관리처분 통과 '고덕주공3단지', 3.3㎡당 2000만원 넘나

@머니투데이 유정수 디자이너

서울 강동구의 대규모 재건축 단지 중 한 곳인 고덕주공3단지가 관리처분계획인가를 받고 본격 이주에 들어간다.


강남권 초고가 재건축 아파트들이 높은 청약 경쟁률을 기록하는 등 호조세를 이어가고 있지만 일각에선 공급과잉 우려가 제기되면서 분양가 결정을 둘러싼 갑론을박이 한창이다.

29일 강동구청에 따르면 상일동 고덕주공3단지는 지난 16일 관리처분계획인가를 받고 이주를 시작했다. 이주기간은 내년 5월까지 6개월이며 이주가 완료되는 대로 철거와 착공, 일반분양이 진행될 예정이다.

1983년에 지어진 고덕주공3단지는 현재 지상 5층 68개동 2580가구로 구성돼 있다. 재건축을 통해 지상 최고 34층 4066가구의 초고층 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 현대건설과 대림산업이 시공한다.

관리처분총회 결정에 따라 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 약 1700만원 선으로 책정됐다. 전용면적별 평균 분양가는 △59㎡ 4억990만원 △84㎡ 5억8281만원 △114㎡ 8억원 등이다.


조합원 평균 권리가액은 △48㎡ 4억4300만원 △55㎡ 5억2100만원으로 각각 결정됐다. 48㎡ 소유자가 재건축 후 59㎡로 옮겨갈 경우 약 3300만원을 환급받고 84㎡를 선택하면 1억4000여만원을 분담금으로 내게 된다.

일반분양가는 아직 정해지지 않았다. 최근 3.3㎡당 4000만원이 넘는 강남권 초고가 재건축 단지들이 청약에서 잇따라 좋은 성적을 거두면서 고덕주공3단지 조합원들도 일반분양가를 더 높이길 원하는 분위기다.

상일동 S공인중개소 관계자는 “고덕주공3단지 관리처분총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 1850만원 선으로 해야 한다는 의견이 나왔지만 일부 조합원들은 3.3㎡당 2000만원 이상 올려야 한다고 주장한다”고 말했다.

강동구 고덕동·상일동 일대에는 고덕주공3단지를 비롯, 고덕주공2·5·6·7단지 등 5개 단지 7840가구가 재건축사업을 진행하고 있다. 이들 단지는 모두 재건축 사업성을 최대로 높이기 위해 분양가 책정에 고심하고 있다.

전문가들은 고덕주공 재건축 단지들의 일반분양가가 3.3㎡당 1900만~2000만원 선에서 결정될 가능성이 높다고 예측하고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “인근에서 선보인 고덕시영이나 고덕주공4단지 재건축 단지들이 기준이 될 것으로 보인다”며 “다만 두 단지 모두 3.3㎡당 평균 1950만원 선이었는데 분양 초기 미분양이 발생하는 등 고전을 면치 못했다”고 설명했다.

고덕동 고덕시영을 재건축한 ‘고덕래미안힐스테이트’는 지난해 4월 1114가구를 일반분양했지만 상당수 미분양이 발생했다. 지난 8월 분양한 ‘고덕숲아이파크’(고덕주공4단지 재건축) 역시 비슷한 수준의 분양가가 책정됐지만 역시 당첨자를 대상으로 한 정당 계약기간 중 계약을 마치지 못했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “강남권 재건축이 비교적 좋은 성적을 거두고 있긴 해도 강동구는 강남권에 비해 투자가치나 선호도가 다소 떨어진다”며 “2017년 이후 공급과잉 우려가 제기되는 상황에서 무리하게 분양가를 높게 책정하기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

하지만 강일IC 서쪽에서 시작될 예정인 서울-세종 고속도로 신설 등의 호재로 고덕주공 재건축 단지들의 가격이 더 오를 것으로 보는 시각도 있다.

초기 미분양이 나왔던 고덕래미안힐스테이트와 고덕숲아이파크도 뒤늦게 미분양을 모두 털어냈다. 고덕래미안힐스테이트는 지난달 일반분양가를 평균 200만원씩 올려 조합원 미계약 물량 84가구를 2차 일반분양했고 모두 계약에 성공했다.

지난달 이주를 완료한 고덕동 고덕주공2단지는 사업성 개선을 위해 소형 위주로 가구수를 늘려 관리처분변경인가를 신청했다. 고덕주공2단지 재건축 조합 관계자는 “관리처분총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 2050만원으로 잠정 결정했다”며 “인기가 높은 소형의 일반분양가는 더 높아질 수 있다”고 설명했다.

함영진 센터장은 “조합원 재건축 이익을 고려하면 일반분양가가 적어도 3.3㎡당 1900만원 밑으로 내려가긴 어렵다”며 “고덕주공3단지는 지하철 5호선 상일동역과 바로 연결되고 인근에 서울-세종 고속도로가 계획돼있어 발전 가능성이 많다”고 말했다.