분할상환시대 "대출받아 집살까 vs 전세금 올려줄까"

머니투데이

송학주 기자

@머니투데이 유정수 디자이너

#서울 양천구 목동의 59㎡(이하 전용면적) 아파트에 전세로 사는 이모씨(38)는 최근 전셋값 걱정이 크다. 2년 전 계약 때 2억7000만원이던 전세보증금이 최근 3억5000만원으로 크게 올라서다. 당장 전셋값을 올려주려면 8000만원을 대출받아야 한다.

집주인은 전세로의 재계약 형편이 안되면 월세나 반전세로 전환할 것을 제안했다. 해당 아파트 월세 시세는 보증금 3000만원에 월 120만원이고 반전세로 하려면 보증금은 그대로 두고 매달 40만원을 내라고 한다. 차라리 요즘 대출금리도 낮으니 아예 집을 사둘까 하는 생각도 든다.

하지만 이씨는 최근 정부가 '가계부채 종합 관리방안'의 일환으로 주택담보대출 상환방식을 '분할상환'으로 바꾼다는 얘기를 듣고 고민이 커졌다. 부족한 전세자금을 대출받는 게 나을지, 아니면 월세로 전환하는 게 나을지, 이번 기회에 집을 사야 할지 등을 두고 갈림길에 선 것이다. 거주비용 측면에서 어느 것이 유리할지 시뮬레이션해봤다.

우선 이씨가 사는 아파트를 그대로 계약연장하려면 8000만원이 필요하다. 금리가 다소 저렴하고 '깡통전세' 우려가 없는 전세금 안심대출(연 3.7% 가정)을 통해 빌리면 연 296만원의 주거비용이 든다. 다만 2년 후에는 전세금 상승분만큼 추가로 빌려야 해서 이자비용이 늘어날 수 있다.

집주인이 원하는 대로 보증금 상승 없이 매달 40만원을 추가로 내면 연 480만원을 내야 해 전세계약을 연장하는 게 오히려 손실을 줄일 수 있다. 그렇다면 보증금 3000만원에 월 120만원을 낸다면 어떨까.

현재 전세금에서 보증금을 뺀 2억4000만원을 연 2.2% 정기예금에 넣으면 연 528만원(세전)의 이자가 생기는 반면 1440만원의 월세를 부담하게 된다. 이자수입을 빼더라도 연 912만원의 거주비용이 든다.

이씨가 해당 아파트를 현 시세(4억2000만원)에 사서 보유하려면 1억5000만원을 추가로 대출받아야 한다. 매입 당시 취득·등록·지방교육세 등과 매년 내야 하는 재산세는 별도다. 그동안은 변동·만기일시상환 대출을 받을 수 있어 연 3.5% 금리를 가정하면 연 525만원의 이자만 물면 됐다.

하지만 내년부턴 고정·분할상환대출로 전환해야 한다. 이 경우 원금과 이자를 모두 갚아야 하는데 20년간 대출 원금을 유지할 경우 이자율이 다소 감소해 연 3.3% 금리로 가정하면 연 495만원의 이자에다 750만원을 추가로 내야 한다. 연 1245만원의 주거비용이 드는 것이다. 물론 갚아나갈수록 이자는 줄어든다.

20년 후에는 대출금을 모두 갚고 집을 보유할 수 있으나 당장 매달 부담해야 하는 금액이 늘어나니 고민될 수밖에 없다. 결국 이씨처럼 전셋값이 올라 어쩔 수 없이 추가대출을 받아 집을 사야 하는 이들도 부담이 커졌다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "최근 주택거래를 보면 전세난민들이 소득 대비 과도한 대출을 받아 주택을 구입하는 경우가 많았다"며 "이번 대책으로 대출규제가 강화되고 월 부담액이 늘어나면 이들은 월세나 반전세로 돌아설 가능성이 크다"고 내다봤다.