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해외 부동산투자로 눈을 돌리고 있는 중국

[정유신의 China Story]

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해외 부동산투자로 눈을 돌리고 있는 중국
중국은 사회주의국가여서 중국 내의 토지사유는 원칙적으로 금지돼 있다. 그래서일까 중국인과 중국기업의 해외 부동산투자가 빠르게 늘고 있다. 특히 2000년대 말 이후 증가세가 두드러져서 2000년대 초만 해도 연간 1~2억 달러에 불과했던 부동산투자가 2012년엔 20억 달러로 대외직접투자 전체의 4분의 1을 차지했다. 잔액기준으로 보면 해외부동산투자액은 지난 10여 년간 약 96억 달러(10조원)에 달한다.

그렇다면 최근 5~6년간 해외부동산투자가 빨리 늘고 있는 이유는 뭘까. 첫째, 부동산 자체는 아니지만 환경요인으로서 중국정부의 해외투자촉진정책을 꼽는다. 소위 10차 5개년계획(2001~2005년) 때부터 강조한 '저우추취(走出去)정책'이 그것이다. 해외투자조건 완화뿐 아니라 해외투자 때 좋은 조건의 대출을 해준다든지 정부펀드에서 투자를 해준다든지 하는 혜택이 해외투자확대유인이 되고 있다.

둘째, 위안화 절상압력이다. 알다시피 중국은 외환보유고가 4조 달러(약 4000조원)로 세계 1위여서 늘 위안화 절상압력에 시달려왔다. 따라서 절상압력완화를 위한 다양한 방법 찾기는 필수인 셈이다. 다른 나라도 외환절상압력조절을 위해 해외투자확대를 선택한 예가 많았다.

셋째, 전문가들은 부동산요인으로 캐피탈게인(Capital Gain) 한계론과 정책위험론 두 가지를 든다. 캐피탈게인 한계론은 '중국의 8% 이상 고성장시대 종결과 함께 부동산 고성장은 끝났다 또 그동안의 일가구일자녀정책으로 인구보너스도 소멸될 것이다'는 의견에 근거를 두고 있다. 즉 부동산수요가 줄어 캐피탈게인이 이전만 못할 거란 얘기다. 또 정책위험론은 지금처럼 소득차가 심할 때 주택가격이 계속 오르면 인민불만이 커져 심각한 사회불안요인이 될 수 있기 때문에 주택규제가 강화될 수밖에 없다는 의견이다. 결국 이들 요인 모두 국내보다 해외부동산투자에 눈을 돌리게 하는 요인이 되고 있다.

해외부동산에 투자하는 주체들은 누굴까. 크게 개발업자, 정부펀드, 보험사로 구분된다. 먼저 개발업자를 보자. 고성장기엔 부동산개발이 경제성장의 중요한 수단이었고 또 투자수익률도 높았다. 따라서 부동산개발업자들은 정부 특히 토지매각수입이 중요재원인 지방정부와 부동산대출수익을 겨냥한 은행들을 등에 업고 높은 개발이익을 얻을 수 있었다. 그러나 2~3년 전부터 부동산버블경고음이 커지는데다, 이미 개발된 1, 2급 도시는 토지사용권이 비싸져서 개발여지가 줄고 있고 노후부동산은 권리관계가 복잡하고 비용도 만만치 않아 재개발이익이 별로가 돼버렸다. 따라서 이익에 적극적인 개발업자들이 해외부동산에 관심 갖는 건 결코 이상한 게 아니다.

한편 중국의 정부펀드는 현재 4개, 합계 1.3조 달러(1300조원)로 세계최대규모다. 이들은 미국국채의 최대 큰손들로 한때 유명하기도 했지만 특정 유가증권투자만 해선 투자효율도 낮고 외환위험도 크기 때문에 최근 해외부동산 등 대체투자를 늘리고 있다. 또 시장 확대로 보험료수입이 빠르게 늘고 있는 중국 보험사들도 해외부동산투자에 적극적이다. 이는 보험성격상 해외부동산 리츠(REITs) 같은 장기안정수익상품이 보험금지출 등과 연계하는데 유리하기 때문이다. 물론 중국에 리츠시장이 발달돼 있지 않은 점도 한 이유다.

투자는 주로 어디다 하나. 부동산컨설팅사인 리얼 캐피털 애널리틱스 (Real Capital Analytics)에 의하면 뉴욕, LA, 런던, 파리, 프랑크푸르트, 시드니, 홍콩, 싱가포르, 동경 등 세계 9개 대도시 투자가 많다. 금융위기 이후 투자증가추세가 뚜렷해서 작년 1~3분기엔 51억 달러 (5조원)나 투자됐는데, 이는 동기간 유럽전체의 해외부동산투자와 맞먹는 금액이라 한다. 2008년까진 유럽투자가 많다가 2009년부터 미국과 호주, 2010년 이후론 일본 동경까지 투자가 확대되고 있고, 투자대상은 오피스상가가 55.7%로 가장 많고 개발용지 17.2% 호텔 11% 등의 순이다.

개발업자는 돈 되는 것이면 적극 진출한다는 입장으로 선진, 신흥국을 가리지 않고 있고 투자대상도 토지, 오피스, 호텔 등 다양하다. 반면 기관투자자는 대체로 선진국의 오피스빌딩 같은 안전투자 중심이다.

최근 제주도 등 우리나라 부동산에 대한 중국인들의 관심이 높다. 인구구조상 국내중심정책으론 한계가 있다면 중국 등 외국인투자를 보다 전향적으로 끌어들어야 하는 시점이 아닐까. 전략거점도시, 산업클러스터, 안보위험이 있는 서해지역에 중국투자를 활용한다든지 중국인들이 오피스투자에 관심이 많은 점을 고려, 오피스빌딩이 많은 금융, 의료서비스산업 육성에 활용하면 어떨까 한다.

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