부동산 지분경매 이렇게 하라(1)

부동산 투자에서 경매는 가장 각광받는 투자였다. 싼 가격에 원하는 부동산을 매입하여 제 가격을 받고 팔 수 있다는 장점이 많은 사람들을 부동산 경매시장으로 끌어 모았다. 하지만 경매시장의 장점은 사라지고, 과거 경매시장의 명성은 흘러간 옛이야기가 되고 말았다.


경매시장의 호황기는 아무래도 IMF 외환위기 이후부터로 보아야 할 것이다. 당시 경매물건이 쏟아져 나오는 가운데 낮은 낙찰가로 부동산 투자를 원하던 사람들에게 경매만큼 매력적인 투자 대상도 없었다. 하지만 이후 너무 많은 사람들이 경매시장에 뛰어들다보니 경쟁률이 높아졌다.

치열하다고 표현해야 맞을 정도로 경매참가 인구가 많아지면서 수익률은 급격하게 나빠졌다. 최근 들어서는 과다한 경쟁으로 인한 잘못된 판단으로 오히려 시세보다 높게 낙찰되는 사례도 눈에 띠고 있다. 경매 물건이 가치가 있다 싶으면 예외 없이 입찰자들이 몰려들어 예상 밖의 낙찰가를 보이는 것이다.

최근 언론을 통해 발표된 낙찰 비율을 보면 비정상적이라고 할 정도로 낙찰비율이 높은 경우도 허다하다. 이처럼 경매시장 수익률이 급격하게 악화된 것은 경매 전문학원, 경매 관련서적 등의 출간 홍수가 이뤄지면서 입찰에 참가할 수 있는 지식을 갖춘 사람이 그만큼 많아졌다는 뜻이다. 이제 경매는 대중화되고 손쉽게 할 수 있는 투자가 되었다.

부동산 투자뿐만 아니라 모든 일에서 경쟁률이 높으면 그에 반비례하여 수익률이 낮아진다는 것은 공식이다. 따라서 경매시장이 과열되면서 수익률이 급격하게 악화되자 일부 전문가들은 이제 경매시장에서 투자 수익을 거두기는 힘들다고 단언한다. 하지만 필자는 그렇게 생각하지 않는다.

경매시장에도 역발상 적인 생각을 하면 어디든 틈새시장은 있다. 다른 사람들이 모두 하는 방식, 생각으로는 다른 사람들과 같은 수익밖에 올릴 수 없다. 하지만 남들과 다른 생각, 고정관념을 뒤집는 역발상을 하면 경매시장에서도 얼마든지 높은 수익을 올릴 수 있다.


특히 경매시장에서는 고정관념을 뒤집는 역발상이 중요하다. 경매에 참가하기 위해 입찰장을 찾는 사람들을 보면 알 수 있다. 수많은 사람들이 몰려오지만, 대부분 서점에서 파는 경매서적 몇 권을 읽고, 경매학원 등에서의 수강 경험이 전부인 입찰자들이 대부분이다. 이런 입찰자들이 참가하는 경매는 정해져 있다.

권리 분석이 단순한 아파트나 다세대주택, 큰 문제될 것이 없는 토지 등이 전부이다. 누가 보더라도 손쉬운 경매 물건에 많은 입찰자가 몰린다는 뜻이다. 이런 경매 물건에서는 낙찰률은 높고, 실제 수익은 별로 발생하지 않는 경우가 대부분이다.
이때 모든 사람들이 선호하는 경매 물건을 피하여, 일반 사람들이 지침으로 삼고 있는 경매서적이나 경매정보지 등에서 배울 수 없는 투자 방식을 사용한다면 낮은 경쟁률 속에 높은 수익을 올릴 수 있는 길은 얼마든지 있다.

사례 1) 지분경매, 기피하는 많큼 수익은 높아질 수 있다.

싸게 사는 것이 투자의 철칙이다.
시세보다 싸게 낙찰 받는 것은 수익률뿐만 아니라 부동산 투자의 장점이자 반드시 필요한 요소인 안정성과도 밀접한 관련이 있다. 시세보다 싸게 낙찰 받는 것만으로도 수익은 물론 안정성까지 확보했다고 보아야 한다. 그렇다면 경매에서 가장 중요하게 여기는, 시세보다 싸게 낙찰을 받는 방법은 없을까.

먼저 경매 물건의 종류부터 알아보자. 경매는 물건의 상태와 성격에 따라 경쟁률은 물론 낙찰률도 현저하게 달라진다. 경매 시장의 수익성이 악화된 것이 높은 경쟁 때문이라면 대다수 사람들이 쳐다보지 않는 경매 물건을 주목하면 된다. 경매에 참가하는 대부분의 사람들은 경매 참가에 앞서 먼저 경매 물건을 조회한다. 경매 물건 조회는 인터넷이나 혹은 경매정보지를 참고해서 물건 분석을 한다. 그 단계에서 대부분의 사람들이 걸러내는 경매 물건들이 있다. 이러한 물건들을 우리는 유심히 보아야 한다. 바로 이러한 물건들 중에 높은 수익을 낼 수 있는 물건이 있는 것이다.
그럼 일반인들이 기피하는 물건중 하나인 지분경매에 대해 알아보자.
지분경매란 말 그대로 하나의 부동산을 2인 이상이 소유하고 있는 물건으로, 그중 한 사람 혹은 여러 사람의 지분에 한해서 경매가 진행 중인 것을 말한다. 예를 들어 지적도 상 한 필지인 토지의 지분이 세 명에게 있다면, 세 명중 두명의 지분이 경매로 나올 수도 있고 세 명 중의 한 명분의 지분인, 1/3에 해당되는 지분만 경매로 나올 수도 있다.
일반적인 생각과는 달리 지분경매에 나오는 물건의 종류는 의외로 다양하다. 거의 모든 부동산이 망라되어 있다고 될 것이다. 이것은 지분 경매에 나오는 물건 중에서 취득하기 희망하는 부동산을 얼마든지 선택할 수 있다는 뜻이다.
많은 사람들은 경매에 참가하기에 앞서 경매정보지나 인터넷 경매 사이트에서 경매에 참가할 물건을 선택한다. 하지만 대부분, 아니 절대 다수의 사람들이 지분경매로 나온 것은 우선 제외한다. 아예 쳐다보지도 않는다는 것이 맞을 것이다.

이처럼 지분경매에 관심을 보이지 않아 평균 낙찰률은 약 30%에서 많게는 50%미만의 물건도 어렵지 않게 볼 수 있다. 이것은 현재 경매 평균 낙찰률을 생각하면 상당히 낮은 낙찰률이다.

이처럼 경매에 참가하는 사람들이 지분경매를 기피하는 이유는 무엇일가? 여러 가지가 있지만 우선 지분경매로 나온 부동산에 대하여 경매에 포함되지 않은 지분을 갖고 있는 다른 지분자에게 우선매수신청 기회를 주고 있기 때문이다. 법원에서 우선매수신청 기회를 주는 것은 지분 관계 변화에 따른 분쟁과 혼란을 막기 위한 것이지만, 경매에 참가하려는 사람들에게는 불참의 이유가 되는 것이다.

예를 들어 지분경매로 나온 토지를 3명이 각자 1/3씩의 지분을 갖고 있고 그중 한사람의 지분에 대해 경매가 진행중 이라하자. 경매에 참가한 사람은 그 토지를 낙찰받기 위하여 사전 조사를 마치고 고민 끝에 경매에 참가하여 낙찰을 받는다. 하지만 이때 나머지 지분을 갖고 있는 사람 중에 한 사람이라도 우선매수신청을 할 경우 상황은 정반대로 바뀐다.
우선매수신청자는 일반 입찰자들과 같이 법원에 똑같은 입찰보증금을 보관하고 경매대상 지분에 대해서 우선 매수신고를 할 수 있다. 이처럼 지분공유자의 우선 매수 청구권 때문에 일반낙찰자가 낙찰을 받는다 하더라도 공유지분자가 우선 매수신청을 하면 낙찰이 무효가 되며. 공유지분자가 낙찰자가 되는 것이다. 낙찰 받은 입찰자는 입찰 보증금만을 되돌려 받게 된다.

물론 입찰 보증금은 다시 돌려받지만 낙찰을 받기 위해 투자한 시간과 금전, 노력 등이 헛수고가 되면서 결과적으로 손실이 발생한다. 이처럼 헛수고를 할 우려가 있기에 많은 사람들이 경매 참가를 꺼리는 것이 지분경매이다.

지분 공유자의 우선매수신청 이외에도 또 다른 문제가 있다. 그것은 낙찰이 됐다 하더라도 추후 재산권 행사나 매각이 쉽지 않다는 점이다. 공유지분 부동산은 일반 중개업소에 매물로 내놓아도 거래가 이뤄지지 않는다. 또한 토지의 경우 건물을 지으려고 해도 지분을 공유하고 있는 사람들이 동의해주지 않으면 안된다. 이외에도 여러 가지의 단점이 많다.
이처럼 복잡한 관계 등이 얽혀 있어 일반적으로 지분 경매를 기피한다. 하지만 역으로, 이와 같은 문제를 원만하게 해결할 수 있다면, 지분 경매만큼 좋은 경매 물건도 없다. 무엇보다 경매 물건 중에서도 낙찰을 싸게 받을 수 있는 물건이기 때문이다. 낙찰가가 싸다는 것은 그만큼 높은 수익을 올릴 수 있는 기회가 있다는 뜻이기도 하다.