"억대 연봉자도 10억짜리 집살때 1% 대출해준다"

7년간 1%대 적용 변동금리 전환 '부자 모기지' 논란



빠르면 3~4월 중 고가 전세 세입자나 고소득자가 최대 7년간 1%대 저금리로 10억원이 넘는 중대형 아파트를 구입할 수 있는 시중은행의 수익 공유형 주택담보대출이 출시된다. 기존 국민주택기금의 공유형 모기지의 대출지역과 대상 등도 대폭 완화된다.

정부는 다양한 계층이 초저리의 공유형 모기지를 이용할 수 있도록 해 주택시장에 활력을 불어넣겠다는 방침이지만 사실상 정부가 부자들의 고가주택 구입까지 지원하는 구조여서 논란이 불가피할 것으로 보인다.

27일 국토교통부는 공유형 모기지 개선안 및 수익 공유형 초저리 은행대출 출시를 담은 '2015년 주요업무 추진계획'을 발표했다. 방안에 따르면 우리은행은 오는 3~4월 중 최대 7년간 1%대 초저리가 적용되는 수익 공유형 주택담보대출을 3000가구 한도에서 시범 출시한다.

수익 공유형 주택담보대출이란 기금의 공유형 모기지를 벤치마킹한 것으로 주택매각 또는 중도상환 시 매각차익(평가이익)을 은행과 공유하는 대출상품이다.

예컨대 2억5000만원을 대출받아 5억원 짜리 아파트를 구입한 후 5억5000만원에 매각했을 경우 매각이익(5000만원) 중 2500만원(매입가 대비 대출비율 50%)은 은행이 가져가는 구조다. 다만 은행의 최대 수익률은 연 7% 내에서 제한된다.


만기 20년과 30년 두 가지로 선보일 이 대출은 최초 7년간 1%대 금리가 적용되며 이후에는 변동금리(코픽스+가산금리)로 조정된다. 대출대상은 무주택자뿐만 아니라 기존 집을 팔고, 새집을 구입하려는 1주택자도 가능하다. 소득제한은 없으며 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 기준에 따라 주택가격의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다.

대상주택은 수도권과 세종시, 지방광역시, 인구 50만 이상 도시에 있는 공시가격 9억원 이하, 전용면적 102㎡ 아파트다. 5년 이내 아파트를 매각하거나 중도상환할 경우 조기상환수수료(3년 이내 연 2.7%, 3~5년 1.35%)가 부과된다.

기금의 공유형 모기지 대출기준도 대폭 완화된다. 지금까지 공유형 모기지는 수도권 및 지방광역시 내아파트(담보평가 6억원, 전용 85㎡ 이하)만 대출을 받을 수 있었지만 다음달 16일부터는 세종시 및 인구 50만 도시 내 아파트도 가능하다.

사회초년생 등에게 불리하게 작용했던 무주택 세대주 구성기간, 재직기간, 부채비율 등 일부 대출 심사항목은 폐지된다. 다만 LTV 70%, 소득의 4.5배 이내 대출한도는 그대로 유지된다. 대출 3년 이내 부분 중도상환(대출원금 50% 이내)도 허용된다. 그 동안 기금의 공유형 모기지는 우리은행만 취급했지만 앞으로는 국민, 신한은행도 취급한다.

국토부 관계자는 “이번 개선으로 공유형 모기지의 문턱이 크게 낮아져 다양한 계층이 이용할 수 있을 것”이라며 “공유형 모기지 확대가 주택시장 활력 회복의 모멘텀으로도 작용할 수 있을 것”이라고 설명했다.

하지만 수익 공유형 주택담보대출은 정부가 은행의 이자수익을 보전해주는 구조여서 논란이 불가피할 전망이다. 실제 국토부는 집값 하락 등에 따른 은행의 대출 리스크를 최소화하기 위해 대한주택보증을 통해 일정부분 이자지급보증을 해줄 계획이다. 사실상 정부가 부자들의 고가주택 매입을 간접 지원해주는 셈이다.

정재호 목원대 교수는 “시중은행의 수익 공유형 대출은 거래활성화를 위한 것이지 집 살 여력이 없는 서민을 위한 대책이라고 볼 수 없다”며 “자칫 대출자가 제때 이자를 갚지 못해 하우스푸어로 전락할 수 있다”고 지적했다.

이에 국토부 관계자는 “매각차익이 발생하지 않을 경우 1%대 이자로는 은행이 손해를 보게 된다”며 “역모기지처럼 대출운용에 필요한 최소한의 수익을 대한주택보증이 보증해주는 것을 협의 중”이라고 밝혔다.