[정유신의 China Story] 부동산 위기와 중국정부의 인식

한국벤처투자(주) 대표, 경제학 박사 <정유신의 China Story>

잠잠하던 중국 부동산시장에 대한 우려가 재연되고 있다. 여간해선 줄지 않던 주택판매면적이 올해 1~7월엔 지난해 동기 대비 9.4% 줄어들고, 특히 지난 7월 중국 300개 도시의 토지거래면적은 지난해보다 44%, 토지매각대금은 49%나 급감했다. 주택가격은 4월부터 떨어진 도시가 늘어나 7월엔 중국 70개 도시 중 55곳에서 전월 대비 하락했는데, 이는 과거엔 볼 수 없던 빠른 속도라고 한다. 중국 정부의 싱크탱크인 사회과학원의 도시경쟁력연구센터도 현 부동산시장을 쉽지 않게 보고 있다. 이 센터의 '중국 주택발전 중기전망 2014'에 따르면 중국 주택시장은 앞으로 2~3년간 조정에 들어가고 본격적인 회복까지 6년 이상 걸릴 것으로 보고 있다.

그럼 이런 부동산 위기 논란에 대해 중국 정부의 인식은 어떤가. 한 마디로 말하면 부동산 가격 하락에 관계없이 가격은 시장에 맡기고 당분간 시장엔 개입하지 않겠단 입장이다. 어찌보면 가격 하락과 부동산 둔화를 기다리는 것 같은 느낌이다. 왜 그럴까. 전문가들은 중국 경제를 투자 주도에서 내수 주도로 전환하는 데는 '부동산 투자 억제가 필수'라는 중국 정부의 판단을 첫 번째 이유로 꼽는다. 사실 중국 정부는 과도한 생산설비와 공공시설투자가 생산성과 성장률 하락을 가져왔고, 이러한 과도한 투자는 '투자해두면 오른다'는 부동산 불패신화에서 비롯됐다고 보고 있다.


현재 중국 기업(비 금융법인)의 레버리지 수준은 여타 신흥국보다 40~50% 높다고 한다. 그림자금융을 포함한 대출융자 규모는 지난 6월 기준 132조위안, GDP 대비 210%나 된다.

둘째, 그동안 부동산 가격 상승이 과도해서 다소 하락하는 것은 오히려 바람직하다는 생각을 갖고 있단 점이다. 국제통화기금(IMF)에 따르면 주요 52개국 중 중국의 주택가격 상승률은 상위 3~4위의 톱레벨이고, 베이징과 상하이의 1인당 가처분소득은 연 4만달러 넘지만 주택가격을 고려하면 구입 가능 면적은 2평방미터에 불과하다고 한다. 알다시피 중국의 주택 구입기간(주택가격/연소득)은 평균 7.3배로 국제기준 5배보다 40% 이상 높다. 특히 베이징은 19.3년, 상하이는 15.5년으로 도쿄 10.6년보다 훨씬 길고, 인구유입으로 집값이 계속 오르는 싱가포르의 13.1년보다 길다. 그만큼 일반인들은 집장만이 어렵단 얘기다. 중국은 소득불평등 정도를 나타내는 지니계수가 0.4 이상, 경우에 따라선 0.6도 나온다. 따라서 소득격차 문제가 심각한 중국으로선 과도한 주택가격 상승은 사회불안의 첫 번째 요인이라 할 만하다.

셋째, 안팎으로 부동산발 위기론을 떠드는데도 중국 정부는 크게 개의치 않는 분위기다. 이유가 뭘까. 시장에선 중국 정부가 기본적으로 부동산 잠재수요가 상당하고 따라서 필요하면 언제든 정책조합으로 부동산시장을 회복시킬 수 있다고 판단하고 있다고 본다. 사실 중국은 성장률도 여전히 7%대로 높고, 도시화율(도시인구/총인구비율)도 53.7%로 선진국 평균 80%보다 훨씬 아래고 신흥국의 60%보다 낮다. 따라서 '2035년까지 도시화율 20% 제고'라는 중국 정부의 목표를 감안하면 앞으로 20년간 도시인구는 지금의 40%, 3억명이나 더 늘어난다. 이는 우리 인구의 6배에 달하는 엄청난 주택수요다. 게다가 핵가족화와 농민의 도시이동, 구식 국유주택의 상품주택 전환수요, 1가구1자녀 외동자녀들의 결혼적령기 돌입도 주택수요를 뒷받침하는 요인이다.


그럼 시장의 의견은 어떤가. 정부 생각과 궤를 같이하는 '일시조정 후 회복'과 반대로 '장기불황의 시작'이란 두 가지 의견으로 나뉜다. 장기불황 의견의 근거는 무엇보다 과다한 공급초과다. 특히 '경제적용방'(經濟適用房)이란 정부보장 저가주택과 농촌지역 '소산권방'(小産權房)의 대규모 건설이 계속될 거여서 공급초과와 주택가격하락이 이어질 거라고 본다.

아무튼 어떤 의견을 취해도 당분간 부동산시장은 하락 조정되고 따라서 그만큼 경기둔화 압력이 발생할 것임에 틀림없다. 결국 우리의 관심은 중국 정부가 목표성장률을 유지하기 위해 어떤 조치를 취할까 하는 것. 전문가들은 내수소비 확대를 위한 증시활성화, 외환개방 등 금융시장 육성책과 온라인 소비 확대, 위안화 절하 유지를 통한 수출확대 등을 꼽는다. 최근 규제완화, 상하이-홍콩 상호 주식투자로 중국 증시가 활황세를 보이는 것과 인터넷금융이 급속히 늘어난 점도 이런 정책기조와 일맥상통하는 것 같다.