[폰테스]부동산 대책에 대한 몇 가지 생각

경기회복과 부동산시장의 약세가 동시에 나타나는 예외적인 사태가 계속되면서 올해 정부 경제정책의 핵심은 이제 경기부양책에서 부동산 활성화 대책으로 바뀐 듯하다. 주택담보대출 관련 핵심규제인 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화할 것이라는 시장의 기대에 정부는 마침내 지난 8월29일 무주택자와 1가구1주택자에 대한 한시적인 DTI 폐지 조치로 화답했다. 당초 예상보다 더 강력한 이번 조치에 대해 부동산 및 건설업계 관계자들은 대환영하는 반면 가계부채문제를 경고하던 많은 경제전문가는 유감의 뜻을 나타내고 있다.

부동산 대책을 둘러싼 논의에서 항상 등장하는 것이 바로 거품 논란이다. 우리나라 부동산에는 거품이 없기 때문에 과감한 부양책을 써도 '거품 붕괴' 걱정이 없다는 주장이 있는 반면 '거품 붕괴'는 이미 일어나고 있으며 이를 더 촉진하기 위해 오히려 긴축정책을 써야 한다는 주장도 있다.


일단 필자는 우리나라 부동산에 거품이 없다고 생각한다. 만약 우리나라 부동산시장의 최근 약세가 '거품 붕괴'의 시작이라면 정책의 목표는 거품 붕괴 가속화보다 그 부작용의 최소화가 돼야 한다. 거품 붕괴의 가장 큰 부작용은 역시 경기침체다. 따라서 거품 붕괴에 대한 최선의 거시경제적 대응책은 금리인하를 포함한 경기부양책이다. 이미 터지기 시작한 거품을 더 확실히 붕괴시켜야 한다는 논리는 적어도 경기변동성 축소라는 거시경제정책 목표와 반대로 가는 것이다. 물론 필자는 최근 부동산 약세는 거품 붕괴가 아니라고 생각하며, 경기부양책도 필요하지 않다고 본다.

그러나 우리나라의 가계부채문제가 심각하며, 수요진작 위주의 부동산시장 부양책이 가계부채문제를 악화시킬 수 있다는 시각에는 동의한다. 이번에 발표된 DTI 규제완화는 결국 가계부채 증가를 통해 부동산 거래를 활성화하고 건설경기를 부양히려는 대책으로 해석할 수 있다.

그렇다면 가계부채문제를 악화시키지 않고 부동산시장을 안정시키는 방법에는 어떤 것들이 있을까. 일단 주택가격에 촛점을 맞춘다면 주택분양사업 연기, 취소 등을 통한 공급 축소가 가격 하락을 막는 좋은 방법이 될 것이다. 최근 문제가 되고 있는 각종 신도시 및 공공택지개발사업 연기, 민간부문 주택분양의 부진 등은 사실 제 가격을 찾기 위한 자연스러운 시장메커니즘의 작동이다. 지난 29일 발표된 부동산 관련 대책에도 보금자리주택 계획의 속도조절이 포함되어 있다. 이러한 공급부문의 조정이 결국 부동산 가격의 '바닥'을 형성하는 데 가장 크게 기여할 것으로 보인다. 다만 이러한 공급 축소 조치는 건설경기 위축을 가져온다는 문제가 있다. 이번 부동산 대책에서 보금자리주택의 전체 공급물량을 유지한 것도 선거공약이기 때문이기도 하지만 결국 건설경기에 미치는 영향을 최소화하려는 의도로 보인다.


가계부채를 악화시키지 않고 건설경기도 크게 위축시키지 않으면서 부동산시장을 안정시키는 대책이 과연 있을까. 우리나라 부동산시장의 큰 특징인 부동산 개발 공기업들을 활용하면 해법이 나올 수도 있다. 부동산시장 약세의 주요 피해자는 바로 이들 부동산 관련 공기업이다. 계속되는 개발사업과 택지분양 부진으로 최근 몇년 동안 부채가 급증했고, 결국 국민경제 전체의 안정성을 위협하는 문제로까지 부각되었다. 일각에서 논의되는 이들 공기업에 대한 재정지원이 바로 부동산시장을 안정시키는 또하나의 방법이 될 수 있다.

재정지원을 통해 자금부담을 덜면서 토지 매입 계획을 유지하고 택지분양 일정을 연기할 경우 이는 부동산시장 안정에 도움이 될 것이다. 나아가 재정지원으로 임대주택 건설비중을 높인다면 이는 가계부채를 늘리지 않고 주택건설 활동을 유지하면서도 주택가격에 미치는 부정적인 영향을 최소화하는 방법이 될 수 있다.