"평당 20만원하던 땅 사서 70억 대박" 비결은?

"흙은 사지 말고 땅을 사라. 흙을 가지고 있어도 땅으로 만들어라."


무슨 얘기인지 싶겠지만 토지 경매·개발 전문가인 이종실(62) 명지토지개발 아카데미 대표가 수강생들에게 가장 먼저 강조하는 말이다. 수강생들은 토지 투자에 관심있는 평범한 가정주부이거나 여윳돈이 조금 있는 개인사업가 등 일반인들이 대다수다.

이 대표가 말하는 '흙'이란 맹지(盲地, 땅에 진입로가 없는 토지) 등 쓸모없는 땅을 말한다. 반면 '땅'이란 건축허가를 통해 주택을 짓거나 다른 용도로 사용할 수 있는 토지를 말한다. 쉽게 말해 '흙'은 돈 안되는 토지, '땅'은 돈 되는 토지를 의미한다.

그는 "돈이 되는 땅을 사는 것이 토지 투자의 가장 첫걸음"이라며 "형질변경이 되지 않는 땅을 싸게 낙찰받아 형질변경후 비싸게 파는 것이 노하우"라고 투자 방법을 설명했다.

이종실 명지토지개발 아케데미(//cafe.daum.net/kaida) 대표./사진=송학주 기자

일례로 이 대표는 얼마전 충남 당진시 대덕동의 토지 1939㎡를 7500만원에 낙찰받았다. 감정가는 1억8200만원이었지만 지적도상 맹지로 표시돼 있다 보니 3회나 유찰돼 최저가가 6242만원까지 떨어졌다.


하지만 이 대표는 인터넷 포털사이트 항공사진을 통해 주변에 집이 있는 것을 알게 됐고 현장을 가보고 주변에 도로가 있음을 확인했다. 이에 해당 시청 건축과를 방문, 담당직원에게 건축법상 도로로 인정될 수 있다는 확인을 받고 낙찰 받은 것이다.

그는 "겉으로 보기엔 쓸모없는 땅일지라도 꼼꼼히 살펴보면 형질 변경할 수 있는 땅이 있다"며 "대덕동 토지의 경우 시세의 40% 가격에 싸게 사서 1억원 이상 시세차익을 얻게 됐다"고 말했다.

◇"땅을 보지 말고 법규를 먼저 알아라"
이 대표는 건축학을 전공하고 건설회사에서 10여년간 근무했다. 이후 토지의 형질 변경을 통해 집이나 창고를 지어 파는 일을 20여년간 하면서 경험을 쌓았다. 1998년 IMF 사태를 계기로 토지경매에 뛰어들었고 현재 대학원 부동산학과에서 강의도 하는 '토지개발'에 있어선 손에 꼽는 전문가다.

지금은 명지토지개발 아카데미(//cafe.daum.net/kaida)란 인터넷 카페를 운영하고 있다. 두 달에 한번씩 신문광고를 내고 수강생을 모집해 세미나를 개최하는 등 투자 노하우를 일반인들에게 전수한다. 매달 한 번씩은 학생들과 투자 물건을 가지고 현장답사를 나가기도 한다.

이종실 명지토지개발 아카데미 대표(왼쪽에서 4번째)와 수강생들이 현장답사를 하고 있다. / 사진제공=이종실 대표

그는 "일반 건축물은 건축법에 규정돼 빈틈이 없지만 토지 관련 규정은 지자체 조례로 규정돼 있는 부분이 많아 틈새를 잘만 이용하면 큰돈을 벌 수 있다"며 "땅만 보지 말고 조례 등 법규를 먼저 아는 것이 중요하다"고 귀띔했다.

그는 2008년 용인 백암면 백암리 소재 '자연녹지지역' 4만㎡의 땅을 예로 들었다. 도로가 인접하지 않은 맹지로 형질변경을 위해선 150m의 진입도로가 필요했는데 도로를 놓으려면 중간에 끼어 있는 7필지의 땅을 매입해야만 했다.

하지만 이 대표는 땅주인에게 입구에 위치한 760㎡ 1필지만 사서 나머지 6필지 땅주인들과 함께 '도로사용승인'을 받도록 했다. 결국 도로가 놓이게 돼 3.3㎡당 20만원 밖에 하지 않던 맹지는 3.3㎡당 80만원짜리 '금싸라기' 땅이 돼 70여억원의 이익을 안겨줬다.