한국판 센트럴파크 '꿈'…비싼 땅값에 현실성 '뚝'

수년째 공터로 남아있는 서울 성동구 뚝섬상업용지 3·4구역 부지와 주상복합 아파트 갤러리아포레 전경. / 사진 = 이재윤 기자

"개발된다고 얘기한 지 10년이 넘은 것 같은데 아직도 비어있죠. 서울숲 생기면서 다들 기대했는데 아쉽네요."(서울 성동구 성수동1가 50대 주민 최모씨)


서울 지하철2호선 뚝섬역에서 걸어서 5분 거리에 위치한 '뚝섬상업용지 3·4구역'. 이곳에는 5m 높이의 펜스가 병풍처럼 늘어서 있었다. 매입가격만 3.3㎡당 6000만원 넘는 이들 성동구 왕십리로(성수동1가) 상업용지 2곳은 개발시점을 잡지 못한 채 장기간 방치돼 있다.

각각 토지매입 이후 불거진 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태와 유럽발 글로벌 금융위기 등으로 인한 부동산시장 침체가 적잖은 원인이 됐다.

이들 구역 바로 옆에 위치한 1만7490㎡ 규모의 뚝섬상업용지 1구역에는 주상복합아파트 '갤러리아포레' 2개동이 우뚝 솟아 있다. 이 단지는 2008년 당시 국내 최고 분양가(3.3㎡당 평균 4390만원)로 공급됐다.

2005년 서울시가 매각한 뚝섬상업용지 3곳 중 유일하게 사업이 완료된 구역이다. 부동산 개발업체 인피니테크는 2006년 3.3㎡당 5666만원인 2998억원가량에 토지를 낙찰받아 국내 최고가의 주상복합으로 공급했다.


공공용지(2구역)를 제외한 나머지 구역은 현재 대림산업(3구역)과 부영(4구역)이 각각 소유하고 있다. 대림산업 (49,400원 ▼200 -0.40%)과 부영이 각각 2005년, 2009년에 매입한 이들 구역은 올해 사업계획에도 포함되지 못했다.

/ 그래픽 = 김지영 디자이너 (자료제공 = 서울시)

대림산업은 2005년 오피스와 주상복합 등을 지을 수 있는 1만8580㎡ 규모의 3구역을 3.3㎡당 6804만원 가량인 3824억원에 매입했다. 이후 2008년 196가구로 구성된 주상복합아파트 '한숲e-편한세상'을 공급했으나 높은 분양가로 계약률이 극히 저조하자 분양을 중단하고 사업을 무기한 연기했다.

4구역(1만9033㎡)은 2005년 4440억원(3.3㎡당 7642만원)에 낙찰됐으나 낙찰자가 중도에 계약을 포기했고 이후 2009년 재매각절차를 거쳐 부영이 3700억원(3.3㎡당 6426만원)에 매입했다. 부영은 사업다각화를 목적으로 부지를 매입했지만 6년째 개발계획을 확정하지 못하고 있다.

대림산업은 지난해 9명으로 구성된 TF(태스크포스)를 구성하기도 했으나 아직까지 구체적인 추진계획을 마련하지 못한 상황이다. 무엇보다 인근 부동산시장 상황이 좋지 않아서다. 실제 인근에서 지난해 선보인 고가 아파트 '트리마제'가 1년이 다 되도록 미분양 물량을 처리하지 못하는 등 고전하고 있다.

서울 성동구 성수동1가 뚝섬상업용지 4구역은 2009년 부영에 매각됐지만 부동산 시장 침체 등으로 여전히 개발되지 못하고 있다. / 사진 = 이재윤 기자

대림산업 관계자는 "사업을 검토하고는 있지만 시기가 언제가 될지는 미지수"라며 "아직까진 계획이 수립되지 않았다"고 말했다. 부영그룹 관계자도 "아직 확정된 개발계획은 없다. 시장상황을 보면서 사업시기를 조절할 것"이라고 설명했다.

당초 서울숲은 미국 센트럴파크와 같이 초고층빌딩들 사이로 도심내 대규모 녹지공간을 목표로 조성됐다. 2005년 6월 서울숲이 문을 열었지만 주변은 현재까지 1구역(갤러리아포레) 외 개발된 곳이 없다. 현대자동차그룹이 삼표레미콘 공장부지를 대상으로 추진한 110층 규모의 초고층빌딩 '글로벌비즈니스센터'도 결국 무산됐다.

현지 부동산업계도 거래량 저하 등 시장악화로 개발사업 추진이 만만치 않을 것이라고 내다본다. 기업들이 토지를 고가에 매입한 만큼 대형 면적을 높은 가격에 내놓는 전략 외에 다른 방법을 찾기가 쉽지 않아서다.

이 때문에 개발계획을 확정하더라도 실제 추진은 아무리 빨라도 2~3년 뒤에나 가능할 것이라고 업계는 예측한다. 특히 현대차그룹이 초고층빌딩을 지을 것이란 기대감으로 수 년 동안 호가만 뛰는 상황이 이어지면서 시장엔 가격왜곡현상마저 발생했다고 지적했다.

2005년 대림산업이 낙찰받은 서울 성동구 뚝섬상업용지 3구역은 2008년 196가구 규모 '한숲e-편한세상'으로 공급됐으나 계약이 저조하자 분양을 중단했다. 이 부지는 여전히 공터로 남아있다. / 사진 = 이재윤 기자

실제 지난해 초고층빌딩 계획이 무산되면서 20~30%가량 가격을 낮춘 급매물 위주로만 거래가 이뤄졌다고 현지 중개업계는 귀띔했다.

서울부동산정보광장에 따르면 성수동1가 아파트 거래량은 2006년 이후 연평균 169건에 그쳤다. 이는 성동구 전체 연평균 거래량(1763건)의 9.6% 수준이다. 2014년 한 해 성수동1가의 총 거래량은 357건으로 성동구 전체 거래량(3396건)의 10.5%선을 기록했다.

이중 54.6%(195건)가 7월 이후 거래됐다. 실제 거래는 늘었지만 급매물 위주로만 거래되면서 호가가 낮아졌다고 현지 업소들은 전했다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 '갤러리아 포레' 195.2㎡(이하 전용면적)의 2014년 4분기 거래가격은 35억3000만~36억2000만원으로 전년 동기의 36억~37억원에 비해 7000만~8000만원 하락했다.

지하철 분당선 서울숲역 인근 S공인중개업소 대표는 "지역개발을 감안하면 남아있는 뚝섬상업용지 2곳이 서둘러 개발되는 게 좋겠지만 현재 부동산시장 상황으로는 어려울 것"이라며 "주변 부동산시장이 안정되기 위해선 몇 년 더 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.