‘강남버블’ 지탱하는 불안정 메커니즘

도대체 비싼 강남 아파트는 누가 살까? 서울의 보통 사람들이 묻는 궁즘증이다. 쥐꼬리만한 월급을 받아서 자녀들 학원비, 식료품비 등 생활비 대기도 벅찬 샐러리맨들이 절대 다수인데 10억원이 넘는 강남 아파트를 누가 사느냐는 물음이다. 일부에선 강남이 갖고 있는 편의시설(amenity), 우수한 학군, 삼성타운을 비롯한 테헤란로 오피스타운의 풍부한 배후 주거수요 등 다양한 요인을 꼽는다. 과연 이것이 전부일까.


만약 주거가치가 우수한 지역이라면 매매가격 못지않게 전세가격도 함께 올라야 한다. 그런데 강남지역은 매매가격 대비 전세가격 비율이 30% 대로 전국에서 가장 낮다. 상대적이긴 하지만 매매가격 급등에도 전세가격이 뒤따라 오르지 못하고 있다는 증거다. 강남은 다른 지역에 비해 미래의 자본이득에 대한 기대가 큰 시장구조로 볼 수 있다.

사실 강남 아파트는 전국 사람이 투자를 하는 ‘전국구 아파트’다. 서초구 반포동 래미안과 자이의 외지인(서울 지역 밖) 비율은 26~28%에 이른다. 이런 비거주자 수요(demand by non-residents)들이 결과적으로 시장의 불안정을 유발하는 큰 요인인 것 같다. 이 수요들은 당장 거주할 수요라기보다는 자본이득을 염두에 둔 투기적 수요이기 때문이다. 이런 투기적 수요가 많을수록 시장은 가격이 부풀려질 수 있기 때문에 작은 충격에도 출렁일 수 있다. 스페인이나 프랑스도 1990년대 말부터 2005년까지 이런 비거주자 수요가 늘어나면서 집값이 몸살을 앓았다.

양도세 혜택으로 상경투자 붐이 불고 있는 것도 강남 아파트의 투기적 수요를 늘리는 요인이다. 실제로 2009년 1월부터 1가구 1주택자의 장기보유특별공제 혜택 확대로 지방 거주자들의 상경투자가 적지 않았다. 3년 이상 보유하면 연 8%씩 최대 80%(10년 이상 보유할 경우)까지 공제가 가능해지면서 과거 장기보유특별공제 혜택(최대 30%)보다 유리해진 것이다. 집값 상승률이 상대적으로 낮아 ‘집 테크’ 기회가 많지 않았던 지방 거주자들에겐 세제 혜택 확대로 상경투자의 매력이 더 커진 것이다. 이왕 주택을 살 바에야 광주에서 집을 사지 않고 서울에 투자하는 것이 합리적인 행동인 지도 모른다.

일반인들에게는 강남은 ‘빗장 도시’(Gated city)다. 즉 집값도 비싸고 학력 수준이 높아 바깥에서 새로 이주해 들어오기 어려운 도시다. 이 빗장도시에 진입할 때에는 대체적으로 금융이라는 지렛대의 힘을 빌릴 수밖에 없다. 금융이자는 돈을 빌린 대가로 지불하는 비용이다. 이자가 비쌀 때에는 레버리지 비용 부담으로 엄두를 내지 못하던 사람들이 이자가 싸지면 생각이 달라진다. 매달 내는 이자부담이 낮아지면 다소 무리한 도전을 시도하게 된다. 수억원 씩 대출을 내서 강남 아파트를 매입한다. 과도한 레버리지를 통해 무리하게 강남 진입장벽을 넘으려는 것이다.


서울시 내 990개나 되는 재개발ㆍ재건축의 정비구역도 소형 아파트를 중심으로 강남을 버티게 하는 요인이다. 재개발 등으로 살던 집을 철거하면 이주수요가 생긴다. 이런 수요는 임시수요이지만 일시적으로 수요가 늘어나는 효과를 낸다. 수요가 부풀려져 일시적으로 주택시장에 병목현상을 만드는 것이다.

이런 복합적인 요인들이 서로 맞물리면서 강남 아파트 버블가격을 유지시켜주고 있지만 그 토대가 튼실하지 못한 것 같다. 외부에서 쇼크가 오면 강남아파트가 쉽게 휘청거릴 수밖에 없는 이유가 바로 여기에 있다.