민관합동 개발 산업단지, 선분양 1년 빨라진다

앞으로 일정조건을 갖춘 민관합동 특수목적법인(SPC)이 산업단지를 개발할 경우 공공시행자 지위가 부여돼 토지수용과 선분양 가능 시기가 각각 18개월, 12개월 앞당겨진다.


입주수요가 부족해 사업추진이 어려운 산단은 지정 해제가 허용된다. 산단 계획 변경시 주요사항이 아닌 경미한 사항일 경우 주민 의견청취를 하지 않아도 된다. 공업지역이 아닌 곳에서도 계획적 개발을 전제로 공장 증설이 허용된다. 산업시설 용지에 교육·연구시설의 입주가 허용된다.

국토교통부는 30일 경기 반월·시화 산업단지에서 국무총리 주재로 열린 '규제개혁점검회의'에서 이같은 내용의 '산업단지 개발·운영 및 공장입지 규제개선 방안'을 보고·확정했다고 밝혔다.

이번 방안에 따라 앞으로는 △공공 출자비율 50% 이상 △공공 출자비율 30% 이상+사실상 지배력 확보 등의 민관합동 SPC는 공공시행자 지위가 부여돼 토지수용 및 선분양이 가능한 시기가 각각 18개월, 12개월 가량 앞당겨진다.

그동안 공공이 최대 출자한 민관합동 SPC의 경우 사업시행·관리를 실제 공공이 하고 있음에도 민간시행자로 간주됐다. 토지수용은 공공의 경우 산단 지정 시, 민간의 경우 토지면적의 50% 이상 확보시 가능하다. 선분양은 공공의 경우 실시계획 승인 후, 민간의 경우 30% 이상 토지소유권확보나 사업 착수시 가능하다.


도시계획 등 7개 심의를 통합 심의하는 산업단지계획심의위원회에 현재 별도 이행하고 있는 경관심의를 통합해 산업단지계획 인·허가 기간을 약 1~2개월 단축된다.

산단내 완충녹지를 일률적으로 10m 이상으로 적용했으나 앞으로는 산단 녹지율(7.5~13%)이 확보되고 주택·상가 등과 인접하지 않은 경우 5m 이상~10m 미만으로 완화할 수 있게 된다.

그동안 산단내 미분양 산업시설용지가 있어도 준공 후 1년이 지나야 할인 매각할 수 있었으나 앞으로는 준공 후 바로 경쟁입찰을 통한 할인 판매를 할 수 있게 된다. 미분양 해소가 어려울 경우에는 준공 전이라도 전문업체에 분양 중개 의뢰를 할 수 있게 된다.

입주수요 부족으로 사업추진이 어려운 경우에도 산단 지정을 해제할 수 있도록 허용한다. 현재는 △사업시행자가 없을 경우 △실시계획 승인 후 3년 또는 5년 이내에 산단 면적의 각각 30% 또는 50%의 토지를 확보하지 못했을 때 등만 지정해제가 가능하다.

대규모 산단은 간소화된 개발 특례절차(개발계획+실시계획 통합)를 활용할 수 없어 준공 후 일부 지역만 개발할 경우에도 장시간이 소요됐으나 앞으로는 변경되는 면적을 기준으로 특례 절차를 활용할 수 있게 돼 산단계획을 한번만 변경하면 된다.

산업단지 인허가 절차 간소화 특례법 적용 대상은 공공시행자는 1000만㎡ 미만, 민간시행자는 500만㎡ 미만으로 한정된다.

노후 산업단지를 재개발하는 재생계획을 간소화하고 부분 재생사업을 도입하는 등 사업 절차를 대폭 개선한다. '활성화구역'을 지정해 건폐율·용적률 완화, 개발이익 재투자의무 면제 등 인센티브를 확대한다.

'A시 제1, 제2 산단'과 같이 연접한 다수의 산업단지가 같은 행정구역에 있고 관리권자가 같은 경우 하나의 산업단지로 통합할 수 있도록 허용된다.

산단 입주업종을 변경할 경우 도로·전기·용수 등 기반시설 변경 필요성을 검토해야 하는데 간소화된 판단기준을 마련해 기반시설 변경이 필요하지 않는 경우에는 산단 관리계획만으로 변경할 수 있게 한다.

공장 등 제조시설이 입주하는 산업시설용지에 기업 내 연구소·실험시설·교육시설·기업지원센터 등이 조성원가로 저렴하게 입주할 수 있도록 한다. 그동안 연구소 등은 지원시설용지(감정가)에 입주했다.

기업이 직접 산단을 사용하기 위해 개발하는 실수요 사업시행자의 토지·시설은 투기방지를 위해 공장설립 후 5년까지 처분을 제한하고 있으나 분할·합병·현물출자·구조조정 등 기업 경영환경 변화에 대응하기 위한 경우에는 예외적으로 처분을 허용한다.

산단 특성을 감안해 출·퇴근 시간대만 운행하는 형태(한정면허)의 노선버스 신설이 가능토록 하고 노선버스 신설이 어려운 지역은 전세버스를 활용한 통근버스를 즉시 투입할 수 있도록 운행허용 산단을 수시로 고시한다. 고시 권한은 국토부장관 외에 지자체장도 할 수 있도록 한다.

주차난 완화를 위해 산단 내 도로 면적을 줄이더라도 교통에 영향이 없는 경우 도로 대신 주차장 설치를 허용한다. 재생사업을 통한 도로 확장 시 노상주차장 및 자전거 도로를 확충하도록 지원할 예정이다.

산단 내 아파트를 입주기업과 근로자에게 특별공급해 관사·기숙사 등으로 활용토록 구체적인 공급기준과 절차가 마련된다. 지자체가 원하면 산단 내 도시계획시설인 공원·녹지를 해제해 근로자를 위한 체육·보건·문화 등의 시설을 설치할 수 있도록 할 예정이다.

공업지역 외 지역에서 공장 신·증축 수요에 대응할 수 있도록 계획적 개발을 전제로 건축규제를 완화한다. 주민이 '산업·유통형 개발진흥지구' 지정을 제안할 수 있도록 하고 개발진흥지구로 지정되면 건폐율 등의 건축규제를 완화한다.

지자체가 공장밀집 예상지역 등의 신·증축 애로를 해소할 수 있도록 성장관리방안을 수립한 자연녹지·생산관리지역은 건폐율을 완화해 줄 예정이다.

그동안 계획관리지역은 화학제품제조시설, 섬유제조시설 등에 대해 일률적으로 입지를 제한하고 있었으나 앞으로는 천연물을 원재료로 하거나 환경오염 우려가 낮은 업종(유기농화장품, 천연비누·세제·천연식물보호제·유기농어업자재 등)에 대해 입지를 허용한다.

개발행위 허가 과정에 지방도시계획위원회 운영 방식을 개선하고 재심의 대상도 완화하는 내용으로 '지방도시계획위원회 운영 가이드라인'을 개정했다.

기초-광역 도시계획위원회간 의견이 일치되도록 시·도 도시계획위원회는 시·군 위원회의 자문결과를 미리 확인해 특별한 사유가 없으면 시·도 위원회의 심의 의견으로 채택하도록 했다.

허가 대상 부지나 건축물의 (연)면적 15% 이하(종전에는 10% 범위 내)로 변경 시 허가권자가 기반시설·안전·경관·환경 등에 문제가 없다고 판단하면 도시계획 심의를 생략할 수 있다.