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[CEO칼럼]양도세 강화하면 전세시장 압박

CEO 칼럼 이상영 부동산114사장 |입력 : 2005.08.17 08:02
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이달말 정부의 종합부동산대책 발표를 앞두고 서울 강남을 비롯해 수도권 전역의 아파트 가격이 안정되고 있다. 상승세를 지속하던 집값이 주춤한 것은 정부가 내놓는 정책을 지켜본 후 매도 혹은 매수를 결정하겠다는 관망세가 확산됐기 때문이다.
경기 회복세가 미미한데다 금리인상 가능성에 힘이 실리고 있는 것도 부동산 경기 하향세에 주요인으로 작용하고 있다. 내년까지 신규 입주물량이 풍부하다는 점도 집값 안정에 한 몫하고 있다.

그렇다면 집값 안정세가 지속될 수 있을까. 해답은 정부 정책의 기본 방향에 달려 있다.

무엇보다 정부 부동산 대책이 장기적으로 실질적인 효과를 보려면 주택자산 가격 안정을 넘어 임차세대까지 포함한 주거비 경감으로 이어져야 할 것이다. 그 동안 여러 차례 경험을 통해 알 수 있듯이 거래 위축에 따른 가격 하락은 단기 처방에 불과하다.

다행히 현재까지 국내 주택의 임대가격은 상대적으로 안정세를 유지했다. 실제로 서울에서는 매매가의 50% 이하 수준이면 전셋집을 구할 수 있다. 전세시세가 매매가에 비해 상대적으로 낮기 때문에 소득 대비 주거비 비율이 높다는 인식도 덜하다.

하지만 전세를 월세 형식으로 전환해 계산해보면 주거비 부담은 적어도 소득 대비 20%를 넘는다. 대부분의 전셋집이 오랫동안 안정적으로 생활할 수 있는 임대주택이 아니라 개인이 소유한 주택이라는 점도 전·월세 시장의 불안 요소로 꼽힌다.

우리 나라 전·월세 시세는 집값 폭등기에는 안정되고 집값 안정기에는 급등하는 현상을 반복했다. 이는 개인 주택 소유자가 집값 상승기에는 매매차익으로 이득을 취하지만, 집값의 하향기에는 임대수익으로 보전하는 성향을 보이기 때문이다.

2000~2001년 임대가가 급등하다가 2003년 이후 임대가가 안정된 것은 이같은 내용을 배경으로 하고 있다.

최근 집값이 크게 오르면서 대부분의 임차인이 내집을 마련할 엄두를 못 내고 있다. 현재 살고 있는 전셋집에 그대로 머무르거나 또 다른 전셋집을 찾아 전전하는 경우가 많다.

때문에 전세 매물 대비 수요가 점점 증가하는 추세를 보이고 있다. 집값이 약보합세로 돌아서면서 임대가격을 올리려는 집주인들도 늘고 있다. 여기에 다주택자들이 과도한 양도세 부담으로 주택 처분을 꺼리는 추세여서 앞으로 주택거래가 더욱 감소, 전세시장을 압박하는 현상이 나타날 수도 있다.

이같은 문제를 해결하려면 다주택 보유에 따른 세금 부담이 지속적으로 강화될 것이라는 정책적 신호를 강력히 보내야 한다. 단 양도세보다는 보유세의 누진 과세를 통해 다주택 보유를 억제하는 것이 바람직하다.

양도세를 강화하면 거래가 묶여 오히려 집값이 더 뛸 수 있는 만큼 세율을 최대한 낮추거나 주택 처분을 통해 중과세를 피할 수 있는 유예기간을 충분히 줄 필요가 있다.

임대주택 공급안을 보다 구체적으로 제시하는 것도 전.월세 가격 급등을 막을 수 있다. 현재 주택 재고의 8%에 불과한 제도권 임대주택을 대폭 확대해서 완충지대를 만들어야 한다. 최소한 시장에서 영향력이 발휘될 수 있는 주택 재고의 20~30%까지 개인 소유가 아닌 제도권 임대주택 물량으로 확보해야 한다.

공급 형태도 월세만 고집하지 말고 전세 임대주택을 대거 공급해야 한다. 최근의 주택 선호도에 발 맞춰 중대형 임대주택 공급도 시급하다. 임대주택 공급을 활성화하기 위해서는 공공부문 투자만으로는 어렵다. 임대주택 사업에 참여하는 민간기업에 다양한 인센티브를 적용하는 등 유인 정책도 병행해야 한다

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