미국 부동산 전망과 한국 증시

미국 부동산에 대한 이야기가 많이 거론되고 있다. 중요하기 때문이다.

미국 부동산 상승은 미국 금리인하에서 비롯되었다. 그러나 이를 100% 인정하고 싶지는 않다. 왜냐하면 미국 부동산은 금리가 오를 때도 올랐기 때문이다.


금리가 낮아서 리파이낸싱(모기지 금리와 만기를 바꾸는 일-금리가 떨어질 경우 여유 돈이 생기게 된다)이 활발해지는 것은 일리가 있다. 그러나 금융기관의 입장에서나 가계 입장에서 집 값이 내려간다면 금리가 떨어져도 리파이낸싱이 위축될 수 밖에 없다. 그래서 지금은 집 값 자체에 대한 해석이 중요해 보인다.

자산 가격이 내려가더라도 다른 좋은 뉴스들로 주가가 올라갈 수 있기는 하다. 달러 약세로 미국 다국적 기업 이익이 늘어나거나, 기업들이 투자를 많이 하는 경우 고용이 늘어나 소비 회복에 긍정적인 영향을 줄 수 있기 때문이다. 그러나 고용이 좋아지는 것으로는 이번 펀더멘탈 스토리를 정확하게 설명하지 못한다.

80년대 초부터 현재까지 미국 주가(다우지수 기준)는 10배 올랐다. 올라간 주식시장과 정확하게 반대로 움직이는 것이 미국의 저축률이다. 이제는 저축률이 마이너스로 들어갔다. 일해서 번 돈(가처분 소득)보다 쓰는 돈(소비)이 더 많다는 이야기다.


미국인들은 자신이 번 돈 보다 더 쓰는 문화가 고착화된 데는 그만큼 믿는 구석이 있기 때문이다. 만약 믿는 구석이 없어지거나 믿는 구석이 크게 훼손된다면 미국인들도 가처분 소득의 범위에서 소비하고 남는 돈을 저축하게 될 것이다.

그들이 믿는 것은 자산가치다. 구체적으로 말하면 자산가치 상승에 대한 기대감이다. 더 구체적으로 말하면 부동산 가격 상승에 대한 믿음이다. 그래서 5월 고점(IFC 이머징 장기추세 저항선)이후 필자는 자산가격 스토리로 글로벌 증시를 풀어가고 있다.

1990년대이후 모기지 금리와 미국주택지수(NAHB)는 주로 반대 방향으로 움직였다. 금리가 떨어지면 부동산 지수는 올라가고, 금리가 올라가면 부동산 지수는 내려갔다. 그러나 2000년 5월부터 2001년말까지 모기지 금리와 부동산 지수는 동반 하락했다. Recession(경기 침체)국면이었기 때문이다.

최근 1개월도 NAHB 부동산 지수와 모기지 금리가 같이 떨어지고 있다. 그렇다면 이제부터 Recession이 시작되는 것인가.

미래를 정확하게 예측할 수는 없다. 다만 2000~2001년은 미국의 산업생산과 EPS(S&P500 1년 예상 EPS)가 내려가는 국면이었다. 이에 반해 이번 국면에서는 산업생산과 EPS가 계속 올라가고 있다는 점이 다르다(2004년 2/4분기에 역사적 신고치를 경신하였음). 산업생산과 EPS만 보면 미국은 Recession(경기 침체) 국면은 아닌 것 같다.

Recession 국면이 아니라면 이제부터는 미국 주택지수가 언제 올라가는가를 주목해야 한다. 미국 주택지수는 기존 주택가격 전년동월비 흐름과 유사하다. 기존 주택가격은 7월에도 역사적 신고치를 경신하였다. 글로벌 증시가 우려하는 것은 미국 신규 및 기존 주택판매가 줄어든 것이 아니라 궁극적으로는 집 값 하락 가능성이다. 아직은 떨어지지 않고 우상향 하고 있다.

기존 주택가격 전년 동월비 상승 -> NAHB지수 상승 -> 미국 소비 회복의 스토리가 이번에도 적용된다면, 기존 주택가격이 연말까지 지금의 수준에서 횡보한다면 9월에 발표될 8월 기존 주택판매 전년동월비 흐름이 그래프상 진바닥이 될 것같다. 특히 9월에 발표될 8월 기존 주택가격이 7월에 비해서 2,000달러 이상 올라간다면 7월이 바닥이다.

그래서 9월말에 발표될 미국 주택판매와 주택가격의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 자산가격 스토리상(글로벌 증시 펀더멘탈 바닥과 직결된다)의 바닥이 4/4분기가 아니라 3/4분기로 앞당겨질 수 있기 때문이다.