'집값 걱정 말고 집사라?' 주택기금 '비소구대출' 도입 논란

정부가 주택시장 활성화를 위해 국민주택기금의 비소구대출(유한책임대출) 도입을 추진키로 해 논란이다. 비소구대출은 집값하락 위험을 채무자가 모두 책임지는 일반 주택담보대출과 달리 채무자의 상환부담이 담보물, 즉 해당 주택만으로 한정되는 금융상품이다.

예컨대 시가 5억원의 주택을 구입하기 위해 3억5000만원을 대출 받았는데 집값이 3억원으로 떨어지면 일반 주택담보대출 채무자는 경매 등으로 3억원을 갚아도 5000만원을 추가로 물어야 한다. 하지만 비소구대출 채무자는 담보물인 주택가격 3억원만 상환하면 된다.


집값하락 위험을 채무자가 아닌 정부가 책임지는 것이나 마찬가지다. 집값하락 우려로 주택거래가 부진하자 초강수 금융지원책을 내놓은 것. 정부는 비소구대출이 신중한 대출관행을 유도해 주택경기 진폭을 완화시키는 것은 물론 금융소비자 권익을 높이는 계기가 될 것으로 기대하고 있다.

전문가들은 그러나 미래 주택가치에 대한 판단 없이 담보에만 의존하는 현재 대출구조하에서는 비소구대출이 오히려 ‘묻지마식’ 대출관행을 야기하는 것은 물론 여타 상품 및 채무자간 형평성 문제를 일으킬 수 있는 만큼 시행 전에 세밀한 정책보완이 필요하다고 충고했다.

◇내년 집값 떨어져도 상환부담 없는 비소구대출 도입
1일 정부는 비소구대출을 포함한 ‘규제 합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 발표했다. 국토교통부는 국민주택기금의 비소구대출 도입을 위해 내년 상반기 중 주택법 개정안을 국회에 제출하고 7월부터 시범사업을 실시한다는 계획이다.


방안에 따르면 비소구대출은 관련법 개정 후 비소구 디딤돌대출 신규 취급분부터 도입된다. 대출조건은 현재 디딤돌대출 기준인 부부합산 총소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원), 주택면적 85㎡ 이하(수도권외 100㎡ 이하), 주택가격 6억원 이하가 그대로 적용된다. 금리도 현 수준(소득 및 만기별 2.6~3.4%)에서 결정된다. 다만 시범사업 기간엔 부부합산 총소득 기준이 4000만원 이하로 하되 단계적으로 정상화한다는 방침이다.

국토부는 비소구대출이 도입되면 금융소비자 권익을 높이는 것은 물론 주택 구매심리도 개선될 것으로 기대했다. 김재정 국토부 주택정책관은 “무한책임인 일반 주택담보대출은 상환부담이 커 집값하락 시 집을 잃고도 자활의지마저 꺾일 수 있다”며 “이 같은 문제를 해소하기 위해 비소구대출을 도입한 것”이라고 밝혔다. 이어 “집값하락에 대한 최소한의 안전판을 확보할 수 있어 무주택자 등 실수요자의 주택 구매심리 개선에도 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.

◇”모럴헤저드 양산할 수도..세밀한 정책보완 필요”
국토부는 비소구대출이 주택시장은 물론 금융시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 내다봤지만 우려의 목소리도 만만치 않다. 전문가들이 가장 우려되는 것은 수요자들이 주택마련 계획이나 대책 없이 일단 집을 사고 보자는 식으로 변질되는 것이다. 묻지마식 대출관행을 우려하는 것은 자칫 채무회피 등 모럴헤저드로 이어져 기금의 안전성까지 문제가 될 공산이 크다는 지적이다.

김수기 우리금융경영연구소 책임연구원도 “미국은 평균적으로 비소구대출의 채무불이행이 소구인 경우보다 1.32배 높고, 특히 고가주택으로 갈수록 비소구대출의 채무불이행 정도가 높아진다”며 “주택가격이 하락하면 채무자의 도덕적 해이에 따라 전략적 채무불이행이 발생하고 이는 은행 자산건전성을 저하시킬 위험이 크다”고 경고했다.

국토부는 비소구대출 도입 시 일부 부실이 발생할 수는 있지만 현재 국내 LTV 수준이나 경매낙찰율, 기금 연체율 등을 감안하면 우려할 수준은 아니라고 설명했다. 김 주택정책관은 “국내 평균 LTV는 50%대로 선진국에 비해 낮은데다 기금 연체율도 지난해말 기준 0.2% 그친다”며 “비소구대출 도입으로 인한 손실이 대출액의 0.005% 수준에 불과하다는 실증 연구도 있어 부작용 없이 정착이 가능할 것”이라고 밝혔다.

비소구대출이 소비자 및 상품간 형평성 문제를 야기할 수 있다는 지적도 있다. 집을 사는 사람만 유리한 구조로 기금이 운영될 경우 전월세 시장 안정 등 서민 주거안정이란 기금 운용 취지가 퇴색할 수 있다는 것이다. 이 같은 논란을 최소화하기 위해선 비소구대출을 일부 저소득층에 한정할 필요가 있다는 설명이다.

이에 김 주택정책관은 “형평성 문제 등을 고려해 비소구대출은 저소득층에 우선적으로 실시할 방침”이라며 “국회 제출 전까지 세밀한 정책기준을 마련해 차질이 없도록 하겠다”고 말했다.