[단독]한남더힐 졸속 타당성조사…금융권 대출지연등 일파만파

그래픽=최헌정

서울 용산구 독서당로(옛 한남동) '한남더힐'에 대한 감정평가가 적정했는지를 따지는 한국감정원의 타당성조사가 심의위원 교체, 심의결과 번복 등으로 졸속 논란에 휩싸인 가운데 그 여파가 은행·증권·보험사 등 금융권으로 일파만파 확산되고 있다. 감정원이 전례없이 제시한 적정가격이 '한남더힐'의 담보감정평가액에도 크게 못 미치는 것으로 드러났기 때문이다.


이를 토대로 시행사와 입주민들에게 대출해준 금융회사들은 혼란에 빠졌다. 감정원의 타당성조사에 문제가 많다는 지적에도 국토교통부가 이에 대한 철저한 검증없이 '한남더힐' 감정평가사들에게 최대 1년2개월의 업무정지 결정을 내리는 등 시장의 가격결정 기능을 무시한 조치를 내려서다.

28일 감정평가업계 및 금융권에 따르면 '한남더힐' 시행사인 한스자람은 올해 초 대출상환 등 리파이낸싱을 위해 감정평가법인 태평양에 담보감정을 의뢰했다. 태평양은 규정에 따라 거래사례비교방식만으로 감정평가를 실시했고 2조785억원의 감정평가액을 제시했다.

이는 감정원이 타당성조사에서 밝힌 적정가격(1조6800억~1조9800억원)보다 약 1000억~4000억원 가량 많은 규모다. 통상 담보감정이 시세감정대비 80~90%선에서 보수적으로 책정된다는 점을 감안하면 실제 가격차이는 더 크다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

한스자람은 이 같은 담보감정 결과를 가지고 증권과 보험사 등에 리파이낸싱을 신청했고 각 금융회사들은 자체 심사를 거쳐 약 3900억원 가량의 대출을 실행했다. 은행권에선 이 담보감정을 토대로 개인 주택담보대출도 집행했다. 금융권에서도 사실상 '한스자람' 담보감정을 인정하고 대출을 해준 셈이다.


하지만 국토부나 감정원은 이번 타당성조사에 이 같은 사실은 전혀 고려하지 않은 것으로 전해졌다. 감정원이 제시한 적정가격과 이를 토대로 한 국토부의 징계 결정에 졸속 논란이 일수밖에 없는 대목이다.

감정평가업계 한 관계자는 "감정원의 타당성조사대로라면 담보감정은 물론 이를 토대로 대출해준 금융회사들도 모두 문제가 되는 것 아니냐"며 "정부의 시장 개입으로 혼란을 야기한 만큼 충분한 근거를 제시해야 할 것"이라고 비난했다.

한스자람 리파이낸싱에 참여한 금융회사들은 감정원의 타당성조사 결과에 당혹스러워하면서도 내부 규정에 따라 심사하고 대출해준 만큼 문제될 게 없다는 입장이다. 오히려 감정원의 타당성조사가 적정한지 제3의 전문기관에서 타당성조사를 실시할 필요가 있다는 지적도 나온다.

한 금융회사 관계자는 "시장조사 등 내부 심사를 통해 담보감정이 합리적이란 판단하에 대출해준 것"이라며 "감정원이 내놓은 가격은 우리가 조사한 시세에도 못미치는 것으로, 고려하지 않고 있으며 대출을 번복할 생각도 없다"고 밝혔다.

감정원의 타당성조사로 인한 금융피해 사례도 나타나고 있다. 담보감정을 토대로 주택담보대출을 받으려던 '한남더힐' 예비 입주민들이 대출심사 지연 등으로 어려움을 겪고 있는 것. 국토부와 감정원의 타당성조사로 가격 논란이 증폭되자 은행권에서 눈치를 보고 있는 것이다.

금융권 한 관계자는 "이미 일부 입주자에게 주택담보대출이 집행됐지만 논란이 확산되면서 추가대출 심사에 깐깐해진 것"이라며 "정부가 나서서 가격을 제시하는데 눈치 안 볼 곳이 있겠냐"고 말했다.