[정유신의 China Story]가계소득과 부채로 본 중국의 주택가격

한국벤처투자(주) 대표, 경제학 박사 <정유신의 China Story>

중국 주택시장만큼 판단하기 어려운 시장도 흔치 않은 것 같다. '중국 부동산발 글로벌 위기론'과 같은 극단적 비관론부터 중국의 성장잠재력을 고려할 때 중장기적으론 오히려 사야 한다는 낙관론까지 양 극단의 의견이 존재하기 때문이다. 게다가 수년 간의 논쟁에도 불구하고 현실적인 주택가격은 2008년 리먼사태와 2011년 금융긴축 때의 숨고르기를 제외하곤 지난해 약 10%의 가격상승을 포함해서 10년 이상 쭉 오름세였다. 그만큼 시장전문가들을 긴장시키는 국면인 셈이다.

아무튼 이런 중국 주택시장이 올해 들어 변화하고 있다. 지난해에는 70개 도시 중 60개 이상 주택가격이 상승세였으나 올해 1~3월에는 상승 도시수가 줄어들고 특히 몇 개 없던 가격횡보 도시수도 10개 이상으로 늘었기 때문이다. 또한 지난해 가격상승이 뚜렷했던 대도시의 가격둔화가 리먼사태 때만큼 현저한 것도 업계를 긴장시키는 대목이다. 시장에선 이것이 과연 부동산시장의 하락반전 신호인지, 또 만약 그렇다면 어느 정도의 강도일지 촉각을 세우는 모습이다.


늘 그렇듯이 시장에선 긍정과 부정 두 가지 의견으로 나뉜다. 긍정적 입장은 중국정부의 가격규제정책이 드디어 효과를 내는 것으로 단순히 조정국면이라 하고 부정적 입장에서는 중국 부동산시장이 구조적으로 취약해져서 하락국면으로 진입하는 신호라 한다. 그럼 '누가 맞고 틀리고'를 떠나 하락반전 가능성을 보기위해 부정적 의견의 근거라고 주장하는 중국 부동산구조의 취약성을 한 번 살펴보자.
　
이들은 첫째로 주택가격을 가계의 연소득으로 나눈 주택 구입기간(年數)이 너무 길다고 주장한다. 2012년 기준 전국 평균 7.4년으로 미·일 등 선진국의 5~6년보다 길고, 특히 베이징은 19.3년, 상하이는 15.5년으로 도쿄 10.6년보다 훨씬 길며, 인구유입으로 집값이 계속 오르는 싱가포르의 13.1년보다 길다. 그만큼 실수요 대비 가격이 높다는 얘기다.
　
둘째, 도시의 상위계층을 제외하곤 도시의 중하위계층과 농민은 주택구입이 대단히 어려운 구조다. 도시 상위계층의 주택구입기간이 4.5년인 데 반해 중위계층은 8.0년, 하위는 14.3년, 농민 경우는 무려 22.3년이기 때문이다. 또 이는 주택매수 기반이 상위계층에게 좁게 한정돼 있는 만큼 주택가격이 외부충격에 약하고 가격변동도 클 수 있단 얘기가 된다.
　
셋째, 가계부채(주택과 자동차대출 기준)가 급속히 늘어나는 것도 부동산의 구조적 취약요인이라고 한다. 은행을 통한 가계부채 잔액을 연소득으로 나눈 비율을 보면 2000년대 초만 해도 10%대였으나 2000년 중반엔 40%, 지난해엔 60%를 초과했다. 물론 다른 국가 대비론 여전히 낮다. 하지만 10여년 만에 6배로 높아진 것은 지나치게 빠른 속도다.

넷째, 은행 외 차입금이 크게 증가한 것도 시장불안요인으로 꼽는다. 특히 지난해엔 은행 주택대출이 거의 늘지 않았음에도 주택가격이 큰 폭으로 상승한 만큼 시장에선 그만큼 은행 외 차입금이 늘어난 것으로 보고 있다. 은행 외 차입금은 대체로 금리가 높아 때론 은행대출의 2배 이상인 8~10%나 되고, 자금성격도 단기투기성으로 불안정해서 주택가격 조정시 변동성을 크게 하는 요인이다.

그럼 어떻게 봐야 하나. 개인적 의견으론 올해 들어 짧은 기간의 변화라서 속단하긴 어렵지만 이들 부정적 의견에 귀 기울일 필요가 있다고 본다. 왜냐하면 현재 중국 금융시장은 잠재위험을 줄이기 위해 어떻게든 그림자금융(shadow banking)을 축소해야 하는데, 이 경우 금리상승은 물론 부동산과 부동산대출상품에 투자하는 이재상품(理財商品)과 신탁상품의 상환부담으로 주택매도 압력이 커질 것이기 때문이다. 게다가 주택가격 하락이 지나치면 은행의 주택담보가치가 떨어져 부동산가격이 도미노로 또 떨어진다든지 수입 대부분을 토지매각에 의존하는 지방정부 재정에 타격을 준다든지 할 수 있다.


따라서 중장기적으론 빠른 도시화와 높은 소득증가라는 매력요소를 갖고 있는 중국 부동산시장이지만 단기적으로는 시장 움직임과 정책대응을 꼼꼼히 챙겨봐야 하는 시점이다