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하반기 유망한 토지는 어디?

박성훈의 역발상 부동산투자

박성훈의 역발상 부동산 투자 박성훈 외부필자 |입력 : 2006.06.30 12:04|조회 : 22050
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2006년 상반기는 지난해 8.31에 이어 3.30 등 각종 규제가 효력을 발휘해 부동산 모든 종목 (아파트, 상가, 토지 등)의 거래량이 대폭 하락했다. 가격 동향은 아파트의 경우는 전국 평균은 약간 하락세를 보였지만 세부적으로는 서울 수도권의 경우, 일부 지역에서만의 소폭 하락이 있었고 서울 등 주요 수도권 도시는 보합세였다.

하락세를 보인 곳은 대부분 지방도시로 많게는 20%까지 하락한 곳도 있다. 지방도시는 다주택 보유자들의 과거 투기성 자금의 매입이 많아 최근의 각종 세금 인상과 규제로 인해 매물이 다량으로 속출했고 이로 인한 공급과잉 현상이 맞물려 입주자가 적어 하락세는 더욱 심했다.

토지시장은 전국적으로 많은 이슈(기업도시, 행정복합도시, 공공기업 이주 등)가 있어 추후 수익성에 대한 기대심리로 하락폭은 적지만 이슈지역의 각종규제(허가지역, 투기지역, 양도세 인상 등)로 이 역시 거래량이 대폭 줄어 대부분 보합세로 돌아선 상황이다. 상가나 오피스빌딩 등 각종 임대형 건물 역시 불경기로 공실률이 높아지고 거래는 줄어 임대료는 하향세를 타고 있다.

현재 부동산 보유자는 5.31일 선거이후 정권 교체의 확신과 추후 각종규제의 완화의 기대감, 전국국토균형개발의 각종 이슈를 감안해 일단 매도시기를 늦추고 있다. 또 지금 상황의 어려움을 틈타 장기 투자성이 높은 토지를 찾으려는 투자자들도 적지 않다. 이는 어려운 개인 사정 등 각종 규제에 못이겨 나오는 급매물을 선점하기 위해서다.

하반기 부동산 시장은 상반기보다 다소 호전될 것으로 예상된다.

아파트는 무주택자의 각종 혜택으로 인해 주택구입의 기회가 좋아지고 있어 이들로 인해 아파트 분양과 매매시장은 차츰 나아질 것이다. 또 기업의 이주로 인한 주거지역 변경으로 거래량은 늘어날 것이다. 실제로 현장에서 접하는 토지시장은 거래량이 차츰 증가하고 있다. 다만 이슈(기업도시, 행정복합도시, 공공기업이주 등)가 있는 지역들만 거래가 살아나고 있다. 2004~2005년도 토지 광풍으로 덩달아 올랐던 지방의 토지가격은 하락세 및 보합으로 진행될 것이다.

하반기 유망한 토지 투자지역은 당연 판교다. 다음으로는. 수원 광교(이의), 화성 동탄, 김포 장기ㆍ운양동, 파주 교하ㆍ운정, 양주 옥정ㆍ회천, 송도 청라 등이 수도권 인근에서 장래 수익성이 높을 것으로 전망되는 지역이다.

판교의 경우 지리적으로 강남과 가장 인접한 지역으로 제2의 강남으로서 쾌적한 도시계획과 교육시설, 건설회사의 첨단 공법과 유비쿼터스환경 등 최첨단 정보통신시설이 접목된 도시설계 등이 타 신도시들에서는 볼 수 없는 없는 장점이다.

수원 이의동은 용인 상현동과 함께355만평의 대규모 신도시이며 도시내의 녹지율이 무려 도시전체의 45%를 차지해 타지역보다 상당히 높아 쾌적한 주거도시가 될 수 있다. 또 호수와 인근의 놀이시설 등 최고의 환경 도시로 발돋움할 것이다.

화성 동탄은 인근에 화성 태안,수원 영통, 용인 서천, 상갈, 구갈, 보라지구 등이 있어 시너지 효과가 높고 삼성 반도체의 대규모 증설로 추후 관련업체가 동반 입주할 때 대규모 인구가 유입된다. 주변의 귀봉산과 반석산 위치에 대규모 센트럴파크가 조성되며 서해안 일대의 바다관광이 용의해 좋은 입지를 가지고 있다.

김포 장기·운양동은 당초 개발 면적을 축소했지만 수도권 공공택지 확대방침으로 다시금 358만평의 대규모 택지지구로 계획되고 있다. 지하철 9호선과 올림픽도로와 맞닿는 고속화도로가 건설되며 18만평 규모의 생태공원도 조성된다.

파주 교하·운정은 LG필립스LCD, 출판단지 및 7개의 산업단지로 명실삼부한 공업도시로 탈바꿈 할 예정이다. 총 개발면적이 600만평 규모로 개발 예정이어서 일자리와 주거가 공존하는 대규모 자급 도시가 될 것을 예상할 수 있다.

양주 옥정·회천은 고급주택지와 대규모아파트 단지로 조성될 곳으로 향우 서울 수도권의 북부지역의 고급주거지로 부상할 것이다. 올해엔 복선전철화가 진행중인 경원선이 개통되며 서울~포천간 고속도로가 진행 중이다. 옥정·회천을 합해 319만평의 대규모 신도시지만 평균 건축물 용적률을 낮춰 인구밀도는 낮을 것으로 예상되고 인근 자연경관이 좋아 노년층의 주거지역으로 좋다.

송도 청라, 경제자유구역으로 외국의 교육기관, 병의원, 약국 등 선진화된 외국 문물이 들어올 것으로 예상된다. 총 면적이 514만평으로 규모도 크다. 또 아시아 문화촌, 테마파크, 골프장 등 볼거리와 놀거리도 다양해져 다국적 기업의 업무단지가 형성되고 최대 자급 도시가 될 것으로 전망된다.

5.31 선거 이후 투자자들도 업계 전문가들도 약간의 규제완화는 있을 것이라고 판단하고 있다. 과거에도 정권 교체 때마다 특별법 등 완화 조치를 취했다. 부동산 규제를 풀어줌으로써 경기를 활성화시킨 것이다. 이미 5.31선거 이후 토지를 시작으로 투자자들의 움직임이 조금씩 살아나고 있다.

향후 개발계획과 이슈가 많은 지역 중 기간을 정해 놓은 토지거래 허가 지역이 1년후부터 풀릴 시기가 다가오기 때문에 부동산 경기는 토지시장에서부터 살아날 것으로 보인다. 하지만 개발이슈가 없지만 2~3년전 토지시장의 호재로 덩달아 올았던 타지역의 토지가는 거래상실과 매도자 증가로 가격이 하락할 것이다.

아파트 주택시장 역시 당분간 보합이 유지될 것으로 보인다. 다만 거품이 빠지는 지역은 인구증가의 가능성이 낮고 공급물량이 많았던 지방을 중심으로 하락할 가능성이 높다. 서울 수도권 주택시장은 거품이 빠지는 하락은 없을 것이다. 강남 집값은 거품이라기 보다는 대한민국 최대의 주택 수요가 몰려 형성된 가격이다. 현재까지 강남만한 인프라(갖가지시설, 주거, 사무실,백화점, 쇼핑몰, 사회적 인식 등)를 갖춘 부유층의 주거지가 없고 향후 그러한 지역이 생기더라도 다음 세대의 부자들이 다시 채워 나갈 것이다.

재건축 재개발 시장 역시 각종 규제에 맞물려 소폭 하락이나 보합을 유지하고 있다. 하지만 장기적으로 정부가 추진하는 서울시 도심 재정비 사업으로 인해 재개발 재건축 단지의 개발사업도 이뤄질 수 밖에 없다. 이렇게 이미 계획된 도심 재정비사업과 낙후도시 정비사업이 많이 알려지면서 재건축ㆍ재개발 아파트 역시 하락세를 멈출 것이지만 당장보다는 멀리 내다봐야 하는 계획이라 당분간 상승은 어렵고 보합을 유지할 것으로 보인다.

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