[부동산이야기]강남집값 평당5000만원 가려면

5년전인가 `심시티(Sim City)`라는 게임에 푹 빠졌었다. 스스로 시장이 되어 도시를 건설, 운용하는 컴퓨터 시뮬레인션 게임인데, 당시만해도 게임에 서툰데다 컴퓨터 용량이 작아 도시 하나는 만드는데 며칠씩 걸리곤 했다.


심시티에서 가장 중요한 것은 인내심과 균형감각이다. 며칠씩 걸리는 힘든 게임인데다 도시치안은 물론 교육 재무 경영 조세 교통 문화 등을 두루 아울러야 하기 때문이다.

이런 식이다. 교육예산을 높이면 치안에 구멍이 생기고, 수질을 개선하면 공기가 나빠진다. 교통문제를 해결하고 나면 여기저기에서 화재사고가 다발하고, 쇼핑시설을 늘리면 공원 부족으로 인해 시민들의 스트레스 지수가 치솟기 일쑤다. 그러다보니 시민들의 높은 삶의 질을 보장하는 살기 좋은, 균형잡힌 도시를 만들고 운용한다는 게 여간 힘든 일이 아니었다.

심시티를 할 때마다 느끼는 것은 사회 또는 국가를 `통제` 또는 `규제`로 설계하고 운용하는 것은 저개발국가 등 하수들이나 하는 수단이라는 것이다. 통제와 규제로는 다양해지고 복잡해진 현대 사회의 욕구를 담아내고 제어할 수 없기 때문이다.

`용산 시티파크`가 그렇다. 타워팰리스 학습효과도 있고, 위치가 좋은데도 원인이 있지만 주상복합의 분양권 전매를 금지시킨 규제가 시티파크 광풍을 초래한 결정적 이유다.


분양권을 1회에 한해 전매할 수 있는 얼마안되는 노른자위의 주상복합이라는 점이 너도나도 시티파크 청약창구로 몰리게 한 것이다. 72평형의 경우 공식(?) 웃돈이 5억원이라니 누구란들 `대박`을 마다하겠는가. 투기열기를 잡기 위한 `규제`가 오히려 기름을 붓고 있으니 아이러니가 아닐 수 없다.

아파트 재건축사업 역시 마찬가지다. 강남일대 재건축 아파트 값의 급등을 막기 위해 `규제`를 가하는 순간 얼마 안가 오히려 재건축 아파트 값이 더 튀어오르는 게 일반 현상이 됐다. 규제로 인해 오히려 `희귀성 프리미엄`이 얹어지며 가격이 재차 올라가는 악순환이 반복되고 있는 것이다.

부동산 급등 현상이 규제를 낳고, 규제는 해당 부동산 값을 올리고, 또 규제를 낳고 다시 오르고….

정부로서는 분양권 전매를 금지시킨 규제로 앞으로는 시티파크와 같은 `광풍급` 청약열기는 없지 않겠느냐고 말할 수 있을 것이다. 문제는 분양권 전매가 금지되면 주상복합을 짓을 사업자가 별로 없을 거라는 점이다. 실제로 최근 모 부동산정보업체가 1732명의 일반인을 대상으로 조사한 결과 약 75%가 "분양권 전매가 금지되면 주상복합에 청약하지 않겠다"고 응답, 주상복합에 가수요가 붙지 않을 것임을 예고했다.

또다른 문제는 우리 주택시장에서 가수요없는 분양사업이 가능할까하는 점이다. 집값은 다락같이 오르고, 분양가는 기존 주택에 못지 않게 높은 상황에서 말이다. 주상복합을 추진하는 일부 아파트값이 시티파크 청약이후 하늘로 치솟은 것이 본보기가 될 것이다.

`규제만 하다가는 강남 집값 평당 5000만원씩 갈 것`이라는 부동산 전문가들의 역설(逆說)이 가볍게 들리지 않은 이유이기도 하다.