경매 틈새공략..법정지상권 있는 경우

박성훈 외부필자

토지 소유자와 지상권자인 지상물 소유자가 상이한 상태에서 토지가 경매에 붙여지는 일이 있다. 이런 물건은 당연히 많은 사람들에게 기피 물건으로 꼽힌다. 입찰기일이 다가오면서 경매 정보지나 인터넷 등을 통해 1차 정보 검색을 할 때 ‘법정지상권 설립 여지 있음’이라는 문구를 보면 두 번 이상 쳐다보지 않게 된다. 하지만 이런 기피 물건도 적절한 해결 방안을 찾아내면 고수익을 가져다주는 복덩이가 될 수 있다.

법정지상권 설립 여지가 있는 토지들은 경매에서 대부분 최저가까지 떨어진다. 그런데도 낙찰을 받겠다고 나서는 사람이 없을 정도이다. 그래서 ‘법정지상권’ 설립 여지가 있는 토지는 대부분 지상물의 권한을 가진 지상권자가 낙찰받는 경우가 대부분이다. 마치 오랜 관행처럼 굳어져 있는데, 그 이유는 간단하다. 지상권자가 지상권을 행사하면 낙찰자는 낙찰받은 토지의 사용 가치가 없어지기 때문이다. 사용할 수 없는 토지라는 사실 때문에 최저가, 심지어는 감정가에서 10분의 1까지 떨어진 물건도 있다. 지상권자들은 이렇게 최저가까지 떨어지고 난 뒤에서야 낙찰을 받는 것이다.

그래서 역발상이 필요하다. 사실 법정지상권이 설립되는 토지만 골라 투자하는 사람들도 있다. 그들이 투자한 지상권에 속하는 건물은 낡고 노후한 것들이다. 때문에 머지않아 폐허가 되거나 헐어서 다시 지어야만 한다. 그들은 토지 가격이 최저가에 근접했을 때 토지를 낙찰받는다. 그리고 그 위의 건물이 낡아서 폐허가 되거나 재건축에 들어갈 때까지 기다리는 것이다. 워낙 헐값에 구입한 땅이니까, 그냥 은행에 예금해두었다고 생각하면 편하다. 그러다가 건물이 헐리게 되면 비로소 토지에 대한 재산권을 행사할 수가 있다.

그럼 사례를 통해 자세히 알아보자.

천안에 거주하는 고객은 30대 중반의 젊은 나이로 건축업에 종사하고 있었다. 고객은 자신의 건축업 경험을 이용하여 수익을 낼 수 있는 재테크를 원했다. 하지만 문제는 자금이었다. 고객이 동원할 수 있는 자금은 2000~3000만원이 한계였다. 오랜 상담 끝에 시골집을 경매로 낙찰 받아 간단한 리모델링을 통해 처분하여 수익을 올리는 방법으로 정했다. 최근 불어온 웰빙 바람이나 충청권의 기대심리, 수도권 고령자의 많은 지방이전 등으로 저렴한 시골집의 수요가 많아 질 거란 판단에서이다.

그 후 필자는 충청권 전역의 시골집 경매 물건을 찾기 시작했다. 그러기를 한달 여만에 홍성법원에서 진행중인 유난히 싼 시골집을 발견하였다. 감정가격의 10% 정도까지 떨어진 상태였다. 이유는 토지만 경매에 나온 것이고 건물은 아니었기 때문이다. 경매진행 내용에도 '법정지상권 성립여지 있음'(법정지상권이란? 타인의 토지에 건물, 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.) 이라고 명확히 나와 있었다. 이 때문에 입찰자가 없었던 것이다.

하지만 이 물건을 인터넷경매 사이트로 확인해본 결과 사람이 거주하지 않는 공실이었고 사진을 통해 쓸만한 기와집이란 것을 알았다. 현장을 방문한 결과 실제로도 거주자는 없었고 마을주민과 이장님을 만나 확인해보니 건물은 경매 나온 본토지의 소유자 집이었고 3년 전에 도시로 이사를 갔다는 것을 알았다. 이장님을 통해 어렵게 토지주의 연락처를 얻어 토지주 는 본 시골집을 포기하고 이사 갔음을 확인 하였다.

집 또한 10여 년 전에 지어진 것으로 방2칸 주방으로 이루어진 전형적인 시골 기와집이었다. 시골집 치고는 오래되지 않아 양호했고 마을 내에 위치하여 집 앞까지 도로포장도 잘 되어있었고 면 소재지가 가까워 학교, 공판장, 보건소, 농협, 병원 등 생활 편이 시설은 모두 있었다. 교통편 또한 좋은 편이었다.

현장 답사를 모두 마친 나는 모든 서류를 떼어 서류검토를 하였다. 건물은 생각대로 미등기 건물이었고 건축물 대장에도 올라있지 않았다. 토지는 300평으로 모두 대지였다. 시세와 감정가격은 평당 약10만원씩 감정가는 3000만원 이었으나 많은 유찰로 약10% 까지 떨어져 있었다. 고객과 나는 입찰 당일 아무런 경쟁자 없이 350만원에 낙찰 받았다. 잔금 납부 하고 토지 소유권 이전 후 바로 건축사무소에 의뢰해 건물의 건축물대장과 건물 등기부등본을 만들었다. 이에 소요비용이 50만원 이 들었다. 이로서 고객은 400만원의 돈으로 시골집을 장만 할 수 있었다.

이처럼 법정지상권의 가능성이 있다고 해서 지레 포기하지 말아야 한다. 경매에 나온 물건 중에는 법적으로 명시되어 있을 뿐 실제 거래에서는 아무 영향을 미치지 않는 지상권이 많다. 물론 쉽지 않을 것이다. 많은 발품을 팔아야 하고 많은 시간을 투자해야 한다. 하지만 그만한 가치는 충분이 있을 거라 생각한다. 특히 소액으로 부동산 투자를 생각하는 사람들은 더욱 틈새시장을 공략해 볼만 하지 않은가.