"올 집값 국지적 불안…토지보상금이 변수"

↑한국건설산업연구원 김현아 연구위원 ⓒ송희진 기자

"올해 수도권 집값은 소폭 상승할 것으로 보입니다. 국지적인 가격 불안 요인이 많아 일부 지역은 급등세가 나타날 수도 있어요. 하지만 각종 시장 변수가 사라지고 거래가 원활하게 이뤄지기 전까지는 부동산 시장을 전반적인 회복세로 보는 것은 무리입니다."

한국건설산업연구원 김현아(40) 연구위원은 "올해 전국의 집값은 평균 4%, 물가상승률을 제외한 실제 가격은 2% 안팎 오를 것"이라며 "부동산 시장의 차별화 현상이 심화되고 있는 만큼 지역별 상승률 격차는 클 것"이라고 내다봤다.


김 연구위원은 올해 부동산 시장의 가장 중요한 변수로 토지 보상금을 꼽았다. 보금자리주택 건설 부지를 중심으로 대대적인 토지 보상이 이뤄지는데 이 자금이 다시 부동산 시장에 유입될 가능성이 크다는 것이다.

김 연구위원은 "서울 강남 등 인기지역에 투자성 자금이 들어오면 집값이 뛰고 이같은 분위기가 다른 지역으로 확산될 수 있다"며 "정부가 서민주거안정을 위해 도입한 보금자리주택이 집값 상승의 불씨라는 부메랑이 돼서 돌아올 수 있다는 점에 유의해야 한다"고 지적했다.

또 다른 변수는 금리와 정책이다. 김 연구위원은 "금리는 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 등 대출 규제와 함께 부동산 시장 수급 흐름을 바꿀 수 있는 파워 요소"라며 "한국은행이 1분기중 기준금리를 올릴 경우 인상폭과 관계없이 한동안 집값 약보합세가 이어질 것"이라고 설명했다.


그는 이어 "하지만 2∼3분기 이후 실물경기 회복, 금융시장 안정 등 경제 상황이 좋아지면 신용 스프레드가 축소돼 최종 대출 부담은 완화될 수도 있다"며 "이자부담 강도에 따라 매물수, 주택 가격 등이 달라질 것"이라고 설명했다.

정책 변수로는 신규·미분양아파트 양도소득세 한시 감면, 기존 다주택자 양도세 감면 등 각종 세금 혜택 종료, 분양가상한제 폐지, 지자체장 선거에 따른 개발 공약 등을 꼽았다.

전셋값은 지역별, 주택형별 온도차가 클 것으로 전망했다. 수도권의 경우 신규 입주물량이 많아 지난해와 같은 전세대란은 없겠지만 멸실주택과 입주주택의 권역이 일치하지 않아 지역별 수급 상황이 큰 차이를 보일 것이라는 분석이다.

또 대출 규제로 자금줄이 막힌 세입자들이 내집마련 시기를 늦추고 있는데다 보금자리주택 청약대기자들까지 기존 전셋집 재계약을 희망하는 추세여서 일부 지역 전세시장이 불안해질 수도 있다고 우려했다.

일부 지역의 집값이 오른다고 부동산 시장이 회복기로 접어들었다는 판단은 위험하다고 지적했다. 부동산 시장은 수요와 공급 구조에 따라 거래가 이뤄지는게 정상인데 현재는 세제 혜택, 저금리, 미분양, 대출 규제 등 다양한 변수가 산재해 시장을 왜곡하고 있다는 것이다.

DTI, LTV 등 주택담보대출의 규제 대상과 수위 등을 다시 조정해야 한다는 제언도 내놨다. 김 연구위원은 "서민주거안정을 위해 보금자리주택을 지으면서 서민들의 내집마련 돈줄을 묶는 것은 정책적 오류"라며 "주택담보대출 규제는 일시에 거래가 얼어붙을 정도로 시장 파급효과가 큰 만큼 적용 기준 마련에 신중을 기해야 한다"고 지적했다.

그는 이어 "2~3년뒤 입주하는 분양아파트는 DTI를 적용하지 않으면서 정작 자금 마련이 시급한 기존주택의 대출을 규제하는 것은 앞뒤가 맞지 않다"며 "당장 거주해야 할 집을 구매하는 실수요자들의 자금줄은 풀어줘야 한다"고 강조했다.