중소형 빌딩 재건축 대박 비법?

상권이 팽창되는 지역에서 과거 용적률을 채우지 않고 4~5층으로 지은 중소형 빌딩을 매입한 뒤 10층 이상의 재건축을 통해 이른바 대박을 치는 방식의 투자가 최근 강남을 중심으로 확산되고 있다.

큰손들이 중소형 빌딩 투자에 몰리고 있는 가운데 되팔 경우 많게는 수백억원의 차익을 얻을 수 있다는 점에서 매력적인 투자처로 각광받고 있다.


상가투자컨설팅에 따르면 지난해 강남·서초·송파구 등 강남 3구에서 거래된 빌딩 59동을 분석한 결과 이 중 5층 이하의 빌딩이 총 37동으로 전체의 63%를 차지했다. 5∼10층 규모의 빌딩 거래는 18동, 10층 이상의 빌딩 거래는 4동이었다.

상가투자컨설팅 조성남 연구원은 “강남의 소형빌딩이 최근 마땅한 투자처를 찾지 못하는 개인 투자자들을 자극하고 있는 것으로 보인다”면서 “개인 투자자가 증가할수록 소형 빌딩의 거래가 늘어날 수밖에 없다”고 말했다.




◆최대용적률 적용 층수 늘리면 건물가치 ‘쑥’

지난해 거래된 빌딩을 경과연수(사용승인일 기준)에 따라 분류하면 10년 이하의 신규빌딩이 총 26동 거래됐다. 이는 지난해 강남3구 전체 거래 빌딩의 약 45%다. 30년 이상 된 빌딩의 거래는 총 4동에 불과했다. 5층 이하이면서 경과연수가 10년 이하인 빌딩의 거래는 14동이었다.

중소형 빌딩 투자의 가장 큰 이유는 자금 때문이다. 하지만 이들 중엔 중소형 빌딩을 매입한 뒤 최대 용적률에 따라 빌딩을 재건축해 가치를 끌어올리는 식의 빌딩 재건축 투자를 하는 경우가 늘고 있다.

태광산업 관계사인 ㈜페이토는 2008년 4월 강남구 논현동 가로수길에 있는 지하 1층~지상 4층짜리 빌딩과 이에 인접한 건물 뒤편 부지를 250억원에 매입했다. 전체 부지면적은 679㎡(205평)로 전면부 빌딩엔 신나라레코드와 일반 음식점 등이 입점해 있었다.

이후 ㈜페이토는 부지를 합쳐 지하 3층~지상 14층짜리로 재건축, 지난 2월 준공했다. 업계에서는 주변 시세와 신축빌딩이란 점 등을 감안했을 때 이 건물의 가치를 450억원 가량으로 추산했다.

건축비 98억원을 빼고도 3년만에 시세차익만 100억원을 얻을 수 있는 셈이다. 더구나 임대료도 2층(357㎡)을 기준으로 보증금 3억5000만원에 월 1489만원으로 재건축 이전에 비해 두 배 가량 뛰었다.



◆“상업·주거용지 섞인 부지 잡아라”

㈜페이토의 이 같은 투자가 가능했던 건 해당 부지의 용도 규정 때문이다. 신나라레코드가 입점해 있던 빌딩은 상업용지, 이면부 2개 부지는 3종 주거용지였다. 현행법상 여러 필지를 합쳐서 빌딩을 지을 때 전체 부지의 50% 이상이 상업용지면 상업용지 용적률(800%)을 적용받을 수 있기 때문에 14층짜리 빌딩 건축이 가능했던 것이다.

빌딩 매매 전문업체인 원빌딩부동산중개의 김원상 이사는 “과거엔 주변 상권을 감안해 4층짜리 빌딩으로 지을 수밖에 없었는데 가로수길 상가가 활성화되면서 층수를 늘려 재건축하는 게 가능했던 사례”라고 말했다.

강남 교보타워 맞은편 5층짜리 미스터피자 빌딩도 비슷한 사례다. 이 빌딩은 한 개인이 2008년 10월 380억원을 주고 매입해 현재 16층으로 재건축 중이다. 이 빌딩 부지도 도로와 인접한 부분은 상업용지, 이면부는 3종 주거용지가 뒤섞인 부지였는데 상업용지 면적이 50% 이상이어서 용적률 800%를 적용할 수 있었다.

이 빌딩도 과거엔 주변 상권이 그리 활성화되지 않아 5층으로 지어졌지만 최근 교보타워가 맞은편에 들어서며 강남역 상권이 교보타워 쪽으로 확산되는데다, 지하철 9호선 신논현역이 바로 앞에 생기면서 역세권 수혜도 톡톡히 보게 됐다.

코너 빌딩이어서 두 면이 지하철역과 접해있다는 점을 감안할 때 완공될 경우 부지 가격이 적어도 3.3㎡당 2억~2억5000만원선에 달할 것이란 게 관련업계의 추산이다. 빌딩 가격이 600억~700억원에 달해 완공될 경우 3년 만에 최대 200억원가량 가치가 뛰는 셈이다.

김 이사는 “경기가 살아나면서 중소형 빌딩에 큰손들의 투자가 몰리고 있다”며 “상권이 급속히 발달하는 지역에서 과거 최대 용적률을 적용하지 않고 작게 지어진 중소형 빌딩을 매입해 재건축을 통해 가치를 높이는 식의 투자가 늘고 있다”고 설명했다.