[MT 시평] 주택정책의 후진성이 문제다

지난해 주택거래량(85만건)은 글로벌 위기 발발 전인 2007년 수준(87만건)으로 회복됐다. 올해(100만건 이상 예상)는 호황기의 정점이었던 2006년 수준에 육박할 것으로 보인다.


정부는 그간 매매거래가 활성화되면 전·월세난 등의 주택문제가 해결될 것이라고 공언해왔다. 그러나 전·월세 문제는 보란 듯이 지난 6여년 동안 계속됐다. 2008년 이후 주택시장은 임대거래가 매매거래를 압도하는 구조적 변화를 겪었다. 시장흐름은 임대를 중심으로 하지만 지난 6년간 정부는 한결같이 죽은 고목에 꽃피우는 식의 매매거래 활성화에 올인(all-in)했다. 한 마디로 이는 정부정책이 완전히 실패했음을 말해준다.

이렇게 명확한데도 불구하고 정책당국은 물론 전문가와 언론, 어느 누구도 이를 정책실패라고 말하지 않는다. 이는 주택을 산업으로 바라보는 세력이 카르텔이 되어 주택정책의 담론과 작동시스템을 요지부동으로 지배하기 때문이다.

말하자면 MB정부 이래 지난 6년간 정부의 부동산대책이 '매매활성화'로 시종일관해온 것은 주택을 산업으로만, 그리고 경기활성화 수단으로만 보면서, 업계 혹은 유주택자의 민원 및 요구에만 귀기울여온 것과 결코 무관치 않다. 이는 고도성장기의 공급 중심 정책생산 시스템이 저성장기를 맞아서도 변하지 못한 것의 결과다.

두 번의 정권에 걸쳐 무수한 부동산대책이 쏟아졌지만 대개는 공급 측을 담당하는 업계나 유주택자에게 주로 혜택을 주는 것들이었다. 거래세 보유세 등 세제완화, 다주택자 규제완화, 임대업지원, 초저금리 지원, 미분양 지원, 재건축 규제 완화, 업계 유동성 지원, 분양가상한제 철폐, 재건축초과이득세 철폐 등의 대책 대부분이 그러하다.


반대로 매매시장에 참여하지 못하는 저소득 세입자에 대한 정책은 매매활성화의 부차적인 것으로 다루거나 반시장적이라는 이유로 배제 내지 반대해왔다. 업계의 저항으로 공공임대주택 공급 축소(예, 보금자리, 행복주택, 국민임대 등), 임대업자의 반대로 임대차의무등록제 실시 거부, 업계 및 임대인의 반대로 임대과세 철회, 시장맹신주의자들의 극렬한 반대로 전·월세상한제 및 계약갱신청구권제 논의·도입 좌절 등이 대표적인 예다.

주택정책을 근본적으로 바꾸기 위해선 정책의 내용변화는 물론 정책내용을 생산하고 집행하는 정책당국의 구조와 기능도 함께 조정되어야 한다. 그 핵심은 주택건설 업무와 주거복지 업무를 분리하면서 상호보완하는 것이다. 분리할 경우 택지개발과 공급, 주거지 재생, 민영주택사업의 인허가 관리 등 주택산업 관련 업무는 국토부가 담당하고 반면 공공임대주택 건설과 공급·관리·이용, 임대수요관리, 임대차관계규제, 임대료관리 등의 주거복지업무는 보건복지부가 맡도록 해야 한다. 이러한 분리를 통해 공급 위주 주택정책의 기조를 주거복지로 명실상부하게 옮길 수 있고 기득권 세력들과의 유착관계도 끊을 수 있다.

주택정책의 업무가 주거복지로 집중되고 이를 보다 전문적으로 관리하기 위해서는 전담기관 신설이 필요하다. 이를 위한 한 방안은 주거복지를 담당하도록 되어 있지만 주택건설기관으로 전락한 현재의 한국토지주택공사(LH)를 주거복지공사로 개편해 임대주택 관련 업무를 전담토록 하는 것이다. 중장기적으로는 이를 '주거복지청'으로 전환 내지 이의 신설이 필요하다. 복지수요가 앞으로 더욱 점증할 것인 바 그 중에서 핵심이 될 주거복지를 중앙정부 차원에서 보다 효과적으로 다룰 수 있기 위해선 '주거복지청'이 신설되어야 한다는 뜻이다.