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억 소리 나는 '권리금', 제대로 받을려면

[배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법]

배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법 머니투데이 배규민 기자 |입력 : 2016.01.19 05:30|조회 : 12749
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편집자주"집 사야 돼?" 속 시원히 대답해 줄 사람은 없다. "지금?" 답하긴 더 어렵다. 의식주 가운데 유독 힘들게 느껴지는, 평생 애증의 대상 '집'. 그리고 세상의 절반을 차지한다는 부동산(나머지 절반은 동산)에 관한 이야기를 다양하게 다루고자 한다. '땅땅' 거리며 살아보자.
억 소리 나는 '권리금', 제대로 받을려면
#작은 규모의 커피숍 운영을 생각하고 있는 이씨(여·37)는 젊은이들이 많이 가는 서울시 종로구 서촌 지역을 찾았다. 공인중개소에서 소개받은 한 가게의 보증금은 2000만원, 월 임대료는 100만원. 근데 권리금 1억원이 망설여진다. "다른 건물주와 달리 권리금을 인정해줘요." 공인중개사의 말에도 가게 운영이 처음인 이씨는 권리금 회수에 대한 걱정이 먼저 든다.

상권이 활성화되면 임대료 뿐 아니라 권리금도 치솟는다. 권리금은 현재 임차인이 영업 시설, 거래처, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형적 가치를 새로운 임차인에게 넘기는 대가다. 권리금은 지난해 5월 상가건물임대차보호법이 개정되면서 처음 법적으로 명문화됐다.

권리금은 건물주(임대인)에게 지급되는 보증금과는 별도의 개념으로 임차인 간의 거래다. 이 때문에 권리금을 준 임차인은 건물주에게 권리금을 요구할 수는 없다. 다시 말해 권리금을 줄 새로운 임차인이 없으면 고스란히 날리게 된다.

서울시 종로구 서촌 상가 /사진=배규민
서울시 종로구 서촌 상가 /사진=배규민
권리금 문제는 2013년 힙합 듀오 리쌍의 멤버 길, 개리가 세입자와 임대차 분쟁을 벌이면서 더욱 화제가 됐었다. 세입자는 애초 건물주와 5년 동안의 영업 보장을 구두로 약속받았다. 권리금 2억7500만원을 주고 인테리어에 1억1000만원의 비용을 들였지만 건물주가 바뀌면서 상황은 달라졌다. 새로운 건물주인 리쌍이 계약 기간 2년이 끝났으니 점포를 비워달라고 요구했기 때문이다. 임차인은 지금 나가면 권리금 3억원을 고스란히 날린다며 반발했고 결국 이는 법적 다툼으로 이어졌다.

권리금 회수는 이처럼 늘 변수가 있다. 건물주가 2년의 계약기간 만료 후 계약 연장을 거부하고 본인이 똑같은 업종의 가게를 차리는 사례도 적지 않다. 이때 임차인은 새로운 임차인이 사라져 권리금을 못 받게 된다.

상가건물인대차보호법에 따르면 임차인은 최장 5년까지 계약갱신요구권을 보장받을 수 있다. 계약갱신요구권은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하는 것을 말한다. 다만 환산보증금(월세x100+ 보증금)이 3억원 이상의 가게는 제외된다.

법적인 장치가 없는 것은 아니다. 상가건물임대차보호법에 따르면 건물주는 법적으로 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다. 법적인 해석은 엇갈린다. '방해해서는 안 된다'는 의미를 계약 만료 3개월 전부터 만료할 때까지 새 임차인을 데리고 오면 건물주는 법에서 정한 결격 사유가 없는 한 계약을 해야 한다는 해석이 있다. 반면 임대인의 개인재산권 침해를 이유로 강제 조항은 아니라는 주장도 만만치 않다.

이상엽 변호사(법무법인 정진)은 "권물주가 권리금에 상응하는 손해 보상을 해주고 다른 임차인을 선택하는 것을 방해로 볼 수 있는지 등 방해에 대한 해석이 다르다"며 "아직 이와 관련해 판례 사례도 없어 명확하게 규정하기 힘들다"고 말했다.

건물주는 임차인이 새로운 임차인으로부터의 권리금 회수를 방해해서는 안 되지만 예외 조항도 있다. 가령 건물주가 재건축을 통보하는 경우는 계약 연장이 안 되고 권리금 회수 기회도 사라진다.

도움말 : 이상엽 변호사 (법무법인 정진)

배규민
배규민 bkm@mt.co.kr

현장에 답이 있다.

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