중개업소 통한 주택매매서 사기 당해…손해배상은

Q : 저는 2008년 2월경 아파트 가격이 떨어지고 있을 때 강남의 한 아파트를 구입하게 됐습니다. 저는 분당에 거주하고 있었는데 아이들의 학업문제로 강남을 선택하게 됐습니다.


우리 가족은 인터넷을 통해 매물을 찾던 중 7억원이라는 당시로서는 아주 저렴한 가격의 아파트를 발견, 부동산중개업소에 전화해 매수의사를 표시하고 며칠 후 계약을 맺기 위해 그 중개업소를 찾았습니다. 그 아파트의 소유자는 김모씨였는데 부동산중개업소에서는 등기부등본과 주민등록증을 저에게 보여주며 틀림없는 소유자임을 확인시켜 주었습니다.

저는 돌다리도 두드려서 건너는 심정으로 주민등록증을 받아 행정안전부에서 운영하는 주민등록증 진위확인 서비스를 통해 주민등록증을 확인까지 했고 부동산중개업소에서 매매계약서의 작성을 준비하는 동안 아파트를 직접 찾아가 그 현황까지 확인했는데 임차인은 입주일자에 맞춰 집을 비워주기로 하였습니다. 저는 당일 매매계약서와 함께 계약금 7000만원을 지불했고, 약 한달 후 중도금 3억3000만원을 김모씨의 통장으로 입금했습니다. 그 후 한달이 지나서 잔금지급일에 저는 잔금지급과 소유권이전등기를 위해 그 매물을 중개한 부동산중개업소를 찾았는데, 아파트의 소유자인 김모씨가 나타나지 않는 것이었습니다. 또한 임차인 이모씨도 전혀 연락이 되지 않았습니다.

나중에 밝혀진 사실에 의하면 사기범들이 김모씨의 주민등록증을 위조해 부동산중개업소까지 속이고 저와 아파트 매매계약을 체결한 뒤 계약금과 중도금 4억원을 받아 모두 인출한 후 도주한 것이었습니다. 저는 사기범들을 고소했으나 사기범들은 지금까지 잡히지 않고 있습니다. 제가 이 아파트를 중개한 공인중개사를 상대로 손해배상을 받을 수는 없나요?

A : '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률' 제25조 제1항에서는 ‘중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장, 등기부등본 등 근거자료를 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다’라고 규정해 공인중개사에게 조사·확인 의무 및 설명 의무를 부과하고 있습니다.


또한 같은 법 제30조에서는 공인중개사가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 받게 한 때에는 그 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 따라서 공인중개사가 조사ㆍ확인 의무나 설명 의무를 게을리 한 과실로 중개의뢰인에게 손해를 입히게 되면 그에 대해 손해배상책임을 지게 됩니다.

질문자의 경우 부동산중개업소가 부동산 소유자라고 칭하는 사람으로부터 부동산의 매도의뢰를 받는 경우에 자칭 소유자와 전혀 면식이 없는 때에는 자칭 소유자라는 사람의 주민등록증 등의 서류를 조사하거나 확인하는 것만으로는 충분하지 않고, 소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한 등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인해야 할 의무가 있고 특히 중개건물에 임차인이 있는 경우에는 임대차계약서도 확인할 의무가 있다고 할 것입니다.

그런데 위 부동산중개업소에서는 이러한 의무를 게을리 한 채 만연히 위조된 주민등록증과 등기부등본상의 소유자가 형식적으로 일치하자 실제로 동일인이라고 믿고 김모씨가 진정한 소유자인지, 이모씨가 진정한 임차인인지에 대한 충분한 조사·확인을 하지 않은 과실이 있다고 볼 것입니다.

따라서 이 사건 아파트를 중개한 공인중개사는 질문자에게 불법행위에 기한 손해배상책임이 있습니다. 다만 질문자도 매매계약의 당사자로서 위장매도인에게 등기권리증을 보여줄 것을 요구하지 않는 등의 과실이 있다고 보여지므로 약 30∼40% 정도의 과실상계는 감수해야 할 것입니다.