'한남더힐' 감정가 인정, 논란 일단락…'최고가 행진'

@유정수 머니투데이 디자이너.

서울 용산구 한남동의 민간임대아파트 '한남더힐'이 고무줄 감정평가 논란의 굴레에서 사실상 벗어났다. 최근 시행사(한스자람)가 의뢰해 나온 감정평가액이 문제 없다는 법원의 판결이 나왔기 때문이다.


시행사 의뢰로 감정평가를 진행한 미래새한감정평가법인 소속 감정평가사가 지난해 국토교통부로부터 부실감정을 이유로 1개월 업무정지 처분을 받자 서울행정법원에 징계처분 취소소송을 제기, 승소한 것이다.

법원은 판결문에서 “국토부는 타당성조사 결과에 따른 적정평가액의 범위를 벗어났다는 점을 근거로 ‘부적정’ 판단을 한 것으로 보인다”며 “‘한남더힐’의 실제 매매가격이 이미 적정가격의 범위를 초과하고 있어 이를 근거로 감정평가액이 적정하지 않다는 판단을 내릴 수는 없다”고 판시했다.

이번 판결로 ‘한남더힐’은 공신력을 얻었을 뿐 아니라 이미 시장에선 공동주택 역대 최고가 기록을 연신 갈아치우며 국내 최고급 아파트로서의 가치를 인정받는다는 평가가 나온다. 시장에선 올 연말부터 진행될 분양전환도 무리 없이 완료될 것이라고 예측한다.

@유정수 머니투데이 디자이너.

◇1년새 14억원이나 오른 국내 최고가 아파트
29일 국토부 실거래가 홈페이지와 서울부동산정보광장 등에 따르면 올 1월 ‘한남더힐’ 245㎡(이하 전용면적) 3층이 75억원에 실거래 신고됐다. 이는 지난해 1월 같은 면적이 전국에서 가장 비싸게 팔린 공동주택 기록(65억6500만원)을 1년여 만에 갈아치운 셈.


지난 2월엔 같은 층 같은 면적이 77억원에 거래돼 한달새 또다시 새 기록을 세웠다. 지난해 4월 같은 면적 1층이 63억원에 거래됐으니 1년도 안 돼 14억원이나 오른 것이다.

'한남더힐'은 2013년 7월 1차 분양전환을 앞두고 분양가를 산정하는 과정에서 시행사와 입주민이 각각 의뢰해 나온 감정평가액 차이가 주택형별로 최대 약 3배에 달하며 논란이 일었었다.

전체 가구 평가총액도 세입자 측은 1조1699억원인 반면 시행사 측은 2조5512억원이었다. 결국 법원을 통해 시행사 측 감정평가액이 적법하다는 결론이 나왔다.

실제 거래사례를 분석해 봐도 국토부가 타당성조사 결과를 통해 제시한 적정가격과 현격한 차이가 발생한다. 2014년 1월부터 올 4월까지 국토부 실거래가 홈페이지에 올라온 한남더힐 실거래 사례 115건을 분석한 결과 전체 6개 주택형 중 5개 주택형이 적정가격보다 높은 값에 거래되는 것으로 나타났다.

특히 가격차가 심하게 벌어진 대형면적에서 차이가 크게 나타난다. 가장 큰 면적인 245㎡의 경우 타당성조사에서 제시한 적정가격은 3.3㎡당 4600만~6000만원이었지만 실제 5건의 거래가격은 3.3㎡당 평균 6873만원이다. 최근 거래가격은 7700만원으로 더욱 차이가 크다.

60㎡는 올 4월 11억5000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 지난해 4월 같은 면적 같은 층이 8억4000만원선에 분양전환됐다. 입주민 측이 감정평가를 통해 내놓은 분양전환 평가액(6억원)보다 2배 가까이 높은 금액이다. 시행사 측이 내놓은 평가액(8억~9억원)도 넘어섰다.

이달 들어선 △178㎡(1층) 31억원 △208㎡(6층) 39억6000만원 △235㎡(2층) 45억7000만원 등 3건의 거래가 신고됐다. 지난해 4월 시행사인 한스자람이 △178㎡(2층) 26억6500만원 △208㎡(6층) 32억1800만원 △235㎡(3층) 40억3100만원 등에 각각 분양했으니 1년 3개월 만에 4억3500만~7억4200만원 오른 셈이다.

시행사는 이달이나 8월 중 재감정평가를 진행하고 10월 말까지 입주민들에게 분양전환가격을 통보할 계획이다. 한스자람 관계자는 “내년 1월 임대만료를 앞두고 입주민 측과 미리 협의해 계약하는 사례가 늘고 있다”며 “분양전환가격은 2개 감정평가법인으로부터 재감정을 받아 평균값으로 정하는데 시세가 계속 올라 1차 때보다 높아질 것”이라고 내다봤다.