부자, 이제 당신 차례 입니다

1999년 여름, 닥스클럽에서 회원 5천명을 상대로 설문 조사를 한 적이 있다. 설문 조사의 질문은 “당신은 얼마의 돈이 있으면 정말 행복하겠는가?”였다. 당시 평균 금액은 3억 4천만원으로 나왔었다.

그러나, 2005년 초, 똑같은 조사를 하니, 11억 3천만원이 나왔다. 올해와 6년 전 설문에 동시 참여했던 평균인에게 구체적인 질문을 했다. “왜 금액의 변동이 있습니까?”에 대한 답변은 “집 값이 올랐기 때문”이었다.


11억 3천만원

연봉 5천만원의 샐러리맨이 20여년간 한 푼도 안 쓰고 저축해야 하는 돈이다. 나는 “당신의 월급을 한 푼도 안 쓰고 20년간 꼬박 꼬박 통장에 넣어서 모아라”라고 컨설팅 할 수는 없을 것 같다. “직장을 그만 두고 사업을 시작하라”라고도 이야기 하기 어렵다. 다만 부동산에 적극적으로 관심을 가져 보라고 권유하고 싶다.

삼성동 아이파크에도 40대-50대의 샐러리맨들이 많이 산다. 그들의 대부분은 20년쯤 직장 생활을 했고, 지금 연봉도 5천만원에서 9천만원 사이가 가장 많다. 그들은 중간에 사업을 한 적도 없고, 역사에 남을만한 투자를 해서 성공한 적도 대부분 없다.


그러나, 상당수는 20년간의 사회 생활 속에 5번에서 10번의 이사와 20번에서 30번의 아파트 청약, 2번에서 5번의 당첨이 있었다. 그리고, 주변에 재테크의 방향을 제시해주는 똑똑하고 고마운 사람이 있었다. 그들은 25억에서 55억에 이르는 고급 아파트에 산다. 그들이 받은 월급 봉투의 총액을 합해도 그 집 값의 반에도 이르지 못했다. 다만, 집에 대한 관심과 운용 노하우, 그리고, 부지런히 연구하고 움직이는 정신과 육체가 있었을 뿐이다.

나는 부동산 강세론자

나는 국내에서 몇 명 안 되는 부동산 강세론자이다. 지금의 저금리가 계속되는 한, 부동산 불패론에 나는 표를 던진다. 1억을 은행에 정기 예금으로 넣어둘 때, 통장에 이자로 매달 들어 오는 돈은 25만원 안팎이다.

1억이라는 돈은 대학을 졸업한 40대 중년의 성실한 월급쟁이가 한 푼도 안 쓰고 2년간을 저축해야 하는 돈이다. 50대 목수가 한 달에 20일을 일해서 4년을 모아야 하는 돈이기도 하다. 누구든 생각이 있는 사람이라면 그 돈을 은행에 넣어두진 않을 것 같다. 주식을 산다해도 연초에 액면가의 3배 정도 금액으로 매수하였을 때, 10%의 연말 배당을 받아야 현재 금리의 수준에 상응한다. 주식 투자의 고수들에게는 배당을 보고 주식을 접근하는 것이 모순일지 몰라도 주식 투자의 원천성을 따지면 그렇다.

그런데, 주식의 현 시가로 볼 때, 대부분 주식 금액은 배당 수익률로 따지면, 투자 대상이 아니다. 주가 지수가 1,000포인트를 넘은 활황기에는 더욱 그렇다. 요즈음의 재테크는 학교 수업 이상으로 자세히 따져보고 연구해야 한다. 수학과 경제학, 심리학, 경영학이 결합(Combining) 되어야 한다.

부동산도 마찬가지이다. 나는 부동산은 과학이고, 거시 경제이며, 호기심의 산물이라고 믿는다. 나는 컨설팅 의뢰인이 어떤 아파트를 사겠다고 오면, 등기부등본을 떼오게 하거나, 분양 안내 책자(Catalogue)를 가져오게 해서 원천적으로 따져 준다. A아파트를 사겠다고 하면, A아파트가 깔고 앉은 땅의 가격이 얼마나 될 것으로 보느냐고 물어보고, 해당 평형의 대지 지분에 땅가격을 곱해서 대지 가격을 산출하고, 공사비와 설계비, 부대 비용 등을 정리해서 현 시점의 원가를 계산해 본다.

따라서 저평가 되었다고 생각되거나, 원가 수준이라고 느껴지면, 과감히 투자를 유도한다. 삼성동 아이파크가 그랬고, 타워팰리스가 그랬으며, 분당 시범 단지가 그랬고, 죽전 포스홈타운이 그러했고, 지금의 수지 상현동이 그렇다.

삼성동 아이파크는 2000년 11월에 동시 분양을 통해 처음 선 보였다. 그 당시에 평당 분양가가 2700만원이었다. 현대산업개발은 당시 계약률이 낮아, 계약을 취소하고, 2001년 9월에 다시 평형과 세대수를 조정해서 평당가 1500만원에 재분양했다. 당연히 감정 평가 개념과 원가 개념으로 볼 때에는 프리미엄을 얼마를 주더라도 그 아파트를 무조건 잡아야 한다. 평형과 세대수는 변경할 수 있어도, 위치와 컨셉과 시공사는 변경할 수 없기 때문이다. 결국, 아이파크는 계약 직후, 초기 분양가인 2700만원을 쉽게 넘어섰다.

타워팰리스도 그랬다. 2001년 저금리 시대가 도래하고 국내 최고층 빌딩 타워팰리스의 입지와 조망권, 대지 가격, 초고층 건축 비용, 외국 유명사의 설계 및 디자인 비용 및 컨셉을 감안할 때, 분양가의 2배가 쉽게 갈 것이라는 것이 눈에 보였다.

분당 시범 단지는 불과 몇 달 전만 해도 70평 이상 대형 평수는 평당 1천만원이 안 됐다. 그만큼 그 지역의 수요에 맞는 평형이 아니었기 때문에 쌌던 것이다. 그러나, 대지가와 시공비 등의 원가 개념으로 따져보면 지극히 저평가 되어 있었다. 지금 그 돈으로 그 땅에 그런 건물을 지을 수 없기 때문이다. 얼마 후, 판교가 대부분 소형 평수이고, 대형 평형 분양가가 2천만원이 넘을 거라는 기사가 뜨면서 급상승세를 탔다.

작년 말, 죽전 포스홈타운의 계산도 간단했다. 3년 후에나 입주 가능한 동탄 분양가가 평당 8백만원이고, 역시 분양 중인 수지 아이파크 8차가 평당 850만원인데, 당장 입주 가능한 고급 브랜드 아파트가 평당 740만원인 것이 저평가 상태임을 한 눈에 알게 해주었다. 지금 수지 상현동의 아파트들도 그렇다. 판교 열풍 속에 아직도 바람을 타지 않은 곳이 대부분이다. 현시점의 대지가와 시공비, 저금리들을 대입해볼 때, 그 쪽 아파트가 가는 것은 시간 문제이다.

무소의 뿔처럼 끝까지 가라

부동산은 “손에 잡히는 경제”의 대표 상품이다.

① 수요와 공급을 체크하고, 수요 패턴을 알아야 한다.

1998년 IMF로 건설 업종 자체가 휴식기에 들어가면서 필요 물량의 절반 밖에 공급이 안 됐다. 그 효과는 3년 후에 나타난다. 아파트의 분양 시점부터 입주 기간까지를 보통 3년을 보기 때문이다. 그 사이에 분양가 자율화라는 정책이 도입되었다.

분양가 자율화는 롯데캐슬84로부터 시작하여, 대우트럼프, 가든스위트 등 종전에 보지 못한 프리미엄급 아파트를 쏟아냈다. 분양가 자율화 초기에 프리미엄 아파트와 2배 차이가 나던 일반 아파트 가격은 일반 아파트의 가격 상승으로 그 갭(Gap)을 메웠다. 프리미엄 아파트의 등장은 용적률 900% 초고층 주상 복합으로, 그 다음엔 용적률 300% 일반 주거 지역 내의 타워형 고층 아파트로 정점에 왔다.

② 저금리 시대

1998년 13%대이던 은행 금리는 1999년 7%대로, 2001년 5%대로 떨어지더니, 2004년 3.5%까지 떨어졌다. 저금리 시대의 도래는 곧 부동산의 상승으로 나타났다. 2002년에서 2003년 대도시의 주요 부동산은 최소 2배 올랐다. 지금도 정부의 각종 규제가 부동산을 누르고는 있지만 역부족으로 보인다. 저금리를 기반으로 해서 계속 꿈틀거리는 강한 힘은 이곳 저곳에서 느껴진다.

판교를 목표로 대기중인 수십조원의 진동과 조기 퇴직자들의 생계를 위한 투자 욕구 등이 만만치 않게 감지되어진다. 그럼 부동산이 계속적으로 상승할 수 밖에 없는 한계는 언제까지일까? 나는 금리가 년 5%의 섹터(Sector) 안에 있는 이상 지속적이라고 본다. 현재 정부가 금리를 5% 이상으로 올리려는 구체적인 계획이 없는 이상 부동산은 감시에 눈을 뗄 수 없는 한 마리의 초대형 무소이다.

③ 1가구 2주택 시대

경제 불황, 저금리와 노령화 시대는 부동산 투자를 확실한 재테크의 대표 상품으로 공인 시켜 놓았다. 이제 1가구는 본인이 직접 사는 집으로, 다른 1가구는 투자용으로 마련하는 1가구 2주택 시대가 왔다. 정부도 1가구 2주택까지는 실수요자로 본다고 공공연히 이야기 한다. 주택의 상승에서 오는 수익은 인생 100세 시대의 후반부를 보내는 중요 수입원이다.

평균 수명은 늘어나고, 직장은 조기 퇴직해야 하고, 사업을 벌여도 경기가 안 좋아서 까먹는 상태… 평생 모은 돈을 은행에 넣어봐야 이자는 있으나마나한 이 시점에 유일한 희망은 Low Risk, High Return의 대표 주자 부동산 투자이다. 그 중의 블루칩이 환금성 높은 고급 아파트다.

집의 공급이 늘어서 입주 시에 일시적으로 공실이 발생하고, 매입 자금이 일부 부족해서 대출한 돈의 금리가 부담이 될 수가 있을 수도 있다. 전세가 안 나갈 수도 있고, 부동산 폭락 사태가 올 지도 모른다. 그 외에 부동산 비수기가 올 수도 있고, 각종 부동산 규제 정책이 나올 수도 있다.

그러나, 철저한 분석으로 과감히 결정하고 버티면, 결국 수익을 내고 마는 효자 상품 부동산… 부동산의 Low Risk는 최악의 경우 기다려야 한다는 것이다. 그러나, 부동산을 사서 손해볼 일은 거의 없다. 증권은 남들이 안 살 때 주식을 사야 한다. 위기 상황에서 때를 사는 것… 그것이 증권이다. 따라서, 무소의 뿔처럼 혼자서 가야 한다. 즉, 남들과 다른 생각을 가져야 한다.

부동산은 그 반대다. 뭉치면 대박, 흩어지면 쪽박이다. 남들이 가는 방향으로 따라서 가거나 더 많이 벌려면, 남들이 갈 방향에 미리 가서 기다려야 한다. 그리고, 자신의 판단을 믿고 버틸 수 있어야 한다. 버틸 수 있으면 100% 성공한다. 그 히스토리(History)를 믿고, “무소의 뿔처럼 끝까지 가라.”고 권유하고 싶다.