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[CEO칼럼]분양가 공개 이후 분양시장

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서울시가 전국 최초로 공공아파트 원가를 공개해 반값아파트 공급이 불가능하다는 것이 아니라는 사실을 증명했다.

분양원가는 주변시세의 50∼60% 수준이 나왔으며 아파트를 이렇게 싼 값으로 공급해도 SH공사의 평균 수익률이 30% 라고 한다.

[CEO칼럼]분양가 공개 이후 분양시장
서울시 산하 SH공사가 발표한 분양수익은 물론 다른 지구보다 택지 조성비가 현저하게 저렴했기 때문에 수익이 많이 남았다. 장지지구의 경우 그린벨트 해제지역이라 직접적으로 비교할만한 아파트 대상이 없다는 점이다. 때문에 인근 문정동보다 훨씬 저렴한 시세로 나올 수밖에 없다.

물론 지역별로 차이가 있지만 민간업체의 경우 토지소유자와 일일이 협의매수를 해야 하기 때문에 토지비가 훨씬 더 들어간다고 볼 수 있다. 그렇다 하더라도 예전처럼 분양가 폭리는 인정할 수밖에 없게 됐다.따라서 토지매입 비용을 더 낮추고 건축비를 절감하면 ‘반값’ 아파트의 공급도 가능하다는 사실을 보여준 셈이다.

이로 인해 공공아파트 분양원가가 공개됨에 따라 각 건설업체의 분양가 인하 압력이 더욱 거세질 것으로 보인다. 앞으로 건설업체의 분양가 인하가 생색내기에 그칠 일은 없을 것이다.

현재 분양가 상한제와 분양원가 공개의 파급 효과로 향후 아파트값이 떨어질 것이라는 기대 심리가 확산되면서 기존 아파트시장이 얼어붙고 호가 하락세도 꾸준히 이어지고 있다.

건설업계에서도 분양가 상한제 시대에 맞춰 분양 전략의 변화가 불가피하다고 인식해 새로운 마케팅전략을 심각하게 재검토하고 있다고 한다.

최근 신규분양을 앞둔 일부 건설사에서 거품을 뺀 분양가가 속속 등장하고 있다. 한 건설업체의 경우 분양가의 상당 비중을 차지하는 택지비를 적게 매입했다. 이는 시행사가 부지를 비싸지 않은 금액에 구입을 한 덕분에 가능했다. 두 번째는 광고 및 홍보비, 모델료 등을 지출하지 않음으로써 적잖은 거품을 제거했다.

마지막으로, 회사의 사업 마진을 최소한으로 줄인 것도 분양가 인하에 기여했다. 더욱이 저렴한 분양가와 함께 기본 요구사항이나 옵션을 빼지 않았을 뿐 아니라 오히려 품질 만족에 더욱 초점을 맞춰 수요자가 만족할 수 있는 ‘적정하고 합리적인 가격’을 책정했다.

특히 눈여겨볼 부분은 일반적으로 아파트 건설 공사는 여러 단계의 하청업체를 거치게 되는데 상당수 시공업체들은 턴키방식으로 하도급 계약을 맺는 경우가 많다. 자신들의 이윤을 확보한 뒤에는 실제 공사의 대부분을 통째로 하청업체에게 떠맡기는 것. 이렇게 되면 결국 하청단계만 늘어나 원가 상승 압박 요인으로 작용한다.

하도급 관행을 벗어나 나름의 하청 원칙을 세운 것도 원가 절감 요인으로 꼽을 수 있다. 전체 공사 내역을 꼼꼼히 따져 자체적으로 할 수 있는 부분은 최대한 소화한 뒤 나머지를 하청으로 넘긴다는 것. 이러한 방법 외에도 마이너스 옵션 등 분양가 인하를 위한 방법은 많을 것으로 판단된다.

수요자가 예상하는 눈높이 금액의 분양가는 아닐지라도 최대 거품은 빠질 전망이며, 분양가 상한제 실시로 인해 주택 수요자 관심이 아파트 청약시장에 쏠리는 현상이 더욱 심해질 것으로 예상된다.

이로 인해 주택실수요자들은 올 연말에 신규 아파트 청약에 집중할 것으로 보인다. 현재 하락세가 확산되어 가는 단계로 이런 추세가 가을 이후까지 연장될 가능성이 높다. 이제는 기존 아파트의 낮은 매매가와 저렴한 분양가를 올 연말부터 기대해도 좋을 듯하다.

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