부동산은 일반경기의 또 다른 거울

전통적인 이론에서 볼 때 주택수요는 일반경기에서 파생된 수요라고 한다. 일반경기 호전은 소득 증가→구매력 증가→부동산 유효 수요 증가→주택가격 상승으로 이어지기 때문이다. 거칠게 말해 내 호주머니에 돈이 생겨야 집을 사는 여력이 생기고 그래야 가격도 오른다는 얘기다. 따라서 부동산가격은 대체로 실물경기에 후행해서 움직이는 것이 특징이다. 이는 일반경기가 선행하면서 주택경기에 영향을 주는 실물적 경기순환론과 같은 맥락이다.

유럽의 '주식의 신'으로 불리는 앙드레 코스톨라니의 '강아지와의 산책' 이론으로도 설명이 가능하다. 즉, 부동산시장이 일반경기에 후행한다는 논리는 주인(일반경기)이 강아지(부동산)를 앞서 이끌어가는 꼴이다. 일반경기가 좋아지면 집값도 오른다.

이를 뒷받침하는 실증연구들은 많다. 예컨대 1995~2001년 미국, 영국, 캐나다, 아일랜드, 네덜란드, 호주 등 6개 국가의 국민총생산(GNP)과 실질 주택가격 데이터를 활용해 분석한 결과 GNP가 1% 증가하면 3년 이내에 집값이 1~4% 정도 상승하는 것으로 나타났다.

하지만 최근 들어 부동산시장과 일반경기와 동행성이 강해지고 있다는 연구가 나오는 것을 보면 부동산시장 흐름이 과거와 많이 달라지고 있음을 보여준다. 산책 나온 주인과 강아지가 서로 함께 걸어가는 꼴이다.

가령 1997년 외환위기로 일반경기와 주식, 부동산시장이 동시에 충격에 빠지면서 동반 급락했을 때다. 외환위기 쇼크로 경제의 펀드멘털이 무너지는 상황에서 경제의 반영물인 주식이나 부동산시장도 거의 동시에 곤두박질칠 수밖에 없었던 것이다.

그런데 최근 발표된 논문을 보면 이런 예외적인 상황이 아니라 정상적인 상황에서도 동행성이 엿보인다. 예컨대 전국 주택가격이 실질 GDP(국내총생산)와 동행한다는 연구결과도 있으며 전국 경매물건수, 경기종합지수, 경기동행지수와 상관성이 가장 강하다는 연구도 나왔다. 일반경기가 나빠지고 난 후 채무불이행이나 이자체납 등으로 경매물건이 늘어날 것이라는 일반적인 인식과는 크게 다른 것이다.

이런 연구결과는 일반경기가 좋아진 뒤 소득과 구매력이 늘어 부동산가격이 오르는 후행적 구조에서 동행적 구조로 바뀌어가고 있음을 보여준다. 이는 금리 등 금융시장의 영향력 확대, 부동산의 자산화, 금융상품화 경향, 부동산정보의 빠른 유통속도 등 복합적인 요인이 작용하기 때문으로 분석된다.

경기부양을 위해 풀린 유동성들이 산업자금으로 흘러들어가지 않고 곧바로 부동산이나 주식 등 자산시장으로 유입된 것도 또 다른 요인이다. 말하자면 막대한 유동성이 자산시장을 바로 가격하다보니 이 같은 현상이 나타난 것이다. 단기간의 현상이긴 하지만 부동산시장이 일반경기보다 앞서 움직이는 선행성이 나타나기도 한다. 과거 강남 재건축시장의 급등현상이 대표적인 사례다.

그러나 세상에는 공짜가 없다. 일반경기보다 앞선 과속상승은 반드시 후유증을 겪기 마련이다. 산이 높으면 골이 깊듯이 많이 오르면 그만큼 많이 떨어지는 법이다. 올 들어 강남권 재건축아파트가격이 급락하는 것도 어찌 보면 자연스러운 일인지도 모른다. 주택가격이 급등락을 오간 미국의 디트로이트와 마이애미, 두바이에서도 이런 명제는 고통스러운 현실로 입증됐다. 부동산은 장기적으로 보면 일반경기 흐름의 또 다른 거울이다. 일반경기가 뒷받침되지 않는 집값은 사상누각일 뿐이라는 생각이 든다.