[강호병칼럼]참여정부의 집값잡기

　졸지에 '악의 축, 부동산세력' 기관을 취재하는 언론사가 됐다. 경제의 중요한 축인 금융을 악으로 규정하는 데서 정책에 깔린 정서가 뭔지 잘 느껴진다. 정책을 만지는 사람들이 증오섞인 말을 내뱉는 것은 참으로 위험하다. 그런 마인드에선 시장에 먹히는 합리적인 정책이 나올 수 없기 때문이다.


1990년대 초 일본에서 '부동산거품 빼는 의적'으로까지 불린 미에노 야시스 전 일본은행(BOJ) 총재의 "가죽과 뼈만 남기고 군살은 모두 빼겠다"던 각오가 떠오른다. 그가 광기어린 시장을 광기어린 금리인상 정책으로 몰아붙인 끝에 찾아온 것은 10년 이상의 장기불황이었다.

　시장은 기대치로 움직인다. 참여정부는 수차례에 걸친 대책에도 불구하고 언제쯤 어떤 과정을 거쳐 집값이 안정될 수 있다는 기대치를 만드는 데 실패했다. 정책효과는 신뢰에서 출발하고 기초는 합리와 겸허함이다.

부동산을 다스리고 길들여야 할 경제변수로 보지 않고 공공의 적으로 보고 계급투쟁한 스타일이 화근이 됐다. 적대감에 불타 분풀이하듯 대책을 토해내고, 안 통하면 희생양을 찾아 성토하며, 따르지 않으면 큰코 다칠 것이라고 호언했다.

그런 투쟁적 분위기에서 주택공급정책은 빛을 보지 못했다. 양도소득세·보유세 강화 등을 골자로 하는 주택수요 억제정책의 이념성이 잔뜩 부각되고 시장의 저항이 거칠어졌다. 정책의 지속 가능성과 유효성이 의심가도록 만든 것이다.


　강남의 경우 재건축 규제를 덜하거나 안했다면 양상이 달라졌을지 모른다. 강남 주택 공급의 주루트가 재건축인데 그것이 집값 상승을 부추긴다고 해서 잡아놨다. 강남에 대한 적대감이 밑바탕에 있는 듯한데 결국 공급 부족으로 집값 폭등의 기폭제 역할을 했다.

지금 주택수급에는 마찰요인이 많이 작용하고 있다. 단독주택보다 아파트, 비강남보다 강남, 소형보다 대형 수요가 많다. 주택수급을 총량적으로 맞춰준다고 해결될 일이 아니다. 이 역시 투쟁적 스피릿이 앞서나간 결과 시장수요를 충실히 헤아린 섬세한 주택공급정책이 부족했다.

　세금정책도 그렇다. 보유세와 양도소득세는 효과가 좀 다르다. 주택가격 비례 보유세는 집 보유비용을 올려 보유수요를 줄이는 좋은 유인장치다. 그러나 자본이득세인 양도세는 효과가 양면적이다. 수요자에겐 기대소득을 낮춰 집 구입수요를 억제하는 효과가 있지만 공급자에겐 집을 팔지 않게 하는 유인도 있다. '물렸다'고 생각해서 오래 보유하거나 매매가나 전세가에 전가할 수 있기 때문이다. 시장에서는 후자의 효과가 부각돼 집값 상승요인이 되고 말았다. 이것도 투기와 전쟁이라는 마인드 탓으로 본다.

　정책은 예상 가능한 경로를 타고 효과가 전달되도록 '엔지니어링'을 하는 것이지 투쟁하는 것이 아니다. 시장과의 투쟁은 시장의 또다른 저항을 낳았고 괜찮은 정책효과마저 파묻어버린 형국이 됐다.

　이제 집값 안정은 참여정부가 통제할 수 있는 범위 밖으로 밀려나고 있다. 지지율 추락에다 정권교체기를 앞둔 시점이기에 더욱 그렇다. 지금 실무정책 몇 건으로 집값 광풍이 멈출지 의문이다.

부동산정책은 느낌을 잘 줘야한다. 투쟁보다는 연착륙이라는 경제논리에 충실한 합리적 마인드부터 회복하는 것이 순서다. 너무 늦은 감이 있지만 그래도 그렇지 않은 것보다 낫다.