미국 부동산 거래와 전문가의 역할

최성환( [email protected] ) 론컨설턴트(Loan Consultant)는 미국 조지아주 아틀란타 소재 캐피탈 이노베이션 그룹에서 개인과 부동산 회사들을 고객으로 하여 모기지 상담과 실무를 담당하고 있습니다. 한국에서 현대종합금융, 동양증권 본점 및 조흥은행 본점에서 재직한 경험을 바탕으로 한국의 독자들이 궁금해 하는 미국의 부동산과 관련분야의 정보를 알려드릴 것입니다. <편집자주>

미국에서의 주택구입 절차와 한국에서의 부동산 거래 절차를 비교하여 볼 때 몇가지 특징을 발견할 수 있다. 우선은 모기지 제도의 이용을 들 수 있는데 대부분의 사람들이 예산상의 여유와 절세효과 등을 이유로 모기지 제도를 이용한다. 일반적으로 론 컨설턴트의 도움을 받아 자신의 조건과 능력에 적합한 융자금의 범위를 확인한 후 부동산 에이전트(real estate agent)의 도움을 받아 주택을 고르게 된다.


미국에서 부동산 중개 수수료는 통상 주택가격의 6-7% 인데 전액을 주택매도자가 부담하며 이 수수료를 매도부동산(listing agent)과 매수부동산(selling agent)이 합의에 따라 나눠 갖는다. 주택매도자의 입장에서 볼 때 매도가격의 6-7%에 해당되는 금액이 수수료로 지불되므로 비용을 절약하기 위해 직접 광고를 내는 경우(sale by owner)도 많다. 이 경우 부동산 수수료에 대한 부담이 없어 매도자가 주택가격을 할인해 줄 여지가 많기 때문에 구매자 입장에서는 유리할 수 있다.

구매자가 자신의 예산범위내에서 마음에 드는 주택을 정하면 계약금(earnest money)을 지불하고 계약서(contract)를 작성하게 된다. 계약 체결 후 클로징(closing) 시점까지 1-2개월간의 기간에는 융자신청과 승인이 이루어지며 이와 더불어 구입하려는 주택에 대한 검사(inspection)와 감정(appraisal)이 시행된다. 또한 매매주택의 소유권에 대한 분쟁이나 기타 다른 법적인 문제점은 없는지 변호사(attorney)의 조사(title Search)가 실시된다.

이렇듯 여러분야의 다양한 과정을 거친 후 클로징이 이루어지는데 클로징이란 부동산 거래가 실제적으로 완결되는 행위를 일컫는 말로 통상 변호사 사무실이나 타이틀 컴퍼니(title company)에서 이루어지며 거래대금지급과 소유권 이전이 완료된다. 구입대금의 지급은 일종의 공탁계좌인 에스크로 어카운트(escrow account)를 통해 이루어진다. 즉 변호사가 당사 소유의 에스크로 어카운트를 통해 매수자로부터 다운 페이먼트를 받고 대출은행으로부터 융자금을 받은 후 매도자의 융자은행에는 융자금을 상환해 주고 남는 금액을 매도자에게 돌려준다. 결국 공신력있는 제3자(변호사나 타이틀 컴퍼니)가 자금의 흐름을 관리함으로서 매수자와 매도자가 안심하고 부동산 거래를 체결할 수 있으며 거래에서 발생할 수 있는 여러 문제점들을 사전에 예방할 수 있다.


한편 주(State)에 따라 클로징을 위한 추가적인 절차가 필요한 경우도 있다. 예컨대 필자가 거주하는 조지아(Georgia)주의 경우 매도자가 매수자에게 터마이트 증명서(termite letter)를 반드시 양도해야 한다. 터마이트(termite)란 흰개미의 일종으로 주택의 골조인 나무를 갉아먹기 때문에 해당주택에 터마이트가 발견되지 않았다는 인스펙터 (inspector)의 공식문서가 주택매매절차상 꼭 필요하다.

클로징이 끝나면 매수자가 구입한 주택은 해당 카운티(county)에 매수자 명의로 소유권이 등록되며 3-4개월 후 매수자 명의로 된 등기서류(warranty deed)가 매수자에게 우편 발송된다. 일반적으로 이상의 절차를 거쳐 주택구입이 이루어지며 내국인과 외국인의 구분없이 동일하게 적용된다.

앞서 살펴본 바와 같이 미국내에서의 부동산 거래는 다양한 분야의 전문가들이 참여하며 자신이 소유하게 될 자산의 가치를 보호하기 위해서도 전문가의 조언을 구하여 합리적인 선택을 하는 것이 가장 중요하다고 할 수 있다.