10억 아파트 1억낙찰 좋아했더니… 이럴수가

-시공사 부도 상떼레이크뷰, 분양가 17% 수준 낙찰
-40여개 협력업체 유치권 주장, 대지권 매각 제외
-"추가비용·인근 시세·소송 등 감안 투자가치 낮아"

↑11억원대로 분양이 됐지만 시공사 부도로 경매에 부쳐져 1억7000만원대까지 몸값이 떨어진 경기 용인시 기흥구 성원상떼레이크빌 전경 ⓒ지지옥션

분양가 기준 10억원대 아파트를 경매시장에서 1억원대에 낙찰받았지만 유치권 행사와 함께 토지가 별도로 경매에 부쳐져 수억원의 추가비용이 필요한 사례가 발생, 부동산 경매투자자들의 주의가 요구된다.


26일 부동산 경매전문업체 지지옥션에 따르면 시공사 부도로 경매에 부쳐진 경기 용인 기흥구 공세동 '성원상떼레이크뷰' 188.97㎡(이하 전용면적)가 지난 17일 최저 1억7311만원에 낙찰됐다. 이는 분양가( 10억4200만원) 대비 17% 수준에 불과하다.
이처럼 낙찰가가 낮아진 이유는 뭘까.

경매를 진행한 수원지방법원 경매9계에 따르면 N건설 등 40곳이 설정한 유치권이 낙찰가를 떨어뜨린 결정적 이유로 꼽힌다. 유치권이란 타인의 물건이나 부동산과 관련해 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건이나 부동산을 강제적으로 보관하고 반환하지 않을 수 있는 법적인 권리를 뜻한다.

이 아파트는 시공사인 성원건설이 부도를 내면서 공사비를 받지 못한 협력업체들이 유치권을 행사하고 있다. 법적으로 채권의 경우 등기를 통해 공시하도록 돼 있지만 유치권의 경우 '점유'가 판단의 기준이 된다. 해당 물건의 경매 중개 역할을 하는 법원 경매계는 유치권을 주장하는 이들이 일정한 양식을 갖춰 신청만 하면 일단 받아주고 있다. 유치권 행사의 적법성이나 유효성 판단은 추후 민사소송을 통해 해결해야 하는 것이다.


만일 유치권이 성립된 것으로 최종 판결을 받으면 낙찰자는 낙찰대금은 물론 유치권도 인수해야 한다. 이 과정에서 부담을 느낀 낙찰자들이 계약을 포기하고 입찰보증금(최저가의 10%)을 날리는 사례도 발생한다. 이같은 부담으로 인해 이번 경매엔 일반인 투자자들보다는 유치권을 행사하고 있는 협력업체들이 대거 참여한 것으로 알려졌다.

지지옥션 관계자는 "거듭된 유찰로 가격이 떨어지자 유치권자들이 대거 몰려든 것으로 보인다"며 "공사비를 받아야 하는 협력업체들이 일단 물건을 확보한 뒤 되팔아 공사비를 상계처리하기 위해 입찰에 참여했을 것"이라고 설명했다.

경매 전문가들은 유치권 외에도 추가비용 등이 발생할 가능성이 높다는 점에서 낮은 가격의 입찰이라도 일반인들이 무작정 뛰어드는 것은 위험하다고 지적했다. 현지 부동산 중개업계에 따르면 '성원상떼레이크뷰'는 이미 준공이 됐지만 마무리 공사가 제대로 진행되지 않은데다, 일부 하자보수도 필요한 상태여서 낙찰자는 추가 공사비용도 부담해야 한다.

여기에 이번 경매는 대지권을 매각대상에서 제외하면서 건물만 낙찰받을 수 있다는 점도 문제다. 토지금액이 포함됐던 법원의 2차 감정평가서를 보면 대지지분 가격이 3억2000만~3억7000만원 정도로 추정된다. 결국 이 아파트의 낙찰자는 기본적으로 추가 공사비용과 대지지분가격(또는 대지사용료)을 지불해야 한다. 또 유치권마저 성립될 경우 추가적으로 4억원 이상이 들어가게 돼 낙찰가를 포함하면 총 6억원 이상이 필요하다는 계산이 나온다.

이는 감정가(6억1100만원)에 근접한 수준으로 같은 시기에 분양한 인근 아파트 시세와 별반 다르지 않다. KB국민은행에 따르면 탑실마을대주피오레 2단지 180.93㎡의 현 시세가 6억4000만~6억8000만원에 형성돼 있다. 율정법무사부동산중개 권형운 법무사는 "현행법상 입찰 과정에서는 유치권 성립여부를 확인할 수 없고 추후 소송을 진행해야 하는 경우가 대부분"이라며 "대지권도 추가 경매를 통해 확보하거나 사용료를 지불해야 하기에 투자가치가 떨어지는 물건"이라고 지적했다.