맹지에 투자하는 방법②

이번에 소개하는 사례 역시 맹지를 투자하여 원하는 토지도 매입하고 고수익을 올리는 경우이다.

서울에 거주하는 L씨는 직장인이다. 하지만 퇴직을 얼마 남겨 놓지 않고 있었다. L씨는 퇴직 후에 직장동료와 같이 전원주택을 짓고 살 계획을 갖고 있었다. 전원주택 단지로 예정한 곳은 가평이었다. 공기 맑고, 경치 좋은 곳에 저렴한 토지를 사서 아담한 전원주택을 짓고 평범한 노후를 보냈으면 하는 바람을 갖고 있었다.


문제는 L모씨를 비롯한 회사 동료의 여유자금이 생각보다 많지 않다는 것이었다. 그래서 저렴한 토지를 구해줄 것을 의뢰하였다. 단 퇴직할 때까지는 약 2 ,3년의 기간이 있었기에 조급하게 알아볼 필요는 없었다.

의뢰를 받은 뒤에 오랜 시간을 두고 가평 쪽에 토지를 알아 보던중 생각 외로 L씨 등이 원하는 가격대의 저렴한 토지가 나온 것이었다.
본 토지의 주변에서 도로에 접한 토지는 평당 약 25만원에 가격이 형성이 되어 있었고, 도로에 접했지만 뒤 쪽에 위치한 토지는 평균 평당 약 20만원 정도였다.
하지만 매물로 나온 토지는 평당 13만원이었다. 주변 토지보다 평당 7만 원이 싸게 나온 것이었다.

부랴부랴 현장 답사를 한 결과 매물로 나온 물건은 낮은 임야로 형성되어 있는 토지였다. 뒤 쪽으로는 산이 높았지만 매물로 나온 토지는 임야부분의 초입부분이라 낮게 형성이 되어 있었다.
우선 평수는 1,730평이라 두 분이 나누어도 굉장히 큰 토지였다. 평소 원했던 대로 전원주택도 짓고 텃밭을 가꾸면서 가축. 등을 기르며 전원생활을 하기엔 더없이 좋은 위치였다. 이토지의 가격이 싼 이유는 맹지여서이다. 가평의 중개업소에서 연락을 받았을 때부터 맹지라는 것을 알고 있었다. 하지만 팩스로 지적도를 받아본 결과, 이 토지에는 다행히도 예전에 구거가 지나갔다. 따라서 지적도 상에는 구거자리가 남아 있었다.


(구거란?
용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로,둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수로 생겼거나 있었던 것으로 예상되는 소규모 수로부지)

구거가 있던 곳이었다는 사실이 지적도 상에 남아 있으면 토지를 관할하는 지자체에서 구거점용허가를 받을 수 있다. 그렇게 되면 구거를 진입로를 사용할 수 있다. 구거는 폭이 4미터가 조금 넘어 진입로로 사용하기는 좋은 조건이었다.

전원주택으로서 입지도 상당히 좋았다. 현장답사 결과 낮은 임야로 형성이 되어 있고 뒷부분은 높은 산으로 형성이 되어 있었다. 또 정남향이라 햇빛도 잘 들어와 집을 짓고 살기도 좋았다. 그리고 낮은 임야라 아래쪽을 내려다보는 형세여서 생활하기에 쾌적하고 좋은 여건을 갖고 있었다.

차량으로 3분에서 4분정도 나가면 면사무소가 있었고 면사무소 소재지에는 금융기관이나, 공판장, 약국 등 편의시설을 쉽게 이용할 수 있었다.
현장답사를 마친 L씨와 동료는 토지를 무척 마음에 들어 했기에 계약을 추진하였다. 평당 13만원씩, 총 1,730평을 2억 2천 4백 9십만 원에 계약을 체결했다.
계약을 체결한 후에 구거점용허가를 받기 위해 측량사무소를 선정하여 위탁했다. 구거점용허가는 개인이 직접 할 수도 있지만 본인이 거주하는 지역이 아닌 타 지자체 일 경우 불편할 수도 있기에 측량사무소에 일을 맡기는 것도 괜찮은 방법이다. 비용 또한 몇 십 만원 정도로 생각보다 적게 나온다.

구거점용허가를 받은 뒤에 30미터에 이르는 구거 도로 포장과 구거에 조금씩 물이 흘렀기에 콘크리트 관을 묻어주는 공사를 해야 했다. 이렇게 하여 구거점용허가비와 콘크리트 관을 묻고, 4미터 포장도로를 만드는데 들어 갈 비용으로 총 1,000만원에 설계사무소와 거래를 체결했다.

구거점용허가 비용으로 천만 원이 들어가면서 총 토지매입금 2억 2천 4백 9십만 원과 구거점용허가비 및 공사비용 1,000만 원을 합산하여 합계 2억 3천 4백 9십만 원이 투자되었다. 하지만 구거점용허가를 받아내어 맹지가 풀리면서 건축이 가능한 일반 토지가 되면서 주변 시세인 평당 20만 원을 회복하여 총 1,730평이, 3억 4천 6백만 원이 나가는 토지로 변모했다. 구거점용허가를 통해 진입로 개설로만으로 순수익이 1억 1천 1백 1십만 원이라는 순간 수익이 발생하였다. 어마어마한 돈이 수익으로 발생했다.

이처럼 지방이나 시골마을 맹지의 지적도를 떼어 보면 구거가 물려 있는 것이 의외로 많다. 위 사례처럼 설계사무소에 상담을 받으면 허가부터 필요한 공사까지 일괄 의뢰할 수 있어 편리하다. 구거점용 허가 여부는 설계사무소의 주요 업무여서 상담만 받아도 점용허가를 받을 수 있는지 없는지 쉽게 알 수 있다.

이처럼 구거를 점용허가를 받아 진입로를 개설하면 맹지라는 약점이 보완되어 아주 높은 고수익을 올릴 수 있다.