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강남집값을 보는 두 시각, Demand vs Needs

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본질적으로 경제학은 논쟁적이다. 경제학은 파이(pie)의 분배 문제가 얽혀있는데다 일종의 관점의 학문이기 때문이다. 경제를 다루는 또 다른 학문인 경영학과는 확연히 다르다. 그래서 한국에서 경제학자의 시각으로 부동산을 접근하면 양 극단의 이데올로기로 변한다. 같은 현상도 보는 시각에 따라 천양지차다.

적어도 부동산 문제에 관해서는 경제학자들의 목소리가 유난히 크다. 대립각을 세우고 얼굴을 붉히며 상대방을 공격한다. 그들 일부에게 서울 강남 아파트는 단순히 부동산 문제라기보다는 계급적인 문제가 된다. 강남 부동산에 시장 논리나 경제적 논리를 갖다 대면 투기 동조 세력으로 낙인찍히기 십상이다. 어찌 보면 강남 은마 아파트는 부동산계급 갈등이 빚은 이데올로기의 희생양이다. 강남 아파트는 어떻게 얘기하든 나를 공격하는 적이 생긴다.

비싼 강남 아파트를 사는 사람들은 언제 거품이 터질 지도 모르는 위험 자산을 구매한 비합리적인 인간으로 취급받기 일쑤다. 고가의 강남 아파트를 산 사람은 세상 물정을 모르는 바보일까? 그렇지 않을 것이다. 나름대로 이것저것 따져 보고, 주변에도 물어보고 고심 끝에 결정을 내렸을 것이다. 구매를 결정할 때 자신으로서는 최선의 선택이라고 판단했을 것이다.

비싼 강남 아파트를 사는 사람을 “미쳤다”고 얘기하는 것은 시장에서 형성된 가격을 받아들이지 않는 것이다. 물론 주택가격이 생각보다 많이 오르고 또는 많이 떨어지는 것은 시장 참가자들(대중)의 집단 심리적 요인이 개입되기 때문이다. 극단적인 심리상태인 광기와 공포가 강하게 작용할 때 적정가치보다 훨씬 높거나 낮게 가격이 형성된다는 것이다. 심리는 가격의 부침을 확대시킨다.

그런데 집값이 무조건 거품이라고 단정 짓는 것은 혹시 주택 수요(Housing demand)적인 시각보다는 주택 소요(Housing needs)적인 시각에서 본 것은 아닐까. 주택 수요는 구매력이 있는 수요자가 시장원리에 따라 주택을 매입하려는 능력과 의사다. 반면 주택 소요는 주택 구입자의 지불 능력에 관계없이 거주에 필요한 주택의 양과 질을 의미한다. 그런데 비싼 아파트를 산 사람은 수십억원대 자산가여서 가격이 대수롭지 않다고 생각하고 있는데 주택수요자로 시장에 참여하지 않고 있는 옵저버(observer)들만 호들갑을 떠는 것이 아닐까. 수요자들보다는 옵저버들이 강남 집값을 거품이라고 생각하기 더 쉬울 것이다.

5년 전 경남 진주에서 올라온 K씨는 처음에는 서울 강남 집값을 도무지 이해할 수 없었다고 했다. 왜 강남 사람들은 호텔 임대료보다 더 비싼 아파트를 깔고 사는 걸까. 그는 강남에서 어지간한 방 3칸 짜리 전용면적 85㎡ 아파트가격이 10억원을 호가한다는 게 믿기지 않았다. 심지어 서초구 반포동, 강남구 압구정동과 대치동 아파트는 재건축대상이 아닌데도 15억원을 훌쩍 넘었다. 자신이 살던 아파트의 9~10배에 달하는 가격이었고 진주의 어지간한 상가빌딩 값이었다.

그런데 K씨가 강남 아파트가 턱없이 비싸다고 생각하는 것은 주택 수요적 시각보다 주택 소요적 시각에서 봤을 수도 있다. 과연 어디까지 시장 가격을 인정해야 할 것인가. 투기적 수요에 형성된 가격도 정상 가격으로 볼 것인가. 참으로 풀기 어려운 뜨거운 감자다.

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