101㎡ 보증금 '1700만원'…'반전있는' 반전세 계약 주의보

#경기 안양에 거주하고 있는 직장인 김 모씨는 전세로 살다가 하루가 다르게 오르는 전셋값을 감당할 수 없어 '보증부 월세'(반전세)로의 전환을 결심했다. 집을 알아보기 위해 공인중개소를 방문했다가 솔깃한 제안을 받았다.

인근 군포시 산본동에 위치한 101㎡ 아파트를 보증금 1700만원에 월 25만원만 내면 1년간 살 수 있다는 것이었다. 같은 아파트 반전세 임대시세가 보증금 5000만원에 월 80만원 정도라는 점을 감안하면 턱없이 싼 가격이었다.

다만 해당 아파트는 경매에 넘어갈 수 있어 1년도 안돼 이사할 수 있다는 단서조항이 따랐다. 공인중개사는 경매가 진행되더라도 보증금 1700만원은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 분류돼 최우선 변제되고 공과금 등은 내지 않아도 된다고 했다.

김씨는 "경매가 시작돼도 누군가가 낙찰받을 때까지 월 25만에 방 4개짜리 아파트에 살 수 있다니 혹하지 않을 수 있겠냐"며 "낙찰자에게 이사비로 100만~200만원 정도 요구할 수 있다는 얘기에 큰 고민하지 않고 계약했다"고 털어놨다.

요즘 경매정보지를 보면 전·월세 보증금이 지역시세대비 턱없이 낮게 설정된 경우를 종종 볼 수 있다. 보통 사회적 약자인 소액임차인을 보호하는 '주택임대차보호법'을 악용해 집주인과 세입자가 짜고 최우선변제금액 범위 내에서 임대차계약서를 작성하는 것이다.


경매 직전에 놓인 아파트·빌라를 골라 중개수수료를 챙기는 브로커나 공인중개사들도 손쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 최근 법원 판례를 보면 '허위'(가장) 임차인을 약자라고 배려하지 않는 분위기다. 게다가 이 같은 수법을 눈치 챈 채권자들이 소액임차인을 상대로 한 '배당이의' 소송이 잦아지고 있는 만큼 잘못했다가 보증금마저 떼일 수 있다.

실제 외형상으로 소액임차인의 요건을 갖췄어도 실무에선 허위 임차인으로 발각되는 경우가 적지 않다. 낙찰자 입장에선 대항력없는 세입자이어서 크게 신경 쓰지 않아도 되지만 은행같은 채권자들은 입장이 다르다.

소액임차인에게 내준 최우선 보증금만큼 금전적 손해를 보기 때문에 허위 임차인을 적극적으로 가려낸다. 채권자들이 배당이의 소송을 제기할 경우 임차인은 △계약 정황 △보증금을 입금한 기록 △전입일부터 실제 거주했다는 것을 입증할 각종 공과금 고지서 등을 제출해야 한다. 하지만 이를 완벽히 입증하기 어려운 게 사실이다.

◇소액임차인 우선변제액 기준도 꼼꼼히 따져봐야
김씨 역시 살던 아파트가 지난 9월16일 진행된 경매에서 낙찰돼 1600만원을 최우선 변제받았지만 3순위 채권자인 H저축은행이 법원 배당 직후 배당이의 소송을 제기한 것으로 파악됐다. 하지만 H저축은행이 소송을 제기한 이유는 소액임차인 자격요건 때문이 아니라 우선변제 액수에 관한 것이었다.

소액임차인의 판별기준이 되는 이 아파트의 최초 근저당권이 설정된 말소기준권리는 1998년 7월. 당시를 기준으로 한 해당 지역의 소액임차인 자격 조건은 2000만원 이하 보증금에 800만원까지 최우선 변제될 수 있었다. 이 때문에 경매업계는 김씨에게 800만원이 배당될 것으로 예상했지만 2배인 1600만원이 배당된 것이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "현재까지 최선순위 담보물권 설정일과 부동산 소재지를 기준으로 우선 변제되는 보증금액을 판별해오던 것이 일반적이었다"며 "이 같은 배당사례는 지금까지 널리 알려진 소액임차인 판별 원칙에 비하면 낯설다"고 설명했다.

그렇다면 어떻게 해서 김씨는 1600만원을 받을 수 있었던 것일까. 해당 아파트에는 총 4억여원의 채권이 설정돼 있는데, 3억2400만원에 낙찰됐다. 1순위 S은행(1억2000만원)과 2순위 H인더스트리(1억원)의 채권은 낙찰금 내에서 변제할 수 있었다.

하지만 3순위 H저축은행의 채권이 낙찰가를 넘어서자 3순위 채권이 설정된 2006년 8월을 담보물권 설정일로 판단한 것이다. 해당 지역은 담보물권 설정일이 2001년 9월부터 2008년 8월까지면 보증금 4000만원 이하에 대해 최대 1600만원까지 최우선 변제해 준다.

이에 대해 당시 담당판사는 "1순위와 2순위 근저당권자에 대해 전액 배당을 마친 뒤 임차인 우선변제액 기준을 임차인에게 유리한 현행 규정으로 적용한다는 취지로 우선변제 배당액을 늘렸다"고 판결했다.