[부동산이야기]서태지,종부세를 피한 비결은?

최근 가수 서태지 씨가 강남구 역삼동 250여평 대지에 7층짜리 업무용 빌딩을 짓고 있다는 뉴스가 화제다. 호사가들은 이 건물이 완공되면 땅값을 포함한 가치가 100억원은 너끈히 넘어설 것으로 입방아를 찧었다.


하지만 재테크에 관심이 있거나 부동산 투자 또는 부동산 관련 세금으로 고민이 많은 사람들이라면 서 씨의 음악세계를 장식하는 빠르고 강렬한 비트만큼이나 한박자 빠른 재테크 솜씨를 주목했을 것이다.

요즘 재미가 덜 하지만 서울시내 업무용 빌딩의 임대수익률이 평균 6∼7%안팎인 점을 감안하면 서 씨는 은행이자와는 비교가 되지 않는 수익을 낼 것으로 보인다.

주목을 끄는 그의 한박자 빠른 재테크의 핵심은 내년부터 도입될 주택세와 종합부동산세를 꿰뚫어 봤다는 점이다. 서 씨의 투자처는 주택세와 종합부동산세로부터 한발짝 떨어져 자유롭기 때문이다. 서 씨가 돈을 땅에 묻어두거나, 집값이 오를 것으로 보고 아파트를 100억원어치 사들였다고 가정해보면 그 결과가 확연하다.

재산세와 종합토지세를 합산과세하는 주택세가 시행되면 토지처럼 주택도 국세청의 기준시가(시세의 약 80%)를 기준으로 합산과세된다. 이렇게 되면 지역에 따라 최소한 현재보다 3배이상 세부담이 늘어난다.


주택세는 종합부동산세에도 적잖은 영향을 끼친다. 종합부동산세는 전국에 집을 여러 채 갖고 있거나, 땅을 많이 가진 사람에게 부과되는 세금이다. 주택세를 합산과세키로 함에 따라 종합부동산세 역시 땅과 집을 합산해 세금을 매길 가능성이 높은 까닭이다.

서 씨가 만약 100억원어치의 주택을 샀다면 주택세와 종합부동산세를 물어야 하는데다, 집을 처분할 때마다 66%의 양도소득세(주민세포함)를 물어야 한다. 탄력세율이 적용되면 양소세율이 무려 82.5%(60%+탄력세율 16%+주민세 7.5%)에 달한다. 또 주택거래신고제가 전국으로 확대되면 취득세와 등록세가 큰 폭으로 늘어나 그나마 집이 팔리지 않으면 주택세와 종합부동산세를 꼬박 물어야한다. 서 씨같은 사람이 세금체납으로 손가락질을 당할 수는 없지 않은가.

땅을 사들였을 경우도 주택을 사들인 것 만큼 마음고생은 크지 않지만 상황은 비슷하다. 현재 땅에 매기는 종합토지세 과표는 평균 시세의 30% 안팎인데 내년부터 과표로 사용되는 기준시가의 경우 시세의 80%선이기 때문이다.

서 씨는 투자도 제대로 하고, 창작활동에 몰두할 수 있게 돼 행복하다. 하지만 어쩔 수 없이 반대입장에 서있는 사람들도 많다. 원하지 않은 2주택 소유자들이다. 주택거래신고제의 도입 등의 이유로 주택거래 자체가 멸종되는 바람에 2∼3년전 분양받은 집으로 이사가기 위해 살 던 집을 싼값에 내놔도 팔리지 않아 울며겨자 먹기식으로 2주택을 갖고 있는 이들이다.

부동산 관련 세금제도를 개혁하면서 정부가 해야할 중요할 일은 3가지다. 이같은 선의의 피해자가 생기지 않도록 하는 점과, 과도한 세부담의 부작용을 차단하기 위한 정교한 세율조정, 자치단체 재정감소에 대한 대책마련 등이 그것이다.