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[CEO칼럼]공영개발제 '득보다 실'

CEO 칼럼 고담일 풍성주택 회장 |입력 : 2005.12.02 09:07
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‘8.31 부동산종합대책‘이 발표된 지도 벌써 석 달이 지났다. 당정이 부동산정책의 새 틀을 짜는 차원에서 강력한 대책이 될 것이라고 밝힌대로 이번 대책은 주택시장에 큰 충격을 던져주고 있다.

[CEO칼럼]공영개발제 '득보다 실'
강남지역의 재건축 시장과 강북지역의 중소형아파트시장을 중심으로 아파트 가격 하락폭이 커지고 있는 가운데 전세가격의 상승이 두드러진다. 보다 심각한 것은 아파트 신규분양시장의 급랭과 주택거래의 마비다. 특히 중소형 아파트의 거래중단으로 인해 서민들의 피해가 심각한 수준이다.

아울러 미분양아파트 증가는 물론 계약해지사태가 나타나고 있으며 새아파트 입주율도 크게 낮아져 가뜩이나 주택경기 장기침체로 어려움을 겪고 있는 주택건설업체들의 경영에 어려움을 가중시키고 있는 실정이다.

더구나 8.31종합대책의 후속 입법이 완료되면 재고주택 유통시장과 신규아파트 분양시장을 더욱 침체시킴으로써 민간주택산업의 붕괴와 주택건설의 감소가 불가피할 것으로 우려된다.

이번 대책을 보면 투기를 막겠다는 당초 취지에서 벗어나 부동산의 시장기능까지 위협하고 있다는 생각이 들 정도다. 이 가운데 대표적인 정책은 당정이 주택공급확대 정책의 일환으로 내놓은 대한주택공사 중심의 ‘공공택지에 대한 주택공영개발제 도입‘이다.

주택공영개발제는 싱가포르 같은 작은 도시국가에서는 아주 좋은 제도가 될 수 있다. 순수한 공영개발이란 개념은 공공택지를 민간주택업체에 매각하지 않고 토지의 소유권을 국가 또는 공공기관이 보유하면서 임대주택을 건설해 서민들에게 저렴하게 공급하거나, 분양주택을 싼가격에 공급하고 일정기간 매매를 제한하는 제도이다.

그러나 지금 정부와 주공이 도입하려는 주택공영제도는 공공택지를 주공이 시행자가 되고 시공을 민간주택업체에 하도급형식으로 맡기는 방식으로 주택을 분양하겠다는 것이다.

그러나 공영개발방식이 도입되면 민간주택업체들은 전근대적 하도급 시공업체로 전락해 수익성이 악화될 수밖에 없다.

이는 결국 민간 주택건설시장의 위축을 야기함으로써 주택산업의 건전한 성장을 저해할 것으로 예상된다. 아울러 공공기관의 도급을 받아 획일적인 아파트를 시공할 경우 주거수준이 하향평준화되고, 업체들의 브랜드가치를 떨어뜨릴 가능성이 높을 뿐만 아니라 주택품질의 저하도 피하기 어려울 것이다.

많은 전문가들은 당정이 집값안정해법으로 내놓은 주택공영개발 방식이 자칫 택지개발지구에서 공급되는 아파트의 품질을 떨어뜨리고 강남 주택수요의 대체효과를 반감시켜 오히려 주택수급 불균형을 심화시킬 수 있다고 이구동성으로 지적하고 있다.

실제로 정부도 주공아파트 품질에 문제가 있다는 것을 인정하고 있는 듯, 공영개발을 도입하겠다는 판교신도시의 중대형아파트를 품질확보를 위해 턴키방식으로 발주할 계획으로 알려져 있다. 이는 오히려 더 큰 문제점을 내포하고 있다.

턴키방식을 도입해야 품질좋은 주택을 건설할 수 있다는 주공의 논리는 그동안 주공이 서민들에게 ‘고품질의 값 싼 주택 공급‘이라는 약속과는 달리 품질이 좋지 않은 주택을 공급해 왔음을 자인하는 꼴이 된다.

또한 판교신도시와 주요 공공택지에 대한 공영개발로 임대주택 공급이 늘어나면 '강남 중대형 수요의 대체'라는 당초 기대효과가 크게 반감된다. 이는 결국 공영개발을 통한 저가형 임대주택,분양주택 공급이 강남 아파트의 희소성을 부각시켜 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다.

이처럼 득보다 실이 많은 공영개발 도입방안은 조속히 철회돼야 마땅하다. 분양가격 하락을 위해 정부는 이미 분양가상한제와 채권입찰제를 실시하고 있는 마당에 공영개발제 실시는 민간주택시장을 위축시키고 주택시장을 혼란스럽게 만드는 이중규제로 작용할 우려가 크다.

지금은 주택정책의 초점을 민간의 역할을 침해하고 시장의 기능을 거스르는 공영개발 보다는 시장에서 요구하는 중대형 공급확대를 통해 집값을 안정시키는데 맞추는 것이 급선무다.

정부는 민간부문의 경우 자율성을 최대한 보장하고 주택수급불균형 해소를 위해 특단의 주택공급확대정책을 마련하는 한편, 공공의 경우 집을 살 여력이 없는 서민들의 주거안정이라는 본연의 역할에 더욱 충실해야 할 때다.

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