 후 P2P 1위 사장이 된 사연은

양태영 테라펀딩 대표. / 사진제공=테라펀딩

“은행에서 근무할 때 재테크로 부동산 경매를 시작한 것이 인연이 돼 P2P(개인간) 금융을 하게 됐죠. 특히 두번째로 낙찰받은 신축빌라에 유치권이 걸려 있어 5년간 소송을 하면서 부동산에 대해 많이 공부하고 배웠습니다. 결국 패소해 유치권 모두를 물어 줬지만 부동산 P2P 대출을 생각하게 된 계기가 됐어요.”


9일 서울 강남구 테헤란로 테라펀딩 본사에서 만난 양태영 테라펀딩 대표는 P2P 금융에 뛰어든 계기로 자신의 재테크 실패 사례를 꼽았다. 그가 현재 누적대출 900억원으로 압도적인 P2P업계 1위 업체를 이끌고 있다는 점을 감안하면 뜻밖의 얘기다.

양 대표는 “부동산 경매를 8년간 하면서 민법·민사집행법 등 관련 법률과 부동산 전문 지식을 쌓았고 왜 신축빌라가 경매에 나오는지 알게 됐다”며 “2013년에 미국의 부동산 크라우드펀딩 모델을 국내에 도입하려 시도하는 과정에서 창업을 하게 됐다”고 회상했다.

테라펀딩은 개인 신용대출을 주로 취급하는 P2P업체와 달리 빌라 등 소형주택 건축자금 PF(프로젝트파이낸싱)에만 집중하고 있다. 양 대표는 오랜 경험을 통해 소형주택 건축주나 사업 시행자들이 일시적으로 자금이 부족해 부도가 나는 경우를 많이 보면서 사업모델을 구상했다.

그는 “다세대, 빌라, 연립 등 소형주택 건축주들은 땅을 제외하곤 담보가 없기 때문에 시중은행에서 대출받기가 어려워 지인에게 빌리거나 시공업체와 외상거래를 한다”며 “건축자금이 부족해 공사가 중단되는 경우가 비일비재하다”고 설명했다.


게다가 2008년 글로벌 금융위기 직후 국내 부동산 경기가 냉각되며 경매 물건이 쏟아진 상황에서도 소형주택은 감정가의 80~90%에 낙찰되는 것을 보고 소형주택은 수요가 많고 낙찰률이 높아 원금손실 가능성이 낮다고 판단했다.

테라펀딩의 주고객은 소형주택을 짓는 사업자다. 다만 토지 계약 전이거나 계약만 진행된 상태라면 대출이 불가능하고 건축허가가 완료돼 인허가 리스크가 없는 사업부지만 대출을 취급한다. 여기에 1순위 권리를 확보할 수 있는 대출만 취급해 위험도를 낮췄다.

양 대표는 “사업 부실을 막고 투명한 자금관리를 위해 기존 대출이 있으면 새로 대출받도록 해 1순위 권리를 확보한다”며 “부동산 시행, 건설, 금융, 감정평가, 건축사 등 경력 10년 이상의 전문인력을 확보해 사전에 까다롭게 리스크 관리를 한다”고 말했다.

대출자가 건물이 준공돼 분양대금으로 대출금을 상환하거나 준공 후 시중은행의 대출을 받아 상환하면 투자자는 원금과 함께 이자를 수익으로 챙긴다. 신축 건물의 전세금으로 대출상환도 가능하며 채무불이행이 발생해도 담보로 확보한 토지와 건물을 경매에 넘겨 투자금을 회수할 수 있다.

그는 “감정평가한 결과 준공 후 가치의 60% 내에서만 대출을 해주기 때문에 경매에 넘어가더라도 투자금을 떼일 일이 없다”며 “부동산 경기가 침체해 집값이 40% 이상 떨어지지 않는 한 리스크가 매우 낮은 구조”라고 설명했다. 그 결과 현재까지 연체되거나 부도난 대출은 한 건도 없다.

양 대표가 타깃으로 하는 중소형 소형주택 시장은 연간 약 35조원 규모로 예상된다. 1년에 준공되는 중소형 주택의 면적수에 공사 비용을 넣어 단순 추산한 결과다.

그는 “제도권 금융기관에서 소외된 건축주들이 안정적으로 주택사업을 할 수 있도록 지원해 소형주택의 공급을 늘리고 매년 오르는 전세 가격에 힘들어하는 서민들의 주거안정에도 역할을 할 수 있는 회사로 성장시키겠다”며 포부를 밝혔다.