부동산은 일종의 입지상품(Positional goods)이라고 한다. 입지에 따라 가격이 천차만별이다. 부동산의 특성인 부증성(不增性), 부동성(不動性), 그리고 제품 자체의 비표준화⋅비규격화(이질성) 때문이다. 특히 상업용 부동산이나 토지의 가치는 사실상 입지가 결정한다고 해도 과언이 아니다. 그래서 부동산은 첫번째도 입지요, 두번째도 입지요, 세번째요 입지라는 말이 나돌 정도다.

하지만 아파트처럼 규격화 표준화돼 있는 경우 반드시 입지가 모든 것은 아니다. 때로는 가격이 더 중요할 수 있다. 경제학원론 교과서에 배웠듯이 상품의 가격은 수급에 따라 결정된다. 즉 우상향하는 공급곡선과 우하향하는 수요곡선이 만나는 곳에서 가격과 거래량이 결정된다. 균형가격 또는 시장가격이라는 것은 완전경쟁시장에서 수요와 공급이 일치하는 곳에서 결정되는 가격을 일컫는다.

시장가격은 해당 부동산에 대해 시장 참여자들이 집단적인 감정평가를 한 결과로 나타난 것이다. 대체로 시장에서 가격은 수시로 움직인다. 그런데 가격은 아무런 의미 없이 움직이지 않는다. 무언가 메시지를 던진다. 밖에 나가지 않더라도 온도계 눈금만 보면 추위와 더위의 정도를 알 수 있듯이 가격에는 모든 것이 담겨 있다.

그래서 부동산시장에서 가격이란 시장의 신호이자 현상의 결과로 볼 수 있다. 가격 변동이 생긴다는 것은 시장 내에서 수요⋅공급에 불균형이 초래됐다는 의미다. 즉 가격이 오른다는 것은 수요에 비해 공급이 모자란다는 신호다. 반대로 가격이 하락하는 것은 수요에 비해 공급이 넘친다는 신호다.

그런데 아파트 가격은 대체로 권역에 따라 박스권을 형성한다. 예컨대 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 기준으로 서울의 경우 서초⋅강남⋅송파구는 대체로 8억~12억원, 마포⋅광진구는 6억~7억원, 노원⋅도봉⋅강북구는 4억~5억원 안팎이다. 가격대가 어느 정도 알려져 있어 활황기에는 특정지역 가격이 다른 지역보다 가격이 싸면 가격 차이(gap)를 메우려는 경향이 나타난다. 그래서 물웅덩이 이론은 이 같은 갭 메우기 현상을 쉽게 설명할 수 있다.

물웅덩이의 밑바닥은 비인기지역, 평지는 인기지역 아파트 시세로 생각해보자. 활황기에는 유동성(liquidity)이 넘칠 때다. 그래서 상대적으로 가격 메리트가 부각되는 비인기지역 아파트 시장으로 투자금이 이동, 인기지역과 가격 차이를 좁히려는 경향이 나타난다. 주식시장에서 블루칩(Blue chips, 대형 우량주)이 어느 정도 오르면 옐로칩(Yellow chips, 중가 우량주)으로 매기가 붙은 순환매 장세가 나타나는 것과 유사한 맥락이다.

하지만 갭을 어느 정도 메우면 자금이 더 이상 몰리지 않는다. 마치 물웅덩이 속의 수위(水位, 물 높이)가 평지를 넘어설 수 없는 것과 같은 이치다. 2006년, 2008년 서울 강북지역의 초강세 현상은 강남지역과의 갭 메우기 현상으로 해석이 가능하다. 하지만 어느 정도 갭을 메우자 다시 오름세가 주춤해졌다. 때문에 아파트시장은 입지뿐 아니라 가격도 함께 고려해야 폭넓게 이해할 수 있다.