가을에 집을 사려는 당신에게(下)

◆ 1가구 1주택자가 부동산 투자를 하려한다면?


1가구 1주택자는 기존 주택을 사는 것보다 대중이 선호하는 지역에 135㎡ 이상의 신규 주택에 청약하는 것이 좋다. 40평형대와 50평형대가 수요가 풍부한 대세인데다가 아직 물량이 많이 부족하기 때문이다. 아파트는 전국적으로 매년 30만 가구 정도 공급되고 있지만, 수요가 많은 40평형, 50평형, 60평형대는 그 중 5만 가구 미만이다. 그러다 보니, 대형 평형 아파트의 가격이 당분간 많이 오를 수밖에 없다. 일단 1년에 전국적으로 50만채 정도의 아파트가 공급되어져야 하고, 그 중의 30% 이상이 40평형대 이상 대형 평형으로 채워져야 부동산 가격이 안정을 찾을 수 있을 것이다.

그럼 기존 주택을 사는 것은 어떨까?

일단 단기적으로는 아니다. 재건축 아파트의 경우, 소형 평수 의무 비율에 대한 규제가 여전한데다가, 투자자들이 대부분 실거주하고 있지 않은 강남 대평 평수에 거주하는 중산층이어서, 보유세 인상, 다주택 소유자 양도세 규제 등으로 신규 매입은 줄이고, 매물을 내놓을 경우가 많을 것이기 때문이다. 재건축 아파트는 신축 주택보다 상태가 좋지 않아서, 전세가를 많이 받기 힘들고, 세금은 늘어나, 투자 메리트가 축소될 것이 확실시 되는 부동산 1순위이다. 이외 재개발 주택도 비슷한 경우이다.

그러나 급매물이 풍부하게 나오고, 하락세가 진정되는 국면에 이르렀다고 생각되면 "발상의 전환"을 하여야 한다. 그 때는 바로 이 주택들이 돈 되는 물건들이다. 저금리와 유동성 과잉 등은 대체적으로 그대로 존재하는 데다가 한 텀이 지나고 나면 건설 경기 위축과 공급 위축으로 "시장 변화"가 올 것이기 때문이다. 이 때는 다시 재건축에 대한 규제가 완화되고, 스프링이 튀어 오르듯 보유세만 갉아 먹던 재건축 대상 아파트들이 급등세를 나타낼 것이다.


◆ 1가구 2주택자는?

1가구 2주택자는 숫자도 많고, 부동산 상승 시 메리트를 얻는 대표적인 집단이다. 그러나, 쉽게 규제할 수 있는 대상들도 아니다. 정책 입안자나 실행자들이 대부분 이 경우에 속해 있는 데다가, 1가구 2주택 소유자들이 분양 아파트를 흡수해 건설 경기를 지탱하고, 전세를 주거나, 되파는 등 중산층 대표 주자로 시장 형성 기능을 해온 것이 사실이기 때문이다.

1가구 2주택자는 바람이 지나갈 때까지 몸을 수그리고 기다리는 것이 상책이다. 2주택자들에게도 형식적인 액션을 취하겠지만, 2주택자를 상대로 노골적이거나, 강력한 규제를 걸 수는 없을 것이다. 중산층의 피해는 서민층의 피해로 이어지고, 부동산 폭등으로 강남권에서 은근히 인기가 좋은 현 정부가 표 깎아 먹을 일을 섣불리 벌일 일이 없다고 보기 때문이다.

2주택자들이 상위 33%의 상징적인 대변인인데다가 결집력도 강하고, 조세 저항도 할 수 있는 수준의 사람들인데다가, 선진적인 사고로 보면, "삶의 질적 향상"차원에서 볼 때, 선진국이라면 국민들로 하여금 주거주 주택 1채와 레져용, 교육용, 투자용 주택 1채를 보유할 수 있도록 하는 것이 나아가야 할 방향이라는 생각이 있을 수 있기 때문이다. 1가구 2주택자는 청약통장으로 핵심 블루칩 대형 평수를 청약하고, 당첨시에는 기존 주택 2가구 중 한 주택을 3년 정도 여유를 두고 처분할 생각을 하면 된다.

지금은 섣불리 집을 내놓거나 구입할 때가 아니라고 본다.

◆ 1가구 3주택자는?

1가구 3주택자는 집중 공격의 대상이다. 정부도, 중산층도, 강남 주민도, 재벌도… 그 누구도 3주택자 편을 들어줄 사람은 지금은 없는 것 같다. 당분간은 "죄인 아닌 죄인"이고, "공공의 적" 취급을 받을 수 밖에 없다는 것이 대세다. 집을 내놓아야 한다. 전국에 18만명, 주택 수로는 75만 가구 정도가 이에 해당한다.

정부는 일정 기간 내 5% 이상 오르는 지역의 3주택자 이상을 중심으로 세무 조사를 해서 괴롭히겠다고 공언했다. 정부가 조사하겠다는 급등 지역은 용산, 강남, 강동, 서초, 송파, 수원영통, 분당 등 21곳이다. 이들은 전체 3주택 보유 세대의 11% 정도이다. 1가구 3주택자는 집을 내놓고 수익성 부동산이나 비허가 지역 토지나 임야 등으로 갈아 타는 전략을 구사하던가 상속, 증여 등으로 주택의 명의 변경을 하는 것이 좋을 듯하다.

3주택 이상자가 내놓는 주택은 자연스럽게 무주택자의 몫으로 돌아갈 것으로 본다.

◆ 공덕동 롯데캐슬 프레지던트와 잠실 더샵스타파크

이번 8·31 정책의 성공 여부를 판가름할 수 있는 것은 서울 8차 동시 분양에 나오는 9월 분양분 주상복합 건물 2곳이다. 두 군데 모두 핵심 블루칩이라고 이야기 하기에는 규모가 적고, 브랜드는 좋아서 버리기에는 아까운 아슬아슬한 옐로칩이기 때문이다. 9월 5일부터 청약인데 청약 결과는 의미가 없고, 계약률이 문제이다. 종전 2003. 10. 29 정책과 같이 시장에 약발이 먹혀 들지 않는다고 생각되면, 이번 두 주상복합에서 상당한 청약률과 계약률이 나오는 "시장의 대반란"이 일어날 것이기 때문이다.

따라서 이번 정책의 결과는 계약 기간 종료일인 9월 20일쯤이면 시장의 판단을 받게 된다.

① 롯데캐슬 프레지던트

서울 마포구 공덕동 423번지 공덕동 로터리 2700평 위에 지어지는, 지하 8층, 지상 40층 등 중급 Size의 주상복합이다. 스타일은 잠실역 롯데캐슬골드 Type이다. 밑에는 상가이고, 아파트, 오피스텔 각 한 동씩 2개 동 트윈타워로 올라간다. 아파트 114 가구와 오피스텔 118 가구로 총 232 세대이다.

특징은 전부 다 대형 평수라는 것에 있다. 아파트는 77평에서 100평형이고, 오피스텔은 65평에서 103평인데 사업 승인을 일찍 받아서 오피스텔도 전부 다 주거형이다. 분양가는 아파트의 경우, 평당 2천만원, 오피스텔은 평당 1,500만원 수준. 지역이 2급지이지만, 시공사 브랜드가 좋고, 공덕역이 지하철 5,6호선과 경의선 복선 전철 (2008년), 신공항 철도 (2010년)와 교차하는 트리플 역세권 환승역이라는 데에 포인트가 있다.

② 잠실 더샵스타파크

서울 송파구 신천동 7-14번지, 향군회관 옆 하나은행 전산센터 자리였던 3500평에 짓는 지하 4층, 지상 39층의 3개 동짜리 주상복합이다. 아파트는 50~100평형 213세대, 오피스텔은 27~58평형 119세대 등 총 332세대다. 2층에서 6층까지는 오피스텔로 지난 6월 평당가 1100만원 선에 청약률 104:1로 100% 분양됐다.

금번 분양에 나오는 아파트는 대부분 상층부에 위치하게 되어져 있다. 2호선과 8호선 환승역인 잠실역이 10분 거리이고, 성내역도 인접해 있는 역세권 주상복합이다. 상업지역이지만 주변이 쾌적하고, 아파트 단지여서 주거지에 가깝다. 시공사는 포스코건설이고, 분양가는 평당 2500만원 선이다.

◆ 갈릴레오, 갈릴레이 "지구는 돈다."

시간이 지나면 모든 정리(定理)는 제자리를 찾아 간다. 지금 경제팀의 수장인 경제부총리도 "부동산 투기는 세금이나 제도만으로 잡을 수 없으며, 공급 중심 정책이 병행되어야 한다"라고 이야기 한다. 또한 "올해 부동산 경기를 활성화하기 위해 사회간접자본 건설, 주택 50만호 신규 건설, 수요 집중되는 공동 임대주택 10만호, 민간 임대주택 5만호 건설, 기업 도시 등을 적극 추진하겠다"고 밝힌 바 있다.

경기고와 서울대, 하버드 대학원을 졸업한 영재이고, 경제학 박사인 그가 "중산층이 감당하기 힘든 만큼의 과다한 세금"으로 부동산을 잡을 수 있을 것으로 믿고 있다고 보지 않는다. 공급을 확대하기에는 갈 길이 멀고, 이번 대책으로도 집값을 못 잡으면 끝장이라는 조급한 생각이 팽배한 정부와 여당이 위기 의식에 휩싸여 스스로도 인정하는 "무리수"를 만들어 내고 있는 것이다.

정부나 행정가는 국민들에게 좋은 것을 선물하고 싶다. 그리고, 그 결과로 존경 받고 인정 받고 싶다. 외국에서 돈을 많이 벌어와 국민들을 잘 살게 하고, 좋은 집에서 행복을 추구하게 하며, 나아가서는 주말 주택도 한 채씩 갖도록 하고 싶다. 그리고, 경제 상황에 따라 비례적으로 적당히 조금씩 오르는 부동산 시장의 안정적 성장이 우리 모두에게 필요한 것이라는 것을 부정할 사람은 아무도 없다.

어떤 경우라도 대다수의 사람은 살 수 있도록 되어 있게 마련이며, 시간이 지나면 모든 "만물"과 "경우"는 "섭리"와 "이치"를 따라 제자리를 찾아 간다.

봉준호의 부동산 투자 대특강 신청하기