"경매받은 다세대주택, 다가구로 바꿨더니 수익률이…"

"경매를 왜 하나요?"

경매를 통해 실제 거주할 집을 찾는 수요도 있지만 매매 또는 전·월세로 수익을 올리려는 사례도 적지 않다. 앞서 수익률을 극대화할 수 있는 방법 중 하나로 '리모델링'을 꼽았다. '응용의 미(美)'를 살려 종전과 다르게 바꾸면 더 높은 가격에 팔거나 임대수익을 높일 수 있기 때문이다.


다세대주택을 낙찰받았다면 다가구주택으로 전환도 가능하다. 다세대는 공동주택이고 다가구는 단독주택이다. 가장 큰 차이는 다세대는 세대당 등기가 별도이고 다가구는 단독등기라는 점이다. 즉 세법상 다세대주택은 1명이 소유하더라도 여러 채를 가지고 있는 것으로 분류, 다가구에 비해 세부담이 크다.

가령 다세대주택이 총 19가구라면 이중 한 가구만 2년 뒤 양도소득세 비과세가 된다. 나머지 18가구는 세금 신고를 해야 한다. 두 가구 이상은 임대소득 신고를 해야 한다.

2017년부터는 2000만원까지 임대료 비과세 혜택도 사라진다. 만약 양도세 중과규정이 부활하면 세금부담은 더 늘어난다. 19가구 중 17가구에 대해서는 중과세 50% 세율이 적용되기 때문이다.


이에 반해 다가구는 1가구로 분류돼 1세대1주택 비과세 혜택이 있다. 다세대를 다가구로 전환해 2년을 보유하면 비과세가 적용된다. 다가구주택은 3층 이하다. 만약 보유주택이 4층이라면 다가구로 전환시 3개층으로 조절해야 한다.

1개층을 필로티로 만들거나 상가로 만드는 전략이 필요하다. 주차장은 필로티가 들어가면 큰 문제가 되지 않지만 상가가 들어갈 경우에는 주차장법과 정화조의 용량 등을 고려해야 한다.

원룸형 다가구주택을 고시원(원룸텔)으로 바꾸는 방법도 있다. 대학가나 고시촌 주변일 경우 좋은 전략이 된다. 공단 주변도 1인 가구의 증가로 고려대상이 될 수 있다. 전환시 가장 크게 바뀌는 부분은 주차장이다.

서울시 기준으로 고시원은 90.75㎡당 1대로 원룸형 다가구주택(25.71㎡ 이하, 22.7㎡당 1대)에 비해 여유가 있다. 남는 공간은 고시원 개조에 사용할 수 있다. 고시원으로 바꿀 때는 방화시설과 공동 샤워장과 취사장이 필요하다.

상가에 대한 리모델링은 시설변경보다는 임대업종에 대한 재배치를 의미한다. 어떤 업종이 들어왔느냐가 건물 전체의 가격에 영향을 미치기 때문이다.

가령 전문가들은 병·의원의 경우 집객 능력이 현저히 떨어지기 때문에 중간층 임대는 피할 것을 권한다. 전체가 병원 빌딩이 아닌 이상 가급적 피하거나 맨 꼭대기층으로 자리를 옮기는 것이 낫다고 전문가들은 조언했다.

단독주택 1층을 상가로 바꾸거나 단독주택을 다가구주택으로 바꿀 수도 있다. 경매물건을 고를 때 리모델링까지 감안하면 선택지는 훨씬 넓어진다. 남들이 보지 못하는 물건의 숨어 있는 가치도 볼 수 있다.

도움말 : 김명석 세무사(세림세무법인)