신도시보다 서울의 낡은 아파트가 낫다

아파트 투자, 신도시 지역보다 서울의 낙후된 지역이 좋다


깨끗하고 살기 좋게 설계된 신도시보다 지저분하고 낙후되어 생활이 불편한 서울의 아파트가 투자성이 더 높다면 독자들은 이 무슨 말도 안 되는 소리냐고 할지 모르겠다. 그러나 필자는 신도시 지역보다 서울의 낙후된 지역이 차라리 낫다고 생각한다.

어느 지역에 투자를 하든 무엇보다 중요한 것은 미래가치에 비해 저평가된 아파트를 시세보다 싸게 매입하는 것이다. 저평가된 아파트를 고르는 기준은 무엇인가? 신도시의 아파트 단지는 계획에 따라 개발되어 입지가 좋고 생활이 편리하다. 교육 여건도 괜찮다. 하지만 이러한 장점이 이미 아파트 가격에 포함되어 있어 추가적인 상승을 기대하기 어렵다.

반면 서울의 낙후된 지역은 생활 여건이 좋지 않고 불편해 저평가되어 있지만 향후 재개발이 이루어진다면 그 가치는 지금과 비교할 수 없을 것이다. 무척 단순한 논리이지만 대부분의 사람들은 당장의 ‘현실성’에만 매달려 이러한 ‘장래성’을 외면해버린다. 서울의 낙후된 지역의 투자성은 도대체 얼마나 되는 것일까?

먼저 신도시 아파트를 살펴보자. 서울 주변에는 주거를 목적으로 개발된 위성도시들이 많다. 위성도시의 인구 구성은 대부분 서울에 직장을 두고 있으면서 서울의 높은 집값을 피해 쾌적한 환경을 좇아 이주한 사람들이 많다. 이러한 신도시의 경우 실제 교통 여건이나 주거 환경, 그리고 쾌적성만큼은 서울 어느 지역에도 뒤지지 않는다. 많은 수요자들이 관심을 가지지 않을 수 없는 것이다. 현재로서는 당장을 위한 주거의 만족은 물론, 어느 정도의 가격 상승으로 인한 투자 만족까지 얻을 수 있으니 그 인기는 하늘을 찌를 듯하다.

하지만 당장의 거주가 아닌 미래를 위한 투자가 목적이라면, 그리고 그 투자가 높은 수익성을 목적으로 하는 것이라면 서울의 낙후된 지역으로 눈을 돌려야 한다. 향후 서울 지역의 아파트 투자에서 빼놓을 수 없는 것이 바로 도심재정비, 재개발 사업이다. 서울의 도심 재정비사업은 너무나 광범위해서 서울시 전체를 통째로 재개발한다고 해도 과언이 아니다. 청계천 복원공사, 난지도공원, 뚝섬생태공원 조성 등은 아직 서막에 불과하다.


여기서 확실히 알아야 할 것이 있다. 서울 도심재개발 등 정비사업은 서울시 차원에서 이뤄지는 것이 아니라 정부 차원에서 체계적이고 종합적으로 개발 계획을 갖고 시행되고 있는 정부국책사업의 일환이라는 점이다. 민선시장의 거취 문제와 상관없이 앞으로 지속적으로 추진되는 사업이란 것이다. 건설교통부와 서울시의 개발계획 등을 살펴보면 앞으로 서울이 어떤 재개발 과정을 통해, 어떤 모습으로 발전하게 될 것인지 잘 알 수 있다. 그와 같은 개발계획에는 교통망 확충과 지역별 특성 구도심 재정비. 재개발계획 등이 담겨져 있다.

서울시가 도심재정비 사업을 서두르는 데는 많은 이유가 있다. 우선 행정중심복합도시 건설과 공기업의 지방 이전 등으로 발생하게 되는 ‘공동화 현상(부동산으로 보면 공실률)’이 심화되리라는 우려가 크게 작용하고 있다. 국토균형개발이라는 목적에서 본다면 감수해야 할 문제지만 서울시 자체로 본다면 여간 심각한 일이 아닐 수 없다. 정부도 나름대로 그와 같은 상황의 심각성을 인지하고 있다. 이유야 어떻든 서울의 인심을 잃어서 좋을 게 없지 않은가. 가져가는 게 있으면 주는 게 있는 법, 이것이 세상의 이치요 정부라고 이를 모를 리 없다.

그래서 도심재개발 사업과 낙후지역 재개발 사업을 추진하는 것이다. 일종의 ‘서울 리모델링’이라고 할 수 있는데, 이때 가장 중요한 것은 서울이 대한민국의 수도로서 가지는 존엄함이다. 선진국의 수도에 맞는 웅장하면서도 깔끔한 모습, 풍성한 볼거리와 문화, 그리고 교통 환경 등이 새롭게 구축될 것이다.

막대한 건설자금을 마련하기 위해 다양한 부동산 펀드가 생겨나고 이렇게 모여진 엄청난 자금들이 아파트와 상가. 빌딩 등의 재건축, 재정비 사업에 투입되는 모습을 상상해보라. 정부와 서울시에서는 시행사들과 건설사들이 초고층의 고급 아파트를 주로 개발하는 것과 달리 재개발되는 지역에 임대 아파트와 중소형 아파트 등을 집중 공급할 계획을 갖고 있다. 이것은 필연적으로 위성도시로 이주했던 사람들을 다시 서울로 끌어들이는 효과를 가져올 것이다.

이런 점을 염두에 두고 판단하면, 현재 낙후지역의 낮은 부동산 가격은 개발 이후 상승할 가능성이 얼마든지 있다. 현재 서울 낙후지역의 아파트 가격은 위성도시와 보합세를 유지하거나 오히려 낮은 경우도 허다하다. 하지만 가장 큰 약점이었던 생활의 쾌적성 등이 보완되고 교통 여건이 좋아진다면 아파트 가격은 상당히 상승하게 될 것이다.

서울의 높은 아파트 가격과 주거환경에 실망하고 인근의 위성신도시로 이주한 사람들은 어떤 선택을 할 것인가? 당연히 환경의 쾌적성도 보장되면서 동시에 위성도시의 가장 큰 약점이라고 할 수 있는 도심으로 접근성마저 용이해진다면 새로운 서울로 다시 옮겨오지 않을 이유가 없다. 따라서 위성도시들의 아파트 가격은 빠져나가는 주민들만큼 가격이 하락할 소지가 많다.

따라서 향후 아파트 투자는 서울의 낙후지역 등 재개발 지역을 중심으로 투자하는 것이 좋다. 특히 가격이 지나치게 저평가된 지역은 관심 대상이다. 예를 들면 금천, 도봉, 은평, 강북, 노원, 동대문, 중랑, 영등포, 성북구 등이 상대적으로 저평가된 지역이라고 할 수 있다. 이 지역은 서울 시내 주요 아파트는 물론 주변 위성도시보다 가격이 낮다. 이런 지역이 재개발 과정을 거친다면 앞으로 가격이 상승할 여지는 충분하다고 할 수 있다. 또한 그럼 점에서 신규 지하철 9호선 인접지역, 연계지역은 유심히 바라볼 만하다. 지하철 9호선은 서울의 마지막 남은, 미개발 교통축이라고 보면 된다.

하지만 이런 지역이라고 해서 모든 아파트가 투자 대상이 되는 것은 아니다. 사실 위성도시의 아파트 가격이 서울내 낙후 지역의 아파트 가격보다 높게 형성된 것은 신규 분양 아파트가 많기 때문이다. 여기에 반해 서울 낙후지역의 아파트는 대부분 구형 아파트다. 역으로 생각한다면 따라서 서울지역의 아파트 투자는 신규 분양 아파트가 아닌 낙후지역의 구형 아파트가 주요 투자 대상이라고 할 수 있다. 그 중에서도 조망권이 좋은 곳이 투자성이 좋을 것이다.