판교 당첨자에게 축하꽃다발을 줄 수 없는가?

10억으로 월 1,000만원 이자, 수도권 과밀화…….
부동산 시장의 불안감을 야기하는 2대 핵심 원인이다.


10억에 1,000만원의 은행이자가 매월 나오던 시절이 있었다. 10억을 모으면 돈은 돈을 낳았다. 지금도 은행이자가 월 1,000만원만 나온다면 500만원으로 생활하고 500만원으로 저축하면서 안정된 생활을 할 것 같다.

수도권 과밀화는 해소되기는커녕 점점 더 심화되어간다. 총인구 5,000만 명 중 2,500만 명 이상이 서울, 인천, 경기도에 거주한다. 수도권은 점점 더 광역화되고 인구의 대다수가 수도권에 거주할 판이다.

이제 어느 정도 큰돈을 가진 사람도 부동산과 주식에 투자를 해야 그 돈의 지위를 유지하는 시대다. 수도권 과밀화는 특정지역만이 지속적으로 오를 수밖에 없음을 단적으로 증명하는 원인이다. 서울은 집이 한참 부족하다. 각종 지표는 주택보급률 100%를 이야기하지만 내가 시장에서 보는 관점은 사뭇 다르다. 시장이 원하는 주택이나 갯수가 절대적으로 부족하다. 따라서 집값은 오른다.

◆ 주거형 오피스텔


고급 주상복합의 주거형 오피스텔 거주자들은 요즘 아주 피곤하다. 주거형 오피스텔 일체조사에 걸리면 주택수가 늘어날 뿐만 아니라 종부세 대상도 되고 매도시 양도세도 엄청 늘어난다. 보유시 재산세도 늘어난다.더욱이 청약통장 순위제한도 따라올 기세이다. 주거용 오피스텔의 구분 기준은 주거사용 여부이다. 즉, 집으로 쓰느냐는 것이다. 오피스텔의 과반수 이상이 주거용으로 활용되고 있고 약 10% 미만이 주거용으로 신고 되어 있으니 어림잡아 40%는 조사대상이다. 그 증거는 주민등록여부, 미성년자가 거주하는지...수도,전기를 가정만큼쓰는지, 우편함에 가정용 잡지가 꽂혀 있는지... 등이다. 가장 확실한 것은 현관문을 열어서 들여다보는 것이다.

◆ 주상복합의 베란다 만들기

국세심판원의 조세특례제한법 99조 해당 아파트인 타워팰리스 60평형(전용49.9평)의 양도세 면제 불가 심판은 주상복합아파트 내의 베란다 만들기로 이어지고 있다. 대부분의 고급 주상복합아파트는 베란다창틀을 제거할 경우 베란다가 있었던 자리라는 흔적도 찾을 수 없게 깔끔히 정리되어 있다.

이번 국세심판원의 판결은 “주상복합아파트의 트인 베란다 면적은 전용 면적으로 인정한다는 것”이었다. 이에 따라 고급 주상복합 입주자들은 완벽한 베란다를 만들어 놓고 법원 판결을 구할 태세이다. 반면, 건교부의 베란다 확장 전면 허용으로 신규 입주 아파트들은 베란다 확장공사를 대대적으로 진행 중이다. 결국 그나마 매물로 나올 수 있었던 양도세 특례 기간의 주상복합 아파트들도 “보유”로 전환되어 시중에 매물은 줄어들고 아파트 가격은 올라간다.


◆강화된 2년 거주 증명

분당에 사는 K씨는 요즘 2년 거주 증명을 떼러 다니기 바쁘다. 나름대로의 사정이 있어서 거주지에 주민등록을 해두지 못했기 때문이다. 세무서에서는 1주택이었지만 3년 보유만 인정하고 과세하겠다고 한다. 2년 거주를 증명해야 한다.

서울, 과천, 5개 신도시는 3년 보유 2년 거주를 해야 1주택 양도세 면제이다. 가장 확실한 증명은 보유주택에 주민등록이 되어 있어야하고 공동주택의 경우는 관리사무소에 보관된 주민기록지에 기재된 거주인증명을 필요로 한다. 그래도 세무서에서 미심쩍다고 여길 경우는 전화세와 관리비 고지서, 자녀 취학증명서를 제출해야 한다. 본인의 통장에서 빠져나간 현금인출 기록도 첨부해야한다. 그래도 안 믿어지면 세무서 직원을 통행하고 앞집, 윗집, 옆집에 물어보아야 한다. 탐문수사가 시작되는 것이다.

◆ 보유세와 양도세

2006년 주택공시가격 인상으로 엄청난 보유세의 납부 의무가 생겼다. 앞으로 수년동안 2005년 대비 적게는 서너 배에서 많게는 10배로 늘어나는 아파트도 수두룩할 것이다. 실수요자이면서 1주택자인 샐러리맨들은 과도한 보유세로부터 벗어나기 위해 집을 내놓는다. 연봉 5,000만원에 보유세 1,500만원은 도저히 감당이 안 되기 때문이다. 그러나 막상 매도 시점에 내야할 세금을 따져보니 양도세가 수억원이 된다.

이 상황에 이러지도 저러지도 못하는 불쌍한 사람들은 1주택 소유 샐러리맨과 고령의 은퇴자들이다. 2005년 기준으로 볼 때 상위 1%라는 연봉 1억원 이상자는 10만 명을 밑돈다. 그들이 번 돈의 30~40%도 이미 세금으로 납부되었다. 올해 종부세 대상자는 40만 명을 웃돈다. 결국 이들을 살게 하려면 양도세를 내려줘야 한다. 그래서 그들이 자연스럽게 집을 팔 수 있도록 해줘야 한다.


◆ 뚝섬,판교의 고분양가와 높은 아파트값

택지지구의 높은 아파트값의 근본원인은 대개는 높은 땅가격이다. 서울시는 뚝섬 택지를 엄청난 경쟁률로 고분양가가 속출할 것을 뻔히 알면서도 고가 분양했다. 정부는 낙찰자들을 찾아가서 세무조사로 대응했고, 그 회사들은 상당한 세금을 내야했다. 상당액의 세금을 추징당한 회사들은 택지비 + 공사비 + 연체이자 + 추징세금 + 이율 = 분양가라는 어려운 공식을 풀기에 몸이 고달프다. 끙끙 앓아 눕기 일보직전이다. 높은 분양가가 나오면 또 엄청난 시련이 올것이 뻔하기 때문이다. 준 것도 뺏은 것도 고달픈 것도 양쪽 당사자들이다.

귀중한 시간과 삶을 가치있게 사용하고, 생산적인 곳에 정력을 쏟을 수 있는 창의적인 사회가 만들어졌으면 좋겠다. 부동산대책이 시장에서 먹히지 않는 것은 정답이 아니라는 것을 의미한다. 좋은 대책이라고 쏟아 붓는데도 역으로 반응하는 부동산 시장을 보면서 이것이 최선이며, 상식적이고 합리적이며 오래갈 법이라는, 범국민적인 이해와 신뢰감 있는 정책의 필요성을 절실히 느낀다.

수십 번의 청약 끝에 판교 당첨의 행운을 안은 무주택 세대주에게 축하 꽃다발을 배달해 주는 멋진 정부는 왜 없는가?