개포2·3단지, 잠자던 '강남재건축' 깨운다?

서울 강남3구(강남·서초·송파구)가 9년 만에 투기지역에서 해제되며 부동산시장을 옥죄던 빗장이 모두 풀렸다. 투기지역에서 풀린 강남3구는 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 상한선이 40%에서 다른 지역과 동일하게 50%로 올라간다.


주택거래 정상화를 노린 정부의 필살기였지만 당황스럽게도 대책 발표 이후 강남3구는 미동조차 하지 않았다. 이미 예상됐던 대책인 데다 DTI 규제와 취득·등록세 감면 등 실질적인 지원대책이 빠지면서 효과는 전무했다.

썰렁한 분위기가 계속되던 중 일주일 만에 극적인 반전이 나왔다. 서울시가 지난 16일 제9차 도시계획위원회를 열고 재건축 이후 소형주택비율을 30% 이상 확보하는 것을 조건으로 강남구 개포동 개포주공 2·3단지 정비계획안을 승인한 것.



시와 조합이 소형주택비율 확대를 놓고 대립각을 세웠지만 극적으로 정비계획안이 받아들여지면서 재건축이 본격화될 계기가 마련된 셈이다. 전문가들은 단기적으로 저가 매수세가 유입되며 거래에 숨통이 트이고 가격이 상승할 수 있을 것으로 전망했다.

다만 부동산시장이 하향 안정세에 접어든 만큼 중장기 가격 상승까지는 기대하기 어렵다는 분석을 내놓고 있다. 투자자들은 매수 타이밍을 놓고 고민에 빠지게 됐다.

◆강남3구의 희망 5·10대책, 뭐가 담겼나

정부는 '5·10 주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안'을 통해 강남3구에 지정된 투기지역과 주택거래신고지역을 해제했다. 강남3구는 지난해 12월 투기과열지구에서도 풀렸다. 이로써 참여정부 시절인 지난 2003년 첫 도입된 투기지역은 모두 사라졌다.


투기지역에서 풀린 강남3구는 LTV와 DTI 상한선이 40%에서 50%로 올라가고 3주택자에 대한 양도세 가산세율(10%)을 적용받지 않게 된다. 생애최초 구입자금도 지원받을 수 있다.

주택거래 계약 후 신고의무기간도 일반지역과 동일하게 15일내에서 60일내로 완화된다. 주택거래 계약자가 신고를 하지 않아도 되는 기준은 30일부터다. 즉 주택거래신고의무기간이 15일 이내이므로 4월30일에 계약한 사람은 60일 이내 신고토록 돼 있는 부동산 실거래가 신고만 하면 된다.

임대사업자가 임대사업용 주택인 아파트나 오피스텔을 최초로 분양받은 경우에는 취득세를 감면받는다. 전용면적 60㎡ 이하의 경우 취득세를 면제받고 전용 60~85㎡이하는 장기임대주택을 20가구 이상 취득한 경우 25% 경감된다.



◆5·10대책 약발 있을까

강남3구에 대한 투기지역과 주택거래신고지역이 전격 해제됐지만 위축된 매수세는 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 부동산시장의 썰렁한 분위기는 계속됐다.

대책발표 전 몇몇 저가매물 거래 이후 호가가 오르는 모습을 보였지만 반짝 거래에 그치면서 오른 호가는 다시 하향조정되는 양상이다.

저가매물 거래로 가격이 오를 것을 기대하며 매물을 거둬들였던 일부 매도자들은 회수했던 매물을 다시 내놓고 있다. 대책에 대한 기대감은 길게 이어지지 못하고 오른 매물가격에는 매수세가 붙지 않았다.

지난해 12·7대책과 마찬가지로 발표 전 기대감으로 '반짝 거래'됐다가 발표 후 실망감으로 돌아선 분위기와 별반 다르지 않을 것이란 의견이다.

송파구 잠실동 B공인 관계자는 "대책에 대한 기대감으로 1000만~2000만원 안팎의 호가가 상승했지만, 매수세가 따라주지 않고 있다"며 "이런 분위기가 계속된다면 다시 매물만 쌓이고 가격도 떨어질 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

이처럼 5·10대책이 약효조차 발휘하지 못하는 이유에 대해 전문가들은 DTI 규제와 취득·등록세 감면 등 실질적인 지원대책이 빠졌기 때문이라고 지적한다.



◆'개포주공'이 강남 살리나

5·10대책에도 불구하고 강남3구 부동산시장이 맥을 못 추는 동안 새로운 호재가 나왔다. 제9차 도시계획위원회에서 조건부로 강남구 개포주공 2·3단지 정비계획안을 승인한 것. 그 조건은 재건축 이후 소형주택비율을 30% 이상 확보하는 것으로, 2단지는 34.2%로 확정됐고 3단지는 23.4%를 제시했지만 30% 이상으로 높인다는 조건 하에 통과됐다.

전문가들은 개포2·3단지 정비구역 계획안 통과로 모호했던 서울시 재건축정책이 한층 명확해졌다고 평가한다. 시 승인과정에서 신축가구수의 '30% 이상'을 소형으로 지으면 통과된다는 일종의 가이드라인이 생겼기 때문이다.

실제 개포1단지와 4단지, 시영 등 강남 주요 재건축단지들도 당초 조례상 소형주택비율 하한선인 20% 수준에 맞췄던 정비계획을 30~40%대로 늘리기 위한 수정작업에 들어갔다.

전문가들은 소형주택 확대를 통해 인·허가에 탄력을 받은 강남3구 재건축사업이 본격화되면 싸늘했던 부동산시장이 활기를 띨 것으로 예상했다. 부동산114 김규정 리서치센터장은 "개포주공 2·3단지를 시작으로 강남2구 재건축사업이 속도를 올릴 경우 저가 매수세가 살아날 것으로 보인다"고 내다봤다.
　
◆단기투자는 금물, 중장기 실수요로 접근해야

개포지구 2·3단지 재건축사업이 본격화됨에 따라 투자자들도 매수 타이밍을 고민할 것으로 보인다. 다만 전문가들은 부동산시장의 하향 안정세로 대출 레버리지를 이용한 수익 극대화가 불가능해진 만큼, 단기투자보다는 실수요 중심으로 시장에 접근할 필요가 있다고 충고했다.

개포2·3단지는 앞으로 '조합설립인가→사업추진인가→관리처분계획→착공·분양' 등의 일정을 남겨두고 있는데 최소 3년 정도 소요될 것으로 전망된다. 전용면적 85㎡ 규모의 아파트를 배정받기 위해 10억원 안팎의 자금(매입가와 추가부담금을 합산한 대략적인 금액)을 최소 3년간 묶어둬야 한다는 의미다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 "가락시영과 개포주공처럼 종 상향과 정비계획안이 확정된 사업장에서 일시적으로 가격이 오름세를 보일 수 있지만, 개발 호재가 시장 전체를 움직일 수 없는 만큼 투자에 신중을 기해야 한다"고 덧붙였다.

부동산114 김규정 리서치센터장도 저점 매입이 가능한 매물을 골라 거래하되, 추가부담금 등 달라진 사업성을 점검하고 거주 목적의 중장기 투자로 접근하는 것이 바람직하다고 조언했다. 가격이 떨어진 강남권으로 집을 갈아탄다는 관점으로 접근할 필요가 있다는 것이다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제231호에 실린 기사입니다.