"부동산세테크로 9억 증여세 1억으로 줄였어요"

/그래픽=김지영 디자이너

#서울 강남구에 거주하는 A씨는 아들에게 55억원짜리 빌딩을 사서 물려주려고 한다. 하지만 '세금폭탄'이 걱정이다. 세무사를 통해 알아보니 증여세로만 9억6650만원이 부과된다는 얘기를 들었다.


건물가격 중 대출금 24억원을 제외한 31억원에 대한 세금이다. 증여금액이 30억원을 넘으면 50% 세율이 적용된다. 증여재산공제(3000만원)와 누진공제(4억5000만원)를 받더라도 증여금액(31억원)의 31%나 세금으로 떼이는 것이다.

하지만 세무사의 조언을 받아 A씨는 이 빌딩을 매입한 뒤 3년가량 보유한 후 아들에게 대출 24억원을 함께 '부담부증여'를 했다. 세법상 부담부증여란 증여재산에 담보된 채무가 있으면 증여받는 사람이 이를 인수하는 조건으로 증여하는 것을 말한다.

현금이 아닌 부동산으로 증여하는 경우 과세표준은 공시지가가 된다. 이 건물의 공시지가는 30억원으로 대출금 24억원을 제외한 6억원만 증여된 것으로 계산해 9990만원의 세금이 부과됐다.

다만 대출금 24억원에 대한 양도세 6500만원은 A씨가 내야 한다. 결국 A씨는 3년 보유한 것만으로 합법적으로 8억여원의 세금을 절세했다. 빌딩 월세 역시 자녀에게 물려주려면 증여세가 들지만 증여 후 자녀의 소득원이 돼 증여세가 더이상 발생하지 않는 효과도 톡톡히 봤다.


부동산시장에도 '세테크 바람'이 불고 있다. 시장은 침체기를 맞았지만 오히려 부동산을 증여하는 기회로 삼는 이들이 늘어난 것이다. 재산가치가 저평가된 부동산을 매입해 보유하다 자녀에게 증여하면 현금으로 증여할 때나 차후 부동산 가격이 올랐을 때 사서 증여하는 것보다 세금을 아낄 수 있어서다.

하지만 부동산도 무턱대고 자녀들 명의로 재산을 이전했다간 예기치 못한 '세금폭탄'을 맞을 수 있다. A씨처럼 '부담부증여'가 좋은 절세전략이다. 최근엔 대출이나 전세를 끼고 아파트를 증여하는 사례가 늘고 있다.

현재 시세에서 전세·대출금을 뺀 나머지 금액에 대해서만 증여세를 납부해 세금이 크게 줄어든다. 특히 매매가가 큰 상가나 빌딩을 증여할 때는 이 방법을 활용하는 것이 필수다.

11일 국토교통부에 따르면 지난해 주택·상가·토지 등 부동산 증여 거래는 30만9168건으로 2013년(25만6446건)보다 20.6% 늘었다. 이는 지금까지 역대 최대였던 2009년(26만9946건)보다 14.5% 많은 수치다. 아파트 증여 거래 역시 2009년(3만2732건)에 이어 두 번째로 많은 3만1715건을 기록했다.

부동산 증여가 늘어난 건 현금증여보다 절세효과가 클 뿐만 아니라 최근 몇 년간 경기침체로 상당수 부동산이 저평가돼 있는 지금이 증여하기 적절한 시점이란 판단에 따른 것이다.

소유한 부동산이 샀을 때보다 가격이 너무 많이 올라 양도차익에 대한 세금이 많을 때도 증여를 활용할 수 있다. 증여한 이후 부동산을 매각할 때는 처음 구입한 시점이 아니라 증여시점을 기준으로 양도차익을 따지기 때문이다.

상가·빌딩 등 월세 수입이 있는 수익형 부동산도 가치가 저평가된 지금이 증여 기회로 노려볼 만하다는 게 전문가들의 의견이다. 아파트 외 부동산은 시장이 침체될수록 실제 건물의 가치보다 재산가액이 훨씬 낮게 평가되기 때문이다.

현행 세법상 과세의 기초가 되는 증여재산을 평가할 때 아파트는 현 시세를 기준으로 삼는다. 비교할 수 있는 비슷한 면적·층의 물건이 많고 거래도 활발해서다. 하지만 입지나 건물노후도, 용도지역 등에 따라 가격이 천차만별인 상가나 단독주택 등은 시가 산정이 어렵다.

실제로 올해 초 인천에서 증여가 이뤄진 한 상가건물은 재산가액이 12억원으로 증여세 2억7700만원이 부과됐다. 증여 한 달 전 인근에 위치한 비슷한 규모의 상가가 12억원대에 거래돼서다. 하지만 이 건물의 실제 가치는 20억원이 넘는다. 20억원을 현금증여했을 때보다 3억원 가까운 절세효과를 본 셈이다.

이 때문에 일반주택이나 토지의 증여는 5월 이전에 하는 게 좋다. 토지나 주택을 증여하는 경우 보통 개별공시지가를 기준으로 삼는데 매년 5월 공시가액이 발표되기 때문이다. 아파트 증여는 시세를 잘 판단해 저렴하다고 생각되는 시점에 증여하는 게 좋다.

다만 부동산 증여는 취소에 유의해야 한다. 일반적으로 증여는 3개월 이내에 취소할 수 있지만 부동산의 경우 취득세 등을 내기 때문에 취소가 안되는 경우가 많아서다.

손대원 T&A세무회계사무소 대표는 "증여하는 방법을 제대로 알면 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 아낄 수 있다"며 "베이비부머들의 본격 은퇴시기와 맞물리면서 부동산 증여 거래의 증가세는 당분간 지속될 것"이라고 분석했다.