은행 창구 안가고 '바뀐 주담대' 상담 받으려면?

이번달부터 주택담보대출를 받기 위한 규정이 본격적으로 달라졌지만 아직도 새로 도입된 용어와 바뀐 제도가 낯설다면 은행연합회가 제공하는 주담대 셀프 상담코너(//www.kfb.or.kr/self_check/)를 이용해볼 수 있다. 주택의 담보 가격, 대출 희망 금액 등을 입력하면 자동적으로 비거치식 분할상환 대상 여부 등을 알 수 있도록 만든 코너다. 지난달 26일부터 운영을 시작해 지난 4일부로 접속건수가 1만건을 넘어섰다.


우선 받으려는 대출과 대출자가 바뀐 제도의 적용 대상 여부인지를 확인할 수 있다. '신청하려는 대출이 가계 주택담보대출입니까?', '담보로 제공하려는 주택의 소재지를 기준으로, 수도권(서울·경기·인천)은 2월, 비수도권 5월 이후에 신청하는 대출입니까?'를 묻는 질문에 체크하면 자신이 바뀐 제도를 적용받는 대상인지를 알 수 있다.



다음으로 '소득 증빙자료'에 어떤것이 있는지를 알려주는 순서가 등장한다. 증빙소득(원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 자료로 입증된 소득), 인정소득(국민연금보험료, 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 소득), 신고소득(신용카드 사용액, 매출액, 임대소득 등으로 추정한 소득) 중 낼 수 있는 증빙 자료에 표시하면 된다.

거치가 되는지, 바로 갚아 나가는 대출(거치기간 1년 이내는 제외)만이 가능한지 여부도 확인 가능하다. 만약 주택구입을 위한 대출이거나 고부담 대출인 경우, 주담대 담보물건이 3건 이상인 경우, 소득산정 시 신고소득을 적용한 경우 중 하나라도 해당이 되면 대출금을 바로 갚는 주담대만을 이용할 수 있다. 이 중 한 조건에 해당되더라도 예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 명확한 상환계획이 있는 등 바로 나눠 갚기를 적용받지 않을 수 있는 예외 경우에 대한 설명도 곁들여져 있다.


'고부담대출' 같이 어려운 용어의 의미도 알 수 있다. 고부담 대출이란, 집을 사는 데 대출의 비중이 높은 경우를 의미한다. 구체적으로 LTV 또는 DTI가 60%를 초과하는 대출이다. 다만 LTV가 60%를 초과해도 DTI가 30% 이하인 경우 제외된다. LTV란 담보가치(주택가격) 대비 대출비율, DTI란 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 부채의 연간 이자액을 합산 해 연소득으로 나눈 비율을 의미한다. 자신이 받으려는 대출이 고부담 대출인지 여부도 확인할 수 있다.


흔히 '스트레스 금리'로 알려진 '상승가능 금리'를 적용한 상승가능 DTI도 산출해 볼 수 있다. 상승가능 금리란 최근 5년간 한국은행의 신규취급 가계대출 가중평균금리 최고치에서 매년 11월에 공시된 한국은행 가중평균 금리를 빼 1년에 한번씩 은행연합회가 공시하는 금리로 현재는 2.7%다. 향후 금리가 올라갈 가능성을 감안해 더 보수적으로 금리를 적용시키기 위해 도입한 개념이다.

앞으로 신규 변동금리 주택담보대출은 이 상승가능 금리를 토대로 DTI를 산출해야 해 DTI 80%를 초과하기가 더 쉬워지는 것이다. 새 DTI가 80%가 넘어가면 고정금리로 대출을 받아야 한다. 예컨대 연소득 3000만원인 A씨가 3억원짜리 주택 구입을 위해 변동금리 주택담보대출 2억1000만원(만기 10년, 금리 2.5%→DTI 79.2%)을 희망한다면, 앞으로는 변동금리 대출시 상승가능금리(2.7%)를 고려해야 한다. 이 경우 DTI비율은 89.9%로 80%를 초과하게 돼 고정금리 대출로 2억1000만원을 대출 받거나, 상승가능 DTI를 80%보다 낮추기 위해 대출금액을 2300만원 적은 1억8700만원억원으로 줄여야 한다.


은행연합회 관계자는 “셀프 상담 코너 운영이 성공적인 것으로 평가되는 만큼 5월초 비수도권까지 확대 시행전에 은행과 상의해 코너를 더 이용자들이 편리하게 이용할 수 있도록 개선하는 방안을 검토할 계획”이라고 밝혔다.

한편 정부는 작년 7월 '가계부채 종합관리방안'에 따라 만든 '가계 주택담보대출 심사 선진화 방안 제도'를 수도권은 이번달, 비수도권은 5월부터 적용하기로 했다. 빚을 늘리는 구조에서 빚을 갚아나가는 구조로 전환하자는 게 골자다. 이를 위해 대출 고객이 처음부터 갚을 수 있는 만큼만 대출을 취급되도록 하고 대출구조도 ‘처음부터 나누어 갚는 방식(분할상환방식)’으로 만들기 위한 제도를 도입했다.