"매입 80만원·전세 47만원…뉴스테이 70만원"

@머니투데이 김지영 디자이너

정부가 지난 13일 내놓은 ‘기업형 임대주택사업 활성화 방안’(뉴 스테이(New Stay) 정책)은 고액 전세에 사는 중산층의 주거안정을 꾀하겠다는 정책목표를 두고 있다.


자금 융통에 따른 부채비율 상승과 장기적으로 자금이 묶인다는 점에서 대형건설업체들은 선뜻 나서지 않아 실효성을 장담할 수는 없다. 특히 현실적으론 여전히 월세보다 전세가 거주비용이 저렴한 것으로 나타나 이 상품이 전세난을 해결하는 데 도움을 줄지도 미지수라는 의견이다.

그렇다면 중산층 맞벌이 신혼부부가 이사를 고려할 경우 어느 편이 이득일까. 우선 부부합산 소득이 6000만원인 중산층 부부가 5년간 노력해 목돈 1억5000만원을 모은 상황을 가정해봤다.

15일 KB국민은행 알리지에 따르면 지난해 12월 기준 서울 소재 아파트 평균 전세가격은 3억1864만원이었다. 이를 토대로 지난해 7~9월 3억2000만원에 전세 거래된 양천구 목동 '롯데캐슬위너' 59㎡(이하 전용면적)로 이사할 경우 매입·전세·보증부월세 가운데 어느 쪽이 유리할지 따져봤다.

이 아파트의 실거래가는 지난해 10월 4억5000만원. 이를 매입했다고 가정하면 시중은행에서 주택담보대출을 통해 3억원을 대출받아야 한다. 6000만원 이하 무주택자로 금리 3%의 저렴한 '디딤돌대출'을 쓸 수 있어 매달 75만원을 이자로 꼬박 물어야 한다. 고정금리 1~1.5%짜리 공유형모기지를 이용하면 월 부담액을 대폭 줄일 수 있다.


매입할 경우엔 취득세와 농어촌특별세(농특세) 등 취득비용으로 585만원에 달하는 비용이 추가로 발생한다. 아파트 공시가격이 3억원이라고 가정하면 해마다 62만6000원에 달하는 재산세도 내야 한다.

반면 가진 돈 1억5000만원에서 '전세금안심대출' 상품(금리 3.3%)으로 1억7000만원을 대출받아 전세를 구하게 되면 매달 46만7500원씩 대출이자를 내야 한다. 4년간 전세로 거주하는 동안 재계약이 안되면 두 번의 이사를 해야 해 이사비와 중개수수료 등의 추가비용이 발생한다.

만일 이 부부가 보증부월세인 '기업형 임대주택'에 거주한다고 가정해 보자. '롯데캐슬위너' 59㎡의 경우 보증금 1억원에 월 85만원에 임대차 거래가 이뤄지고 있다.

이때 남은 5000만원을 은행에 예·적금(금리 2%)하면 매달 8만원 정도의 이자수익이 생긴다. 이때 1년간 낸 월세의 10%를 세액공제로 최대 75만원까지 돌려받을 수 있어 매달 70만4167원의 거주비용이 든다.

이처럼 중산층 맞벌이 부부의 경우엔 집값 상승에 따른 차익을 기대하지 않는다면 내 집을 사는 것보다 전세를 구하는 게 주거비용 측면에서 유리한 셈이다. 이때 보증부월세와 자가 구입은 취득비용을 제외하면 매달 10만원밖에 차이가 나지 않는다.

물론 단순 비교하긴 어렵다. 주택을 소유하면 주거 안정성 등의 이점이 있는 반면, 가격변동에 대한 위험, 자산 보유에 따른 유지비용을 모두 부담하게 된다. 반면 전·월세로 거주하면 2년마다 보증금이나 월세 인상에 대한 압박과 새로운 집을 구해야 하는 번거로움, 이사 등 스트레스와 비용이 이만저만이 아니다.

정부가 추진하고 있는 '기업형 임대주택'은 초기임대료 규제를 받지 않는다. 물론 민간기업이 최초 임대료를 터무니없이 높이면 시장의 외면을 받기 때문에 시세와 비슷하거나 조금 높은 수준에서 결정될 가능성이 크다. 임대의무기관(8년)과 임대료상한(연 5%이내) 제한이 있어 세입자들에게 유리한 측면도 있다.

마철현 세무사는 "아무리 중산층이더라도 보증부월세보다는 전세가 거주비용 측면에서 크게 유리하다"며 "기업형 임대주택은 분양가상한제 적용 배제 등 정부가 각종 혜택을 제공했다가 비싼 월셋집으로 전락한 '도시형생활주택'처럼 가격 상승을 부추길 수도 있다"고 꼬집었다.