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맹지(盲地)에 투자하는 방법

박성훈의 역발상 투자

박성훈의 역발상 부동산 투자 박성훈 외부필자 |입력 : 2006.07.26 12:30|조회 : 61868
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맹지란 말 그대로 길이 없어서 차량통행이 불가능한 땅을 말한다. 차량통행이 불가능하기에 당연히 건축인허가를 받을 수 없고, 주택신축 등도 불가능하다. 주택 등 건축물을 신축할 수 있는 토지와 신축할 수 없는 토지는 가격차가 날 수 밖에 없다.

토지를 매입하는 사람들은 누구나 도로에 접해 있는지 여부를 가장 중요하게 본다. 도로에 접해 있다고 해도 토지의 어느 부분이, 얼마나 도로에 접해 있는지를 본다. 가능하면 토지의 넓은 면적이 도로에 접해 있어야 하고 또한 가능하면 큰 도로에 접한 토지를 선호한다. 이러다보니 토지의 가격은 얼마나 큰 도로에, 얼마나 많은 면적이 좋게 도로에 접해 있는가에 따라서 결정된다. 이런 이유로 도로에 접해 있지 않은 토지, 즉 맹지는 거들떠보지 않는 토지가 되어버린다.

하지만 특이하게도 부동산 투자 전문가나 일명 ‘고수’라는 사람들은 모두가 외면하는 맹지에 많은 관심을 가지며 투자한다. 도로에 붙어 있지 않으면 개발 가능성이 떨어지고 활용가치도 떨어지는 것은 당연한 일이다. 그런데 왜 도로가 없는 맹지에 투자하는 것일까?

그 이유는 단 한 가지다. 도로 바로 옆에 있거나 접근성이 좋은 토지는 가격이 높다. 도로에 접한 면적에 따라 토지 가격이 정해지기 때문이다. 맹지는 당연히 도로에 접한 주변 토지들에 비해 상대적으로 가격이 저렴할 수밖에 없다. 따라서 투자경험이 많은 전문가는 싼 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 높은 수익을 낼 수 있기 때문에 맹지를 그냥 지나치지 않는 것이다.

누가 보아도 좋은 토지는 가격 상승이 많이 되어 있어 큰 시세 차이를 남기기 어렵다. 이것이 부동산 투자 고수들이 맹지에 관심을 갖는 이유다.

일반적인 투자 방식은 도로에 잘 붙어 있는 토지에 투자하면 상승한 토지 가격을 떠안고 사는 것이다. 현재의 토지 가격만 떠안고 사면 그나마 다행이다. 누구나 봤을 때 보기 좋은 토지 가격에는 이미 미래에 발생한 수익까지 포함되어 있을 가능성이 많다.

가격이 오를 대로 오른 토지를 매입하거나 심지어 미래에 발생할 가치까지 포함된 가격으로 토지를 구입한다면 어떻게 수익을 기대할 것인가? 모든 투자와 마찬가지로 부동산 투자 역시 수익을 올리기 위해 하는 것이다. 그런데 수익이 나지 않는 토지를 매입하는 것은 투자라고 할 수 없다.

이런 이유로 부동산 투자 전문가들이나 ‘고수’들은 평범하고 누구나 보아도 좋다고 생각하는 토지에는 투자하지 않는다. 오히려 다른 사람들이 꺼려하고, 잘 사지 않는, 수요가 없어서 가격이 많이 하락한 토지를 매입한다.

맹지는 도로에 접해 있는 토지에 비해 평균 약 50% 정도인, 절반 정도의 가격으로 형성되어 있다. 도로에 접해 있는 토지와 맹지의 가격 차이는 지역에 따라 차이는 있지만 전국적으로 거의 비슷한 가격 차이를 유지한다. 이것은 전국 어디서나 맹지를 매입하여, 맹지의 단점을 보완하면 곧 100%의 가격 상승으로 인한 수익을 기대할 수 있다는 뜻이기도 하다.

하지만 싸게 구입했다고 맹지가 곧 수익을 보장하는 것은 아니다. 맹지에서 수익을 올리기 위해서는 맹지의 단점을 보완해야 한다. 때문에 맹지 투자 성공 여부는 도로를 어떻게 확보할 것인가, 길을 낼 수 있는 맹지를 찾는 안목이나 실력이 있어야 가능한 투자일 것이다. 바로 그 기술과 노하우에 따라 맹지 투자의 성공여부가 달려 있다. 우선 맹지를 탈출하기 위해 길을 확보하는 방법은 여러 가지 있다. 그럼 부동산 전문가 들이 길을 확보하여 맹지에서 탈출한 방법을 사례 별로 알아보자.

◇맹지에서 탈출하는 방법 1

첫번째 사례는 대전에서 중소기업을 운영하는 M씨의 사례이다.

M씨는 대전에서 공장을 운영하면서 수도권에 제2 공장을 지을 계획을 갖고 있었다. M씨가 제2 공장 부지로 선택한 곳은 경기도 여주였다. M씨는 틈날 때마다 여주 일대를 돌아다니면서 공장 부지를 알아보았다. 하지만 회사가 중소기업이고 자금 사정도 넉넉하지 못했기에 가지고 있는 자본으로는 모양이 좋고 큰 도로에서 가까운 마음에 드는 공장 부지를 확보하기는 쉽지 않았다.

여주지역을 다니면서 이미 큰 도로 주변은 가격이 오를 대로 오른 상태에서 마땅한 토지를 구입할 수 없다는 것을 알게 된 것이다. M씨는 차선책으로 큰 도로에서 조금 떨어져 있더라도 가격이 저렴한 토지를 찾기로 생각을 바꾸고 본래 마음에 두었던 지역부터 다시 매물을 찾아다녔다. M씨가 공장 부지를 알아보던 지역은 국도에 접한 토지들의 시세가 평당 40만원 정도 선이며 도로에서 약간 들어간 토지도 35만원 선 에서 형성되어 있었다. 그러던 중 눈에 띄게 싼 매물을 찾게 되었다. 그 토지는 도로에서 그다지 멀리 떨어진 것도 아니었는데 1,600평이 평당 20만 원씩, 매물로 나와 있었던 것이다. 도로에 접해 있는 토지보다 꼭 50% 저렴했는데, 그렇게 싼 이유는 곧 밝혀졌다. 바로 맹지였던 것이다. 가격은 더없이 좋았는데 맹지는 건축허가를 낼 수 없기 때문에 매입을 해도 공장부지로 허가를 받을 수 없다는 것을 M씨도 잘 알고 있었다. 하지만 M씨는 포기하지 않았다. 무엇보다 가격이 주변시세보다 절반 정도로 싸기 때문에 공장으로 들어가는 진입로만 확보하면, 시세의 반 가격에 토지를 매입하는 것과 같았기 때문이다.

M씨는 지적도를 떼어 토지의 모양과 형태를 살폈다. 큰 도로에서 매물로 나온 물건까지는 얼마 떨어지지 않았다. 하지만 도로와 M씨가 매입을 원하는 토지 사이에는 다른 사람의 토지가 끼여 있었다. M씨는 진입로를 확보하기위해중간에 끼어있는 토지주인을 만나보기로 마음먹고 앞 토지의 등기부등본을 발급받아 소유주의 주소를 알아냈다. 주소지를 찾아간 M씨는 도로에 접한 토지주에게 본 토지까지의 4M폭으로 땅을 팔 것을 부탁하였다. 하지만 쉽지 않았다. M씨는 도로를 내기위함이라고 설명하며. 앞쪽에 도로가 있긴 하지만 이왕이면 본인에게 땅을 조금 팔아 옆쪽에도 도로가 생기면 그 땅의 가치가 더욱 높아질 거라고 설득하였다.

참고로 도시지역은 물론 논이나 밭 등 토지 역시 도로를 하나 끼고 있을 때보다 두 개 끼고 있는 것이 훨씬 가치가 높다. 접한 도로가 2개면 진 출입 등 활용가치가 높아지고, 활용가치가 높아지면 그만큼 지가도 상승한다. 어렵게 협의 결과 측량하여 폭 4미터에 편입 되는 토지 50평을 시세보다 비싼 평당 60만원씩 3000만원에 매입하기로 했다. 도로에 접해 있는 토지 시세가 평당 40만원에 형성되어 있었지만 맹지를 매입하는 입장에서는 60만원씩 주고 사서 맹지에서 탈출하는 것이 안 사는 것보다는 현명한 판단이었다. 평당 60만원씩, 50평정도 매입을 하게 되면 뒤 맹지였던 토지 1,600평이 맹지에서 탈출하여 가격이 무례 두배 가까이 상승하기 때문에 평당 100만원을 달라고 요구해도 매입을 하는 것이 이득이었다.

측량을 통해 폭 4미터 진입로 50평을 확보하게 되면서 맹지였던 M씨의 토지는 진입로를 확보하게 되었다. M씨는 진입로를 확보하여 맹지에서 탈출이 가능해지자 평당 20만원씩, 1,600평을 약 3억 2천만 원에 토지를 매입하게 되었다. 여기에 도로를 확보하기 위해 평당 60만원씩, 50평을 매입하는 데 3천만 원의추가비용이 들어갔다. 이렇게 두 토지를 합쳐 1,650평을 매입하는데 순순 토지 매입비용만 3억 5천만 원이 투입이 되었다.

하지만 추가 매입비용 3천만 원을 투자하여 평당 20만 원에 매입한 토지가 주변 시세대로 평당 35만 원씩, 모두 1,650평의 토지 가격이 상승한 효과를 가져왔다. 그 결과 M씨가 매입한 토지 가격 총액은 시세대로 5억 7천 7백 5십만 원으로 상승하였다. 따라서 진입로 확보로 인한 순간 이익은 2억 2천 7백 5십만 원에 이르렀다.

◇맹지 역시 대형 평수에서 높은 수익이 난다

이렇듯이 맹지라 해서 지레 포기하고 안사는 것보다는 맹지를 계약하기 전에 주변 토지 소유주들을 만나 협의를 하면 얼마든지 해결 방안을 찾을 수 있다. 설령 진입로를 확보하기 위해서 시세보다 높은 가격으로 토지를 매입한다고 하더라도 맹지에서 주변시세 만큼 상승하는 금액보다 적다면 매입을 하는 것이 당연할 것이다.

맹지 투자로 인해 수익을 올릴 수 있다는 것을 알면서도 진입로를 확보해야 한다는 부담 때문에 본인 자금에 맞추어 소형 평수를 찾는 사람들이 있다. 하지만 M씨의 사례에서 본 것처럼 맹지 투자 역시 대형 평수가 정답이다.

M씨의 경우, 맹지가 무려 1,600평이나 되었기에 맹지에서 탈출하는 순간, 평당 15만원씩의 수익만 발생해도 엄청난 수익이 얻을 수 있었다. 맹지 역시 평수가 크면, 맹지에서 탈출하는 순간 수익도 많이 발생한다.

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