5층 아파트 32층으로 올리니 매매가 60% '껑충'

/그래픽=유정수 디자이너.

'재건축＝돈'으로 인식된 2006~2008년, 그 중심엔 서울 잠실이 있었다. 잠실이 저층 아파트 시대를 마감하고 초고층 아파트촌으로 변하면서 부동산 투자 수요의 관심은 이곳에 쏠렸다.


당시에도 아파트값이 많이 올랐다는 인식이 팽배했지만 무엇보다 잠실 시영과 주공1·2·3·4단지가 모두 저층 아파트로 구성되고 한강변에 위치한다는 점에서 사업성을 높이 평가받아서다. 현재 재건축을 추진 중인 강남구 개포동 개포시영과 주공1~8단지, 압구정동 현대·한양 등에 문의가 이어지는 것도 같은 이유다.

23일 서울시부동산정보광장에 따르면 2006년 말부터 2008년 사이 재건축 후 입주한 △레이크팰리스 △트라지움 △리센츠 △잠실엘스 △파크리오 5개단지의 84㎡(이하 전용면적) 기준 평균매매가는 분양 이후 현재까지 약 60.3% 오른 것으로 나타났다.

1가구당 평균 3억4193만원가량 상승했다. 일반분양이 없었던 '잠실 트라지움' 84.83㎡는 올 8월 기준 실거래가격이 9억1000만원으로 2007년 8월 조합분양가(5억1000만원)에 비해 78.4%(4억원) 뛰었다.

'잠실 리센츠' 84.99㎡의 경우 올 8월 기준 매매가가 9억4500만원으로, 2008년 7월 최초 분양가(6억2190만원)보다 약 52%(3억2310만원) 올랐다. '잠실 레이크팰리스' 84.82㎡도 2006년 12월 6억7800만원선에 분양됐지만 이듬해 11억원대로 급등했다.


하지만 그 다음해 8억원 중반대로 급락한 후 상승·하락을 반복하다 현재 9억5000만원대에 호가가 형성돼 있다. 최초 분양가보다 약 40%(2억7158만원) 뛴 셈이다.

'잠실 엘스'와 '잠실 파크리오'도 최초 조합분양가와 비교하면 평균 상승률은 일반분양이 있던 단지들의 평균 상승률(45%)을 훨씬 상회하는 65%가량 올랐다.

잠실 5개단지와 대치동 빅'3' 주요단지 시세 비교./ 출처=부동산114

◇전셋값, 6년새 '2.6배'
잠실 5개단지의 입주 후 평균 전셋값 상승률은 123%. 말 그대로 '전셋값 폭등' 현상을 뚜렷이 보여준다. '리센츠' 84.99㎡ 전셋값은 현재 6억8000만원으로 이미 6년 전 분양가를 넘어섰다. 2008년 12월 전셋값(2억6000만원)보다 2.4배 높은 수준이다.

'파크리오' 84.79㎡ 전셋값은 2008년 2억3500만원에서 2009년 3억7500만원으로 급등한 후 2012년 4억9000만원을 기록했다. 현재 전세호가는 6억원선으로, 분양 후 6년새 3억6500만원(155%) 올랐다. 현재 이 단지의 전세가율은 약 72%에 달한다.

부동산114에 따르면 잠실 재건축 5개단지 아파트의 3.3㎡당 평균 전셋값은 2016만원으로, 강남구 대치동 '빅3' 주요 단지(개포우성1·2차, 선경1·2차)의 3.3㎡당 평균 전셋값(2107만원)과 맞먹는다.

잠실동 한 중개사무소 관계자는 "이 일대 아파트는 기존 전세거주자들이 전셋값을 더 올려주면서 계속 남으려고 하기 때문에 물건이 잘 나오지 않는다"고 설명했다.

잠실 5개단지 중에서도 가장 인기가 많은 곳은 '리센츠'와 '엘스'다. 지하철역이나 버스정류장 등이 다른 단지보다 가깝고 다른 아파트들이 주로 대형 평수로 이뤄진 데 비해 이들 단지는 현재 대세인 중소형이나 소형 평수가 많다.

'레이크팰리스'의 경우 5개단지 중 가장 조용한 입지를 지녔지만 교통여건이 떨어져 시세가 상대적으로 낮은 편이다. '파크리오'는 유일하게 신천동에 위치해 입지여건이 떨어진다는 약점이 있다. 그럼에도 지하철 2호선 잠실나루역과 8호선 몽촌토성이 인접해 교통여건은 좋은 편이란 평가다.

◇잠실아파트 고층화 시대 개막…재건축사업 전부터 '들썩'
2006년 12월말 '레이크팰리스'를 필두로 2007년 8월 '트리지움'이 입주하면서 본격적인 '잠실아파트 고층화' 시대가 열렸다. 이어 2008년 △리센츠(7월) △파크리오(8월) △엘스(9월) 등이 잇따라 입주하면서 잠실 저밀도 5개단지 재건축은 마무리됐다.

이들 5개단지를 통해 지어진 가구수만 총 2만4479가구에 달했다. 5층이던 주공4단지는 최고 높이 32층의 '레이크팰리스'로 거듭났다. 2678가구에 달하는 대단지로, 144㎡가 40% 넘는 등 중대형 비중이 높은 단지로 당시 주목받았다.

GS건설과 삼성물산이 공동시공한 점도 인기를 끈 요인이 됐다. 2004년 분양 이후 입주 전까지 2년여 만에 분양가의 2배 수준의 호가로 거래됐음에도 조합원 매물을 찾는 문의가 끊이지 않았다는 게 지역 개업공인중개사들의 설명이다.

조합원들에 따르면 당시 주공4단지 56㎡(17평형)의 권리가액이 5억원 수준이었고 1억원 남짓한 추가분담금으로 84.82㎡를 받을 수 있었다. 당시 조합원물량 84.82㎡는 11억원대에 거래됐다. 차익만 5억원 안팎에 달한 셈이다.

주공3단지를 재건축한 '트리지움'은 당시 49.5㎡(15평형)가 84~180㎡형으로 재건축됐다. 현대건설·현대산업개발·GS건설이 시공을 맡고 32층·46개동 총 3696가구 규모로 신축됐다. 이 단지도 당시 일반물량이 없어 조합원 분양권에 대한 문의가 폭주했다고 현지 개업공인중개사들은 귀띔했다.

6864가구 규모의 초대형 단지인 '파크리오'는 잠실시영아파트를 재건축했다. 대림산업, 두산건설, 삼성물산, 쌍용건설, 코오롱건설, 현대건설 6개 기업이 시공에 참여했다.

당시 유일하게 중층아파트였던 잠실5단지의 경우 2006년 예비안전진단에서 유지보수 판정을 받는 등 재건축에 난항을 겪었다. 2007년 당시 매매가격이 14억8000만원이던 82.61㎡는 재건축 지연으로 2012년 9월 9억8000만원까지 급락했다. 현재 사업 가능성이 높아지면서 12억8000만원대까지 회복했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "잠실은 한강변 저층아파트들이 고층으로의 리뉴얼에 성공한 유일한 곳"이라며 "강남 개포시영 주공1~8단지 재건축이나 압구정 현대·한양아파트 재건축사업이 지향하는 지역"이라고 설명했다.

함 센터장은 다만 "이미 가격상승 요인이 모두 반영되면서 시세가 형성돼 이후 가격인상은 큰 폭으로 이뤄지지 않을 가능성이 높다"며 "잠실5단지가 어떤 식으로 재건축사업이 진행되느냐도 관건"이라고 덧붙였다.

잠실 리센츠 아파트